南京楼市：多个板块房价突破限价 开年首现“日光盘”

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今年2月初，正值春节假期，当地房地产市场的交易量自然会受到影响。春节过后，当地房地产市场将逐渐步入正轨。春节刚过，常州、海口、Xi、南京、深圳等五个城市出台了新的人才引进政策，人才大战骤然升级。与此同时，随着去年底菏泽、珠海放松管制，“楼市回暖”的声音开始出现。

全球房地产市场的真实情况如何？热门城市的表现往往很有代表性。近日，国家商报记者走访了广州、南京、重庆等热点城市，对这些城市的房地产状况进行了深入调查，以向读者展示当前房地产市场的真实表现。

去年底以来，随着菏泽、珠海、广州等地楼市调控的放松，“楼市回暖信号来了”的声音不绝于耳。春节刚过，常州、海口、Xi、南京、深圳等五个城市出台了新的人才引进政策，其中四个城市降低了落户门槛。

记者的微信朋友圈最近也很活跃，很多房地产商都转发了各个楼市的最新信息。尽管这些信息来源不同，但主题非常明确——“房地产市场正在回暖”。

值得注意的是，“南京的社会保障门槛已经降低，释放了大量的住房需求”和“南京的六个部门已经超过价格限制”等信息是最引人注目的。近日，国家商报记者在实地走访南京楼市时发现，一些楼盘的备案价格接近地区限价，有些房子甚至超过了地区限价。与去年下半年的“冻结”市场相比，南京楼市在春节后开始“升温”。

突破价格限制和每日光盘复制

2月18日，南京迎来了春节后的第一个开放项目。当天晚上，位于南京雨花台区城南板块的“中海城南大厦”项目正式开幕。记者了解到，有142套精装房推出，536组客户注册，中标率为26%。最终，在不到一个半小时的时间里，上述142套全部售罄，成为2019年南京楼市的第一张“每日光盘”。

记者注意到，南京主城区上一次有“每日光盘”是在两个月前。然而，值得注意的是，与“日本光盘”相比，上述房地产的备案价格颇具吸引力。

当《商业日报》记者作为购房者走访时，他发现上述房产所在的城南一手商品房的限价约为35000元/平方米。然而，根据南京市住房保障和房产局的官方网站，此次推出的四套多层和小高层住宅的平均备案价格为36037元~ 38842元/平方米。虽然有些房子的备案价格没有超过35000元/平方米的限价，但大多数房子都超过了限价，最高单价甚至达到了39928元/平方米。

但由于上述房屋均为精装修交付，装修备案价格约为3500元/平方米。即使排除装修价格因素，仍有一栋建筑的平均价格超过35000元/平方米。

中海城南大厦的物业顾问并不否认价格限制的放宽。他告诉记者:“放开价格限制。”

至于“放开限价”的原因，“一方面是价格上涨；另一方面，拍卖和出售土地是一件好事。”这位物业顾问向记者解释说:“就像我们周围有几块空土地一样，如果开盘价高，而这一地区的房价又有限，那么开发商就不愿意拿这块土地了。”

记者在项目营销中心还看到，开发商在沙盘旁边贴了一张纸条，“开盘价符合相关规定。”“开盘打折时，小高层大部分房屋的成交价格在33000元~ 35500元/平方米之间，别墅大部分房屋的成交价格在35500元~ 38000元/平方米之间。”"有些房子位置优越，交易价格高于上述范围."

在距离上述房地产只有一个地铁站的豫州嘉惠星岛(港股01105)项目现场，一位物业顾问也对《商报》记者说:“最近限价令放宽了，很多房地产都有突破。区域价格限制为35000元/平方米，我们和中国海运都突破了价格限制。”

但是，值得注意的是，尽管上述两个楼盘都已经超出了价格上限，记者从物业顾问处了解到，目前的项目有3%左右的折扣。

尽管打破了价格限制，中海城南大厦仍然是“白天”的一天开始。

这是否表示物业市场的监管已经开放

《全国商报》记者注意到，除了上述一些楼盘在雨花台区突破了限价外，实际上，从去年下半年开始，南京的新房销售价格已经超过了该地区的限价。

如仙林湖板块的高科魏紫会馆在1月底拿到了销售许可证，精装交付的96套公寓别墅价格为37，495元~ 42，011元/平方米，毛坯房交付的5套别墅价格为43，748元~ 46，734元/平方米，突破了3万元/平方米的区域限价。

另一个例子是位于秦淮区的万科安平花园，它于去年8月获得了销售许可证。38套毛坯房的平均售价为54273元~ 61252元/平方米，最贵的房子单价达到62671元/平方米，突破了45000元/平方米的区域限价。

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此外，南京市于2月15日修订了《南京市积分结算实施办法》，特别是将“近2年连续缴纳社会保险”的申请条件改为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消了对结算指标的限制。这一举措也被认为进一步降低了结算门槛。

这是否意味着南京的房地产监管已经放开，许多房地产突破了地区价格限制，人才定居门槛降低了？房地产市场会好转吗？

“监管会继续，会放松但不会放松，楼市会回暖但不会回升，楼市将进入横盘时代。”新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，降低准入门槛、社会保障条件和人才标准将增加市场成交量。当市场下跌时，放松高端市场价格、降低抵押贷款利率等政策是对房地产市场反周期调整的预调和微调，这将促进住房市场回暖。

然而，欧阳杰也认为，“不投机”仍然是一个长期的方向。热身不等于热身，放松不等于放手，监管也不会停止。

记者走访中海程楠大厦营销中心时，看到虽然一期房地产项目的登记已经结束，但仍有一些人前来咨询。

"目前，许多周边地区正在被拆除，只有我们的项目在出售."上述房地产顾问告诉记者:“下一个产品将在8月左右推出，具体价格将根据当时的市场需求确定。”

许多中介店的物业顾问也告诉记者:“假期过后，来店里咨询和照顾他们的顾客比以前多了。”

然而，根据易居研究所的数据，1月份南京市商品房交易面积为75.2万平方米，同比下降18%，同比下降32%。

“突破价格限制、降低结算门槛、在楼市降温时对监管政策进行预调整和微调，并不意味着监管政策将在短期内放开。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，限价令的放松也将有助于缓解开发商因成本压力而“减少配置”所导致的不稳定因素。

“在市场低迷时期，一些城市的限价令已经微调。突破价格限制只是政府把主动权交给企业和市场，但最终的项目能否卖出，取决于价格和产品能否被市场接受。”同政策咨询研究部主任张宏伟也告诉记者，预计未来三到四个季度市场将继续保持目前的下行趋势。

当《全国商报》记者咨询南京市民热线12345时，对方也明确表示:“目前，商品房的限价还没有放开。”

如何突破高地价工程

《国家商报》记者注意到，上述突破限价的项目要么是前两年收购的高价地块，要么是定位为高端产品。

例如，仙林湖板块的高科唐子畏项目突破了区域价格限制，也是仙林湖的“土地之王”，开发商南京高科地产于2015年11月27日以10.4亿元的总价、88%的溢价、21000元/平方米的底价赢得了该项目的土地。资料显示，出售的土地面积为45，000平方米，规划建筑面积约为50，000平方米。

另一个例子是秦淮区万科安平花园。虽然不是“土地王”项目，但它被定位为高门槛的高端别墅产品，最便宜的一套总价超过2000万元。

2017年9月20日，中海地产以43.2亿元的总价和27%的溢价，中标了也突破了地区限价的城南大厦项目。虽然保险费率不高，但要求出售现有住房。

此外，位于建邺区西南板块的南京“王迪”——葛洲坝华府目前的单价将于今年上市，其未来的市场表现备受关注。据悉，2016年5月，葛洲坝以32.8亿元的总价、110%的溢价、约4.52万元/平方米的底价获得土地，创下了南京市底价的新纪录，不仅远远超过了土地所在的河西西南部3.5万元/平方米的价格上限，也超过了整个河西地区4.5万元/平方米的最高限价。

“我们征地的价格比较高。由于价格限制，周边房地产价格相对较低。目前我们的价格还没有出来，6、7月份就要开盘了。”葛洲坝中国区办公室的房产顾问告诉记者，“但我们最小的公寓只有190平方米，价格应该超过1000万元。”

在市场降温的环境下，高地价和高端项目纷纷上市，我们如何实现突破？

“房地产企业在过去两年里接手的土地王项目，要么以低价返还资金，要么继续观望，等待市场回暖。”严跃进告诉国家商报记者，“对于这些王迪项目，一些具有全国布局和雄厚资金实力的大中型开发商可以通过其他项目的收益来平抑风险；然而，一些小开发商可能负担不起，他们将面临更大的财政压力。他们需要考虑通过股权转让进行联合开发。”

不过，严跃进也认为，目前楼市调控政策已经非常严格，而按揭利率也处于较高水平。越来越多的声音在谈论峰值政策，一些城市政策已经被微调。“王迪项目的压力可能会减轻，但产品和价格仍是摆脱困境的关键”。

张宏伟还认为，产品和价格仍然是突破高价项目的关键。“由于价格限制宽松，高价土地项目能否得到解决，最终将取决于市场形势以及产品和价格能否为市场所接受。”张宏伟说道。

来源：环球邮报中文网