广州楼市：环比涨幅领跑全国

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四个月前，广州市住房和建设委员会宣布，禁止房地产企业在销售备案时拆分价格，并终止了在广州市场上悄悄存在了一年多的“双合同”。上个月16日，国家统计局宣布去年12月份70个城市的房价上涨，广州以3%的环比涨幅领先全国。

以去年底和2019年初为分水岭，广州房地产将涨价的消息开始在市场上传播。此外，国家统计局发布的数据证明，广州新房价格上涨，促使购房者加快入市步伐。

近日，国家商报记者(作为购房者，下同)对广州部分房地产进行了实地调查，发现威胁提高房价实际上是开发商经过考验的营销手段。然而，在市场的下行压力下，10%的首付、特价房和大折扣仍然存在。面临资金回笼压力的开发商在尽最大努力筹集资金的同时，也在加速按价回笼资金。

问题:房价“上涨”的真相是什么？

长期以来，广州的房价在一线城市一直“稳定”。广州“被排除在一线城市之外”的说法一度盛行，因为它的房价输给了一些炙手可热的二线城市。

2016年，在房价飙升期间，广州的交通流量没有增加多少，但它吸引了很多关注，因为在房地产市场低迷的情况下，房价逐月上涨。2018年12月环比上涨3%是国家统计局公布的广州新房价格涨幅。

"事实上，广州市场的房价正在下跌."房地产经济学家邓浩志在接受《国家商报》采访时给出了与官方数据相反的答案。他认为，广州“双合同”终止后，网上签约价格反映的是真实的市场价格，国家统计局的数据显示，广州价格上涨是对前期价格上涨的滞后反应。

据了解，早在两年前，广州就开始实行限价，“双包”在广州也很猖獗。备案价格为合同，高于备案价格的房价以装修合同或其他合同的形式签订，这样开发商可以规避价格限制，导致网上签约的价格扭曲。与此同时，购房者的首付门槛也大大提高了。

“双重合同”被禁止，价格限制被取消，网上签约的价格是真实的回报。网上签约价格反映了前期房价上涨的情况，导致数据层面房价大幅上涨。

与此同时，国家商报记者从实地调查中了解到，目前，广州的房地产项目都是以单一合同的形式签订的，“双合同”已经成为过去。

像其他一线城市一样，广州的房地产市场正面临下行压力。在2018年的控制下，广州楼市的交易相当惨淡。根据阳光的家庭数据，2018年，广州一手楼的网上交易量为76056笔，同比下降18.9%，是过去四年中最糟糕的一年

实践探索:特价房和分期付款成为标准

“双重合同”被禁止，购房门槛被降低。一年后，价格上涨成为许多房地产的营销手段，促使买家做出决定。一位活跃在新屋市场的中介告诉《全国商报》记者:“广州的房价一年后都没有上涨。”

记者实地调查发现，特价房、大折扣和10%的首付在广州楼市依然活跃。

以广州亚运城为例。2018年，它以约100亿元的销售额成为广州的销售冠军。在2019年春节期间，亚运城“从未关闭”，并进入了新年的表演冲刺阶段，不停地做广告，以10万元的限定首付款在亚运城买房。

近日，《国家商报》记者在亚运城营业部看到，很多买家都在看房子。销售员杨军(化名)告诉记者，春节期间，该项目也有一定的营业额，销售团队在第一个月的第七天返回后，每天保持着10套左右的销售额。在向《国家商报》记者介绍该项目时，杨军展示了该团队最近的销售业绩。

目前，天丰集团正在亚运城进行销售，亚运城正处于清货阶段，一个新的集团即将推出。杨军告诉记者，为了加快销售，亚运城推出了统一价格和10%的首付，降低了购房门槛。

据现场销售人员介绍，亚运城市春节的优惠幅度仍然很大，在10%左右。优惠形式分为一价单位和非特殊单位。89平方米的单价约为277万元，单价优惠幅度约为30万元，总折扣价格约为247万元。

总的来说，单价比非单价便宜7万到15万元，杨军告诉国家商报。杨军否认这是一个糟糕的底价，并将其作为价格单位。然而，记者所要求的中间楼层找不到一个价格单位，这主要集中在高低楼层单位。

非特价单位新年打折95%，然后降价8万元。中间一套89平米的公寓原价约为277万元，折扣价约为248万元，与一套公寓的总价相差不大。

与此同时，杨军告诉《国家商报》记者，为了加快资金的回笼，目前购房者可以支付房价的10%在网上签约，剩余的首付款最长可在剩余的六个月内付清。如果你在3个月内支付首付款，你可以享受96%的折扣，而如果你在6个月内支付首付款，你只能享受98%的折扣。

据业内人士介绍，在市场上分期付款和特价房已成为普遍现象，10%的折扣很常见。

《商业日报》记者调查的另一个房地产也有分期付款和特价房优惠活动。珠江博仕湾项目的平均售价在3.7万元至4.3万元之间，也有特殊单元和非特殊单元。

按96平方米计算，一套低层单元的原总价约为414万元，折扣后的价格为378万元；同面积26层单元原价约为448万元，折后为417万元。据销售人员介绍，一般来说，楼层与朝向相近的公寓、特价单元和非特价单元的差价约为10万元。

记者从珠江博士湾一价房信息表中了解到，130平方米大单元一价单价优惠幅度超过50万元，一价单价优惠幅度为3700元至4000元/平方米。

博弈:住宅企业的资本压力与库存减少

“提价”和特殊价格之间的矛盾最终可以确定。然而，当住宅企业的价格变动与市场库存减少的矛盾同时存在时，广州市场的未来走势充满了博弈之间的不确定性。

在2018年底资金加速回笼后，2019年房企仍面临相当大的资金压力。从市场表现来看，住房企业可以通过分期首付降低门槛，以特价房和各种优惠措施吸引买家进入市场，加快去资本化和资本退出，这已经成为住房企业缓解资本压力的一种方式。

在融资方面，2019年，房企频繁开通融资渠道，债务偿还压力不容低估。根据嘉里发布的研究报告，2019年1月，国内外房地产企业发行的债券总额为1095.79亿元，比上个月增长91.8%。其中，海外发债规模740.4亿元，比上个月增长141.9%。

就销售额而言，一月份的市场交易额环比大幅下降。据嘉里数据，1月份前30家房企的销售总额为3988.6亿元，同比下降19.02%；股权销售总额3365.6亿元，同比下降13.40%。

当住宅企业遇到财务压力时，开源节流成为住宅企业的唯一选择。许多房企通过以价换量的方式加快了资金的回笼，同时减少了销售不佳项目的开工，保证了现金流的安全。因此，市场上的新商品数量减少，而库存逐渐减少，市场可能面临转机。

根据中国银行的统计，2019年，广州市场进入的住宅、别墅和公寓项目约有170个，总成交量约为66，981套，整体供应量低于2018年。同时，2018年广州网上签约量为76，056套，是近4年来最差的交易水平，这意味着2019年新品供应可能低于市场需求。根据中原数据，截至2019年1月25日，广州的清仓周期为9.6个月。

邓浩志认为，从目前的库存和新品供应情况来看，2019年广州的基调是缺货，价格可能会面临一定的上涨。

一方面，是通过改变价格来加速资金回流的压力；另一方面，这也是商品短缺导致房价上涨的可能。在这场矛盾的博弈中，2019年广州楼市的走势可能更加扑朔迷离。

来源：环球邮报中文网