泰禾多空之辩

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2018年10月11日，时任泰和集团副总裁、上海地区总裁的刘英哲来到东南大学举办泰和校园招聘讲座。讲座结束后，600多名应届毕业生参加了一分钟的面试。刘英珍在现场说:“你们都是幼苗，在太和可以找到属于自己的蓝天。” 东南大学，简称“东大大学”，位于江苏省省会南京。这是一所综合大学，拥有部分科学和工程学位，男女比例为2:1。然而，在600多名应届毕业生中，大部分是女生，她们仍然非常漂亮。事实上，大多数来应聘这份工作的女生都不是东大的学生，而是来自南航空航空航天大学空专业。大多数女孩都有一个“蓝天梦”。但是为什么这些空服务女孩毕业后不去申请空，而是去太和找“蓝天”一个女孩说:这是我们老师推荐的。老师说太和的待遇是航空公司的100倍。他们医院的老师说:不要以为空会免费环游世界+嫁给一个富裕的家庭。这份工作就是在飞机上从三晚到十二点迷迷糊糊地打发青春，当你不想飞的时候，没有办法改变。如果你没有极端的爱，就不要去。他们的老师说:“去泰和做销售、管道培训或家政比去空更体面，薪水更高，前途更光明。” 2018年4月29日，太和北京场二期售楼处开业。当时，葛接过热闹的开幕式，并把它传递给了一圈朋友。一个朋友说:“在你的朋友圈里。”看着这么多的物业，泰和的礼仪和销售是最好的。" 如果你在百度上搜索“泰和空乘”,会有80，200个相关结果，其中40，000多个是关于泰和招聘项目的管家和礼仪的信息，这些信息只有一个工作要求:你一定要有navigation/きだよ0 泰和项目的介绍有10，000多个，这几万个介绍都有一个相同的段落:一级物业国宾礼遇。 空航空公司的专业是至少有多年飞行经验的空乘客加入了物业团队，而use/き [/h/ 过去，大多数人会选择调到地面地勤人员，而少数人会选择在空航空公司行政岗位工作，但现在他们有了另一个选择:许多空人在离开地勤人员圈子后，他们会发现那些熟人又在泰和的项目中担任同事。 为什么泰和如此痴迷于招聘空担任礼仪、销售和管家？一位与太和董事长黄启森关系密切的朋友告诉乐康葛:“我们像太和这样的产品必须与为太和客户提供的最佳服务相匹配。“ 泰和的产品实力坚如磐石 自2016年9月30日以来，房地产调控政策不断收紧，房地产市场开始走下坡路。2018年7月30日，房地产调控到了“最紧”的时刻，中央发出了明确的调控信号:要坚决遏制房价上涨。 在以前的调控政策中，政府的工作报告指出“抑制房价的过度上涨”。没有“太快”这个词，意味着房价已经从“不能涨得太快”变成了“不能涨”。在“最严格”的监管信号发出后，全国房地产市场尖叫起来——数据显示，自2018年7月以来，每月上市价格环比下降的城市数量已达45个。 此外，根据国家统计局的数据，2018年全国商品房销售面积为17.1654亿平方米，比上年增长1.3%，增速比上年下降6.4个百分点。其中，住宅建筑销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业和商业建筑销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%，增速比上年下降1.5个百分点。其中，住宅楼宇的销售上升百分之十四点七，写字楼的销售下跌百分之二点六，而商业及商用楼宇的销售则上升百分之零点七。 2018年，土地交易价格为16102亿元，同比增长18.0%，增速比上年下降31.4个百分点。 2018年销售形势的收窄开始逐渐体现在企业收入上——数据显示，2019年后房地产行业整体收入继续放缓，今年1-3月，房地产百强企业收入规模下降约1%。 有人说，如今房企之间的竞争不是“逆水行舟，不进则退”，而是“进得慢，退得慢”。尽管市场低迷，泰和并没有在这种逆流中倒退，相反，它进入得更快。 2019年4月12日晚，泰和集团(以下简称“泰和”，000732.sz)发布了2018年业绩报告和2019年第一季度业绩报告。 报告显示，2018年太和实现营业总收入309.85亿元，同比增长27.35%，其中房地产业务实现营业总收入295.51亿元，同比增长28.1%。 2019年第一季度，泰和实现收入74.54亿元，同比增长24.47%。 这可以归结为泰和相对于市场的业绩增长的核心原因。房地产专业知识产权人士丁祖昱表示:这是产品优势。 在过去的16年里，当地中海和曼哈顿等欧美建筑风格在中国南北盛行的时候，福建企业泰和并没有落入俗套，而是致力于打造核心产品线“庭院部”，高举新中式的旗帜，走上了产品差异化的道路。 到目前为止，泰和已经有了许多新的中式产品线，如庭院部门、大城市和小城市部门、大部门和豪宅部门，这有助于唤醒中国传统的住宅文化，成为民族自信心下“中式产品”的最佳代言住宅公司。当人们提到新中式风格时，首先想到的是太和院。说到改良产品，人们会想到著名的太和场。 虽然过去几年一、二线城市的高水平调控对高端房地产开发商泰和产生了很大影响，但丁祖昱分析，自去年第四季度以来，尤其是当前市场调整开始后，高端客户的需求变得更加理性，一方面价格限制放宽，另一方面投资投机大幅减少，产品实力将成为项目最大卖点。因此，像泰和这样长期坚持塑造自己产品的房地产企业，有了用武之地，最终会得到中高端客户的认可。 “2019年后，随着相关限制性政策的放松，市场将更加关注产品实力。届时，对于具有一定抗风险能力的泰和来说，其产品价值将会大幅放大，溢价能力将会进一步显现，我相信届时将会显示出更好的市场表现，”丁祖昱说。 丁祖昱的判断已经被市场完全证实。 2018年11月26日上午，上海泰和第一个“堆场部”项目——信达泰和上海堆场迎来了二期工程的开工。当天推出的326套全部在37分钟内售罄，这就是所谓的“时间光盘”。 一位购房者说，“我是一个改良型购房者，所以我必须选择一个精品项目。我的朋友都推荐太和的房子不错，所以我就买了。此外，他还说:“太和的礼仪太漂亮了，物业服务一定要高质量。”“ 从独木桥到主流选择经过16年的锤炼，产品实力已经成为泰和骨子里真正的力量，也是泰和不怕“空军”挑战的硬实力。 太阳又照耀着太和[h/]最近他和朋友喝酒的时候，谈到了在年初买下太和的大生意。 他说:“210亿的市值相当于1300亿的销售额，而海峡两岸都低估了其中一只地产股。说白了，目前估值低的原因是市场担心太和的资金链，但业绩报告在那里。无论市场有多艰难，泰和都能以高增长创造收入。此外，与恒大的高成交量不同，在地产白银时代，改善后的居者有其屋将逐渐占据买家的主力，而“面粉发酵成肉饼”是泰和成功的基础。” 他预测，今年泰和将是一个丰收年，爆发点将是半年一次的产销叠加评级的升级。“今年的股价肯定会达到30英镑，这相当于不到400亿英镑的估值。” 当你生活在混乱中，你开始区分英雄。太和在“九友”大仓买入太和一个月以来，市值已升至251亿。 另一位投资者表示，恒大正在实施城市郊区农村振兴战略，其销售主要依靠四、五号线县级城市去库存政策的红利。泰和是一种奢侈品，在一线和二线城市消费升级。虽然很容易受到阶段性宏观调控政策的影响，但河东三年，河西三年。涨价和去库存政策结束，然后一级和二级控制适度放松。风水轮流转，今年的太阳将照耀泰和，一家生产“升级产品”的企业。 何和葛认真分析:“看好泰和也与当前股市有关。去年的熊市在一定程度上限制了大城市的购买力，但现在a股进入牛市，将会产生一批百万富翁。当他们赚钱时，他们会更实际地考虑买房子。在接下来的几个月里，核心城市的牛市价格飙升，股市创造的财富最终流向了房地产市场。” “买太和股票赚钱买太和院子，提升太和股票价格赚钱，良性循环，多好啊。”打破谣言的高额红利镜子有两面，万事皆有两面。众所周知，泰和拥有强大的产品实力，有看到更多机会的人，也有不愿意进入仓库的人。 这些犹豫不决的人担心泰和的高负债和神秘的销售。 泰和的销售额是多少一直是房地产界乃至金融界的一个难题。根据泰和2019年第一季度的财务报告，截至2019年3月31日，泰和的预收款为448亿元，所以目前没有必要质疑泰和的销售额。 2019年4月1日，泰和宣布每10股转让10股给全体股东，同时每10股派发现金分红，包括人民币和2.2元(每股分红高于90%左右的房地产企业)。 这一消息一公布，深交所就迅速向泰和发出了一封关注信。其中一封询证函要求泰和在年报披露前，分析分红与公司业绩增长的匹配情况，并公布利润分配方案的理由。 这也说明太和的业绩是优秀的，否则，每10股就会增加10股，这与业绩增长不匹配。 一位朋友动情地说:“这就是帮助泰和崛起的深交所。” 此外，关于负债率，去年，因为太和不断发来一些融资信息，太和的高负债受到了批评，有的甚至夸大其词:“太和要倒闭了。” 但泰和2018年财务报告显示，报告期内，泰和总资产仅为2431.36亿元，总负债为2112.47亿元，负债率为86.88%，较2017年的87.83%下降0.95个百分点。此外，净负债率同比下降90.15个百分点，实际负债水平继续稳步下降。 在采访兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋延庆时，他曾经对作者说，“我认为判断一个公司能否生存取决于现金流而不是债务，因为没有一家公司因为高负债而倒闭，但是有很多公司因为现金流中断而倒闭。” 阳光城市集团副总裁吴建斌在《诗歌面对冬天》一文中也表达了同样的观点。他认为，如今的房企注重现金流，已经进入了一个前所未有的紧张时刻。“房地产企业从来没有像今天这样重视现金流管理。为了实现这一目标，大多数住房企业采取了同样的行动，如控制土地购买的速度，控制发展的进度，控制付款的数额，并积极振兴资产或解雇员工。 坦白说，泰和2018年的现金流确实有点紧张，但进入2019年后，泰和已经度过了黑暗的时刻。根据2018年财务报告，泰和2018年持有货币资金148.95亿元，短期贷款160.38亿元，偿债压力巨大。然而，从2019年第一季度的财务报告来看，泰和持有的货币资金为206.43亿元，而短期贷款从160.38亿元降至145.69亿元，显示出良好的短期偿债能力。 此外，2018年底，泰和的经营现金流开始转正，达到139.31亿元。 从暗到明 泰和的财务优化路径主要是通过控制征地节奏和出售项目股权。 在“空军”看来，这已成为他们质疑太和的依据。他们认为:“泰和不但近一年没拿地，而且在最困难的时候还被别人打折。去掉最肥的肉，那么明年和后年会有什么增长？” 例如，杭州江村项目的底价是7000，价格是40000。原来3万的利润是太和家族的，但是现在世茂得到了一笔交易。 但事实上，出售部分股权后，泰和仍持有江村项目49%的股权。此外，泰和仍持有超额利润份额，并以部分资产换取现金来偿还债务。事实上，减少财务支出实际上是变相增加利润。 另外，关于征地少的问题，虽然太和的征地少，但根据年报，2018年太和的土地面积为408.85万平方米，建成区面积为460.76万平方米，有58个项目在建。建成区面积1489.16万平方米，有70个项目出售。目前，泰和在全国29个城市拥有90多个项目。 一些投资者表示，“泰和2018年的主要矛盾在于其负债率和偿债能力。如果它通过了，它会去天堂，但如果它失败了，它会去地狱。控制征地速度和以资产换现金帮助泰和克服了困难。一季度预售基金大幅增加，年报中的负债率大幅下降，表明太和已经半裸着进入天堂，股价的大幅上涨是最明显的表现。“ 此外，利润也是泰和的优势之一。根据2018年度报告，报告期内，泰和地产毛利率为29.75%，同比增长2.56个百分点；上市公司股东应占净利润为25.55亿元，同比增长20.25%。 2018年每股收益为2.05元，2019年第一季度每股收益为0.78元，净利润同比增长300%。根据这一数字，葛估计，太和2019年的每股收益可能达到3.2元，第一季度实现利润9亿元，扣除5亿元的非盈利。2019年，泰和的年利润可能达到30亿英镑。一个经历了几次经济周期的企业被称为伟大的企业。以蝙蝠为例。它们都是在20世纪90年代末建立的。他们第一次经历了2000年至2001年的首都冬季，那真是一个寒冷的冬季，而且这个周期非常长，有三四年的时间。在那之后，仍然有许多小资本冬季，蝙蝠幸存下来，仍然保持着高速增长。 泰和集团成立于1996年，经历了历史上许多重大的经济变革。在2018年资本寒冬，万科高喊“活”，泰和及时放慢脚步，控制负债比例。 葛觉得:“用平常的眼光看太和是不合适的。当时，空转制，太和是独一无二的，不能复制或借鉴。它符合这个时代这个行业的发展趋势。"

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来源：环球邮报中文网