纳斯达克上市不到半年就摊上事 青客公寓身陷租金贷风波

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如果与上海瑞华银行的贷款协议不能及时解除，林佳(化名)将面临继续偿还近3万元贷款的压力，这对上海年轻农民工来说不是一笔小数目，但如果他拒绝偿还，他的个人信用信息将受到影响。

4月16日，林佳向《中国房地产报》记者讲述了他最近遇到的困境。林佳与上海瑞华银行贷款关系的建立源于上海青科公共租赁住房租赁管理有限公司(以下简称“上海青科”)的“桥梁”。

2019年5月19日，林佳与上海青科公寓续签了为期两年的租赁合同。按月租金1996元计算，两年的总租金为47904元。如果采用“两押两还”的正常租金支付方式，林佳需要一次性支付近8000元。然而，上海青科公寓当时提供了一种优惠的支付方式，即“付19，付2”，同时返还10%的租金。至于巨款“付19”从何而来，林佳有必要授权与上海瑞华银行签订贷款协议，即租金贷款。同时，青科公寓承诺，当租赁合同终止时，贷款协议将自动终止。

近年来，不少长期租赁公寓企业经历了暴力出租，但去年11月在纳斯达克(NASDAQ)上市的清客公寓增加了资本市场的支持。然而，一个接一个租了四套青年招待所的林佳，突然接到消息说，房东和青年招待所将在今年疫情期间取消合同，所以他可以在3月13日处理取消事宜。林佳认为这只是一次意外，并没有太在意。直到3月31日，当上海瑞华银行再次从他的银行卡上收取租金时，林嘉芳觉得出事了。

六个月前，被命名为美国第一家国内长期租赁公寓服务提供商的青科公寓，现在已经开始暴露出一系列资本运营的隐患，疫情的出现加速了危机。

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房东和房客都被损坏了

问题解决率为零

令林佳困惑的是，上一次他与清客公寓签订合同时，上海浦东发展银行的贷款协议是有约束力的，但在他换了房间后，贷款协议被自动取消并退还。他取消了合同，并于3月13日搬走，但未能在承诺的20个工作日内收到清科公寓的剩余租金，并继续偿还下个月的租金贷款。

关于房租贷款的问题，上海华瑞银行，清科公寓的合作银行之一，说:“因为贷款是以房客的个人名义，所以需要正常偿还。目前，经核实，青科公司运行正常。如果贷款需要结算，有必要联系房屋经理提出贷款退款申请。这笔贷款只能在青科公司将租户的剩余贷款退还给我行后才能结清。”

与林佳相似，沈梅(化名)也是一个老房客，在清客公寓租了4年房子。2019年11月租赁期结束时，沈梅接到上海清科公寓经理谭龙(化名)的通知，要求续租并提高价格，因此她决定不再续租。她收到通知每隔几天不要加租，但在签约当天她得到了“加租10天免租”的信息。

由于申美只续租半年，租金必须一次性付清，以前在平安小额贷款申请的租金贷款不能再使用。签订合同后，沈梅突然得到消息，房东在今年2月终止了与青科公寓的合同，所以她退房了，但直到4月16日，青科公寓仍未退还押金和已付租金。无奈之下，沈梅打算拿着租赁合同把青科公寓告上法庭，却发现青科公寓已经关闭了合同界面。

在疫情期间，不仅林佳和沈梅收到了房东和青科公寓终止合同的消息，而且许多房客也收到了类似的信息，但他们并没有太在意。只有当他们联系不到房屋管理员，无法获得租金和押金退款时，他们才发现他们周围的许多青科租户陷入了无法解决的危机。

这时，房东在疫情期间直接上门取消与房客的合同的原因已逐渐明朗。一方面，由于清客公寓拖欠房东的租金，一些清客公寓甚至要求房东免费出租。这和蛋壳公寓不久前做的完全一样。

清科公寓的一位房东告诉《中国房地产报》记者，“早在疫情爆发前，上海清科公寓就已经大规模拖欠租金，严重拖欠水、电、煤的费用。最近，它被用来在流行病的伪装下吃东西。一方面，房东被要求免费出租，另一方面，房客被要求按时支付租金，甚至命令他们搬走。清客在地主和佃户之间制造了极大的矛盾。”

在“3·15”消费清单中，不退押金、趁疫情之机提高房租、不按承诺清理房租贷款的原因赫然列在列，显示清客公寓的结算率为0%。

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模型中存在隐患

换钱和赚钱是相辅相成的

青科公寓的运营模式是显而易见的:一方面，它以优惠待遇为由吸引租户签订租房贷款；另一方面，它通过租户贷款从银行机构获得资金，以扩大规模。与此同时，为了留住现有客户，青科公寓还推出了会员制度，即一年租金后即可享受会员价格。例如，申美在2015年第一次签约，月租金1880元，一年后续约两次可享受1760元的降价。

一个奇怪的现象是，在上海宝山区，申梅的清客公寓的租金价格正在逐年下降。2015年，神梅与青科公寓签订了一份月租金为1880元的合同。在2016年享受会员制后，月租金降至1760元，并一直维持到2019年11月，这与过去五年一线城市房租上涨的趋势不一致。

另一个现象是，上海清科公寓的一位租户告诉《中国房地产报》记者，“虽然我们与清科公寓合作的银行签订了租房贷款，但每月还款额与月租金相同，没有产生利息。一部分利息由青科负担。”根据清科公寓招股说明书中的数据，截至2019年6月30日，清科公寓与11家金融机构合作，分期提供租金贷款，合同期限通常为26个月。65.2%的青科公寓租户使用租金贷款，未偿还本金为8.726亿元。

一方面，清客公寓通过提供优惠待遇吸引租户赚钱，另一方面，清客公寓通过租金贷款融资赚钱。这两者之间体现的是，清客公寓赚钱，找到钱。这意味着一旦青科公寓的资金受到压力，这个赚钱的链条就会出现问题。

此时，回顾2019年11月清科公寓在纳斯达克上市，更像是资本压力下寻求资本市场认可的最后一站。招股说明书显示，清科公寓长期处于亏损状态，2017财年至2019财年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。上市后不到一个月，几个房东说清客公寓已经拖欠租金几个月了。

从2017年到2019年6月，清科公寓净亏损总计14亿元。根据截至2019年6月30日97，621名租户的计算，清科公寓每间出租屋的平均损失为3，821元。尽管与2018年每间房5469元的损失相比，损失范围有所缩小，但其资金链缺口仍然巨大。

这些数据背后反映的是青科公寓运营模式的不可持续性，此次青科公寓退款风波并非一次性事件。

近年来，长期租赁公寓的运营模式存在诸多问题，融资与规模的约束催生了许多将风险转嫁给业主和租户的运营模式。一位市场研究员表示:“就模式而言，长期租赁公寓还没有等到盈利时间节点下的规模。春节后，疫情人员流动减少，整个行业面临巨大的现金流压力。目前，长期租赁公寓企业过分依赖资本运营来获取资金。看起来资金在进进出出，但实际上它们处于高成本和低增长的两难境地。资金链的任何一个环节出现问题，都将是一个无法弥补的漏洞。”

《中国房地产报》记者就上述问题致电青科公寓，但截至发稿时尚未收到回复。然而，一个值得注意的行动是，中国建设银行的一个长期出租公寓业务平台荣剑家园最近接管了杭州青科公寓的一些房子，数量约为5000套。

市场期待着青科公寓如何自救的答案。

来源：环球邮报中文网