上年销售额增幅不足7% 绿城冲刺2000亿成色几何

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3月22日，绿城中国(03900.hk)在香港举行了2018年度业绩大会。

绿城首席执行官张亚东在宣布2019年目标时做了描述。考核目标为1800亿元，冲刺目标为2000亿元。

回顾绿城2018年的业绩，1564亿元销售额同比增长6.9%，营业收入达到603.03亿元，同比增长43.7%。

与许多同等规模的住宅企业的目标相比，绿城在2019年的雄心略显保守。

会上，一些业内人士直言不讳地表示，这可能是张亚东的风格。

2018年初，时任绿城中国执行董事兼首席执行官的曹舟南设定的年度销售目标是1800亿元，但在2018年中期业绩会议上，新任首席执行官张亚东将这一目标下调至1600亿元。

销售增长率低于7%，投资项目总体淘汰率为68%。《国家商报》记者注意到，2018年绿城的销售额仅比去年同期增长了6.9%，而且增速似乎相当保守。然而，当年公司平均销售价格约为25455元/平方米，投资项目整体淘汰率为68%，处于行业内较高水平。

对于2018年取得的成绩，张亚东始终保持微笑:过去，我们在制定绩效目标时，都有一个考核版的指标和争取目标。到2018年，我们将力争达到1600-1700亿元，最后，松一口气，我们将完成1564亿元。今年我们的考核目标是1800亿元，冲刺目标是2000亿元。

张亚东认为，实现上述目标是一件很有可能的事情。他认为，今年的规定是由于该市的政策和分类指导，这有利于绿城的质量导向型住房企业。

然而，不争的事实是，绿城的销售增长近年来一直在放缓，2015年至2018年的销售额分别为719亿元、1139亿元、1463亿元和1564亿元。对此，绿城中国执行董事李庆安表示，这是因为2018年的销售额主要来自2017年收购的项目。当时，由于受到房地产调控的影响，虽然房价得到了控制，但土地价格并不可用，因此绿城2018年的销售增长率不到7个百分点。

安居客58的首席分析师张博分析称，绿城2018年的销售增长略弱于2017年。究其原因，主要有两个方面，一是限价令的出台，二是浙江重市的变化。

具体来说，2018年，绿城在四线城市新增的土地储备占不到20%，而一线和二线的土地占近80%。2018年，大本营杭州的销售额与2017年相比大幅下降，也失去了杭州市场第一的长期地位。

然而，2018年，绿城一、二线城市的房屋拆迁率为71%(新增房屋的70%)，三个四线城市的库存拆迁率达到73%。

2018年，绿城重点布局的一、二线城市面临严格的楼市调控，而三、四线城市和二级城市布局较少，直接影响1600亿元销售目标的实现。张博说。

张亚东直言不讳地表示，在未来的房地产调控和发展过程中，三、四线房地产市场将向好的方向走出去。绿城还将在粤港澳大湾区、海南等六大区域进行区域调整和推广。

净利润下降了10%以上。项目股本逐渐增加。截至2018年底，绿城实现净利润23.75亿元，同比下降11.1%；股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。

对此，财务总监郑风表示，公司股东应占利润为37.96亿元，比2017年的23.43亿元增加14.53亿元，增幅为62%，不包括本年度部分资产的汇兑损益、减值准备和转回的税后净影响以及部分资产公允价值调整的税后净影响。

同时，2017年专项处置人民币16亿元，2017年产生部分汇率收益，由股东承担。

此外，记者注意到，绿城已累计拨备17.35亿元。

郑风表示，拨备是一项财务安排，因为在2018年，当各股东发布的利润目标完成时，可以覆盖，所以历史上有几个沉淀项目计提了拨备，即沉淀项目减值，会影响营业利润，但不会影响核心利润。

张亚东表示，这一规定是基于市场条件。这与国家政策有关。如果政策放松，可能很快就会恢复。

张博告诉记者，在某一点上，项目拨备的目的是排除非主营业务收入，包括汇兑收入和其他财务损失。

值得一提的是，绿城目前的销售利益约占55%。李庆安表示，后期新增项目绿城的股权将逐步增加，公司应占净利润将受到一定程度的影响，但优势是可以扩大公司规模。

争取12个月的现金流回报，持有价值5300亿元。据《国家商报》记者报道，绿城在2018年收购了37块土地，其中大部分是合作收购的，部分是权益收购的，绿城希望进行交易。

管理层表示，该公司过去从土地收购到销售的速度很慢，尤其是在规划和设计方面。因此，通常在6个月内开工，12个月内出售，20个月内归还现金流。现在，它需要在5个月内开始建设，9个月内出售，12个月内归还现金流。

张亚东对《国家商报》表示，事实上，绿城的变化在过去一年里更多是内部的。2018年，绿城将提高效率，减少员工，并积极优化其组织结构。9个中心整合为7个中心，下属单位从16个整合为11个。

我们一次行动减少了344人，一年内减少了2亿元成本。首先要有新人，这是先决条件。目前，我们坚持这些核心概念。

在整个演出会上，张亚东反复强调要提高运营效率，要有大规模的运营体系。

新的大规模运营系统直接影响所有的营业额指标。如果速度足够快，这意味着绿城在2017年下半年和2018年收购的项目可能在2019年具备销售条件。

张亚东对此也表现出了极大的信心:2018年，一些城市将限制价格，因此在金融成本较低的时候，没有必要削减仓位和出货。在按照城市政策分类指导的原则下，2019年一些业绩不佳的项目将集中投放，今年的增速将更加明显。

截至2018年底，绿城中国的土地总储备为3247万平方米，权益为2032万平方米，总可销售价值为5300亿元。

(封面图片来源:照片网)

来源：环球邮报中文网