2018年度中国商业地产大事记

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随着时间的推移，2018年已经成为过去。回顾今年的道路，我们以什么样的心情开始，以什么样的收获结束？今年中国商业房地产市场发生了什么影响了这个行业？从2018年中国商业地产大事记中，我们可以看到中国商业地产市场的趋势在过去的一年里变得光明。

2018年，商业地产积极参与并购；万科印度收购了首都20个购物中心；外资机构集中在一线城市；商业房地产融资渠道不断创新，取得突破性进展；全国已有500多家购物中心开业，增长率连续两年下降；股票业务已经进入“调整和改革时期”；住宅企业进入新的零售领域；融创收购了万达吕雯；住房业务多样化，集体名称改为“房地产”；房企结构调整，高管变动频繁...

01.万科印度联合收购了首都20个购物中心

1月5日，万科、印度电力和triwater以83.65亿元人民币联合收购了凯德置地商业在中国的20个购物中心。本次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约95万平方米，分布在华北、华东、华南和中西部地区的19个城市，均位于城市的核心区域。

收购完成后，印度电力在中国拥有或管理120个商业项目，管理面积1000万平方米，管理资产超过800亿元人民币，覆盖中国58个城市。

印度电力、万科、triwater和CapitaLand签署了合同？？图片来源:印度官方网站

02.资本和优化中国的资产配置，聚集一线城市

在年初出售了中国20家非核心购物中心的资产后，凯德置地在中国市场进行了一次大收购。11月12日，凯德置地以8.82亿元的价格收购了广州市黄浦区广州科学城核心区的商业用地，打造了凯德置地在广州的首个办公楼式综合商业项目。

11月13日，凯德置地集团莱佛士中国投资合伙人三世与新加坡政府投资公司完成了对上海金桥太茂和南翔太茂社区购物中心的收购，但对方未披露具体交易金额。

去年12月，美国私人股本巨头黑石集团以12亿美元(约93.6亿港元)收购了新加坡枫树实业上海有限公司及其邻近的办公楼。

北京:

11月26日，凌展宣布以25.6亿元收购京通罗斯福广场购物中心；

12月9日，北京远景明德管理咨询有限公司以约105亿元人民币从吉辉资本手中收购了北京盈科中心。

深圳:

据香港媒体9月27日报道，凌展计划斥资约74亿港元(即65亿元人民币)购买深圳中心城的购物中心。

北京京通罗斯福广场？？图片来源:官方网站，京通罗斯福广场

04.新购物中心的增长速度放缓，市场从发展期转向成熟期

据颍上的初步统计。com，2018年新开购物中心530多个(商业面积≥ 3万平方米)，总面积超过4600万平方米。与年初预计的开工率相比，实际开工率为50%-60%。2017年实际空缺人数为504人；体积超过4600平方米。与去年相比，几乎持平，甚至略有下降。

根据最近三年(2016-2018年)的数据，新增购物中心数量持续增长，但增速连续两年下降，且总量趋势基本一致。

据初步统计，2019年计划开馆数据与2018年预计数据基本一致，数量约为1000个(2018年为938个，总量为8400万)。

数据显示，购物中心市场仍保持较高的发展水平，但增长率趋于零。同时，购物中心已经从发展阶段进入成熟阶段。

长沙松雅湖五岳广场开业地点？？图片来源:新城控股

05.股票业务进入“调整和改革时期”

随着购物中心发展周期的到来，商业地产加速进入存量转型时代，尤其是一线城市存量商业转型的规模发展。

以上海为例，2017年上海商业改造面积为127.72万平方米，其中核心商务区所在的内环区域占57%。2018年，长风欢乐城、世茂广场、友迈生活广场、林三印象城、第一百货商业中心等近40万平方米的物业进行了装修和开业。

此外，今年开业的装修项目还包括北京的阳光购物中心和常发展万科广场；广州阳光新天地购物中心；深圳深国投广场；南京博物馆；福建东白中心和福州东白右品城；陕西渭南五岳广场等。

上海世茂广场 ？？图片来源:上海世茂广场

06.融创以62.81亿元人民币收购了万达吕雯的全部股份

10月29日晚，融创中国宣布以62.81亿元人民币收购万达文化管理100%的股权，其中包括万达原创旅游集团和13个文化旅游项目的设计、施工和管理公司。(2017年7月，融创中国以438.44亿元人民币收购了万达在广州、海口、昆明、西双版纳、成都、重庆、桂林、无锡、南昌、合肥、青岛、南荣和哈尔滨等13个文化旅游城市的91%。(

然而，万达在公告中强调，“万达将利用一切资源全力支持融创收购但尚未开业的万达城项目的成功开业和运营。”同时，万达还表示，对中国文化旅游产业的发展前景持乐观态度，未来将继续投资文化旅游产业，保留文化旅游产业的骨干队伍，重组文化旅游规划院、文化旅游建设中心和文化旅游管理公司。这种强调似乎为之后的一系列行动奠定了基础:

11月8日和12月13日，两个万达城市相继签约，分别落户兰州和延安。两个项目总投资分别为300亿元和120亿元，合计420亿元。

10月22日，万达与贵州签约，计划以直接投资、合作独资、合资等多种形式在遵义市开发建设一个万达红色文化旅游项目和两个万达广场。据估计，该项目总投资计划约为100亿元人民币。

算上已经完工的青岛东方影都项目，万达的文化旅游产业又起航了。

07.商业地产融资模式不断创新，取得突破性进展

截至2018年11月30日，已有超过15个招商银行项目在交易所上市发行，发行规模近300亿元。基础资产类别包括办公楼、购物中心、酒店和长期租赁公寓。商业房地产融资渠道不断创新，取得突破性进展。

一些典型案例:

融创是中国第一只股票资产M&A基金，基金规模为200亿元人民币；

亚洲第一家奥特莱斯房地产投资信托公司——沙之川房地产，在新加坡上市；

2018年全国最大的招商银行——广州贾政广场，73.006亿元；

150亿商业地产投资基金——华润置地财团，150.01亿元。

沙船房地产投资信托公司在新加坡证券交易所上市？？图片来源:沙船关伟

08.土地市场:一线城市正在变冷，而二线城市正在稳步上升

整体土地市场已经降温，尤其是在一线城市。12月3日，中原地产研究中心的统计数据显示，今年前11个月，中国前50名城市的土地销售总收入为3.27万亿元，同比增长7.3%。去年同期，增速超过30%，增速明显放缓。

其中，北京市全年土地周转量约为1680亿元，目前已达1558.54亿元，同比下降41.51%；广州市今年土地出让金额不足1000亿元，为930.8亿元，同比下降2.35%；深圳出售土地397.6亿元，同比下降11.88%；然而，上海土地出让金达到1715.7亿元，同比增长26.96%。主要是由于去年土地供应结构调整等原因。

总体而言，一线城市的土地市场明显降温，包括土地交易量下降、拍卖率上升、地价下调等一系列表现。

与一线城市相比，二线城市的整体土地市场仍在上升。据统计，前11个月，杭州土地出让收入达到2452亿元，居全国首位。此外，郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市的土地收入也超过1000亿元。

尽管如此，一线和二线城市仍然没有把重点放在房地产企业的土地收购上，四线城市的土地市场现在正在变冷。

土地拍卖网站 ？？图片来源:山西新闻网

09.住宅企业进入新的零售领域，并加速扩张领域

住宅地产的红利逐渐消退，自给自足的商业基金压力巨大。与商业运作密切相关的零售业，已经成为住宅企业探索多元化经营的新领域。凯撒、宝能、绿地等房地产企业的商业版图正在加速扩张。

宝能展示新的零售模式。在零售地图上，宝能专注于三大业态，重点打造仓储式“东市西市”会员店、“优宝利”精选会员店和“万迈”清新增强型便利店。3月31日，宝能新的零售业态——万迈便利店同时在深圳开业，标志着宝能零售战略地图正式开启；11月24日，杭州优宝利精选超市开业；11月30日，东市西施第一家店在南京开业。

凯撒建立了自己的精品超市和书店。5月1日，凯撒商业集团旗下的两个私人品牌“卡萨米亚精品超市”和新聚地综合书店在广州凯撒广场开业，同年12月，卡萨米亚在深圳的第一家门店亮相。2019年，casa mia将在深圳开设多家门店。此外，凯撒商业计划开设200家新鲜便利店。

格林兰集团推出g-super。自2014年在上海开设第一家门店以来，绿地超级商城已在全国开设了55家门店，并已进入中国18个一线和二线城市，包括上海、南京、Xi和重庆，会员人数超过180万。12月21日，格林兰g-super在上海开设了第一家旗舰店，并将在未来继续在一线城市开设新的旗舰店。该公司计划在2019年开设20多家门店。与此同时，格陵兰还在今年上半年推出了一个新品牌“饮食研究所”。

凯撒的“卡萨米亚”精品超市 ？？“图片来源:Yingshang.com

10.住房业务多样化，集体名称改为“房地产”

今年，我们欢迎住房企业集体更名。今年以来，万科、保利、龙湖、万达、澳远、合景泰富、时代、施琅、钟君、宝坻、HNA等10多家品牌房地产企业更名，原公司名称中的“房地产”一词被删除，以配合公司多元化经营的现状。

虽然许多房地产企业纷纷更名，但从实际情况来看，房地产销售仍然是它们的绝对核心业务，多元化基本上是通过房地产销售的输血发展起来的。而在短期内，很难形成一个与房地产业务相当的规模。因此，虽然这些企业已经改名，并删除了“房地产”一词，但它们在本质上仍然是房地产公司，需要几年时间来验证它们是否能够成功转型。

图片来源:公告截图

？11.企业组织结构调整，高管频繁更换:金融人才受到青睐，香港企业“第二代”出现

商业地产已经进入股票市场，以往的高开发周转率模式已经逐渐转向深度运作或轻资产管理产出。开发企业进入了新的发展阶段，相应的高级管理人才的需求和配置也发生了变化。因此，行业的变化带来了高管的汹涌浪潮。

根据Yingshang.com的统计，2018年前三个季度，商业房地产行业有200多名高管发生了变化；只能“拿地”的高管不再受欢迎，而有银行背景的高管更受青睐。香港房企的新一代接班人是“高人”。

龙湖、太和、绿地等房企进行了大规模的人员调整；

和盛创展任命原建行广东省分行副行长Xi·容桂为公司执行董事兼首席执行官；

富盛国际任命童为本集团执行董事兼首席执行官，童在建行工作超过20年；

中安置业委派王为副董事长，王曾在中国农业银行工作。

香港首屈一指的地产公司长江集团董事长李嘉诚、太古地产董事长施乐山、恒隆地产首席执行官陈相继退休，新一代接班人登场。

12.内地融资渠道收紧，房屋企业集中在香港上市

随着融资渠道的不断收紧和内地资本市场对房地产企业的严格压力，内地许多中小房企纷纷在香港上市。郑融、美的地产、大发地产、德信中国和海伦堡等房地产公司今年都集中在香港上市。在香港上市的房企主要看重香港多元化、市场化的融资平台。然而，我们必须面对港股估值偏低的现实问题，业内人士称之为“割肉续命”。？

美的地产宣布在香港上市？？图片来源:美的地产

13.文化旅游业的趋势已经上升，住宅企业正在争夺布局

住房市场萎缩，商业项目挑战资金链和管理能力，文化旅游、房地产和住宅相结合的模式，再加上各种政策的支持，各大楼盘竞相布局文化旅游产业，新一波文化旅游房地产正在兴起。

6月，保利地产成立保利(海南)旅游发展有限公司；

8月，碧桂园正式成立，参观了温温商务旅游集团；

8月，融创在海南成立融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团。

11月，R&F地产在海南成立了一家文化旅游公司；

12月14日，复星旅游文化集团在香港成功上市。

今年，华侨城收购了一批文化旅游项目，出售了一大批房地产项目。其“淡化房地产开发商形象”的意图非常明显，它想为文化旅游打造一个大的知识产权；此外，华润置地、凯撒、雅居乐、荣盛……等多家房地产企业今年都在推进文化旅游项目的开发。吕雯房地产似乎即将迎来一个新的趋势。

鲍莉阳江海陵岛度假项目 ？？图片来源:保利地产

综上所述，在中国商业地产年，市场在变化，企业在变化，整个行业在变化的过程中不断进步。对于未来，相信不要忘记你的首创精神，从而实现你的最终目标！

来源：环球邮报中文网