仙股传奇③ | 大悦城：猫大成虎？

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[编者按]

“冼”是香港人对英语“分”的音译。便士股票是一种价格低于1元的股票，因此只能以美分计价。源于香港股市的“便士股票”理论，是指市值低于1元的股票，在英语中被称为便士股票。2018年，香港股市马太效应明显，出现了大量的小盘股，包括许多房地产公司。房地产一直受到香港资本的高度追捧。为什么这些房地产企业变成了小股？乐居金融在此推出独家策划——仙股传记系列，对精选的具有代表性的房地产仙股和准仙股逐一进行分析和深入解读。

北京乐居金融林振兴

在中央企业重组的浪潮中，欢乐城地产(00207.hk)在过去的一年里并不平静。然而，头三个季度两位数的增长多少让管理层感到高兴。但是在繁荣的背后，还有一个不同的声音，那就是对欢乐城的评价。

截至2018年底，欢乐城的收盘价为每股0.85港元，较年初的每股1.22港元下跌30.33%。与国内股票中具有商业地产概念的企业相比，包括华润、龙湖等。，或香港较著名的商业地产概念股，包括新鸿基、九仓、太古、恒隆等。作为内地商业地产企业在香港上市的典型代表，欢乐城的股价与其地位不相称。

相比之下，欢乐城的总股本为142.31亿英镑，是华润(69.31亿英镑)和龙湖(59.43亿英镑)的两倍多。由于总股本的巨大分母，欢乐城的每股收益、股息和每股净资产都落后于其他房地产企业。

此外，与投资回报率较低的商业地产相比，资本市场更青睐见效快的住宅市场。由于专注于商业地产，与商业和住宅控股和销售等综合企业相比，欢乐城的每股净资产在股价表现方面有一定的折扣。

变得更快更轻

2015年初，中粮地产正式更名为欢乐城地产。从那以后，欢乐城的收入和利润开始稳步增长。从2015年到2017年，欢乐城的收入从53.74亿元增加到116.58亿元，增长1.17倍；归属于母亲的净利润从7.26亿元增加到2017年的11.53亿元，增幅为58.82%。

截至2018年9月30日，欢乐城的物业开发销售面积和销售金额实现了翻番增长，销售面积约11.3万平方米，同比增长17%；销售额约为60.3亿元，同比增长47%。此外，在报告所述期间，欢乐城的租金也同比大幅增加。

作为中国购物中心的早期开发商，欢乐城通过开发西单欢乐城和朝阳欢乐城在行业中占有一席之地。尽管在单个项目上取得了杰出的成就，但自十年前品牌创立以来，在欢乐城只有8个项目正式开业。

欢乐城的缓慢扩张一直是业内质疑的核心问题。相比之下，在全国各地开设了近300家店铺的万达广场却进行了大规模的圈地。此外，资产密集型模式的运行也在一定程度上减缓了欢乐城的扩张。

缓慢的发展速度甚至导致了欢乐城一些团队精英的离开。对于业内人士来说，在欢乐城更换教练并不是什么新鲜事，即使在欢乐城的高管眼中，这也不值得太担心。

2018年，欢乐城放弃了“慢而精”的运营模式，开始加速运营，并高喊“2020年开放20个欢乐城”的目标。选择“光”的路径，开启“激活鱼”的低成本扩张模式，以管理产出和低成本收购的模式拓展欢乐城项目。

此外，为了给扩张提供足够的“弹药”，欢乐城和一些合作伙伴共同设立了M&A和改造基金，以振兴欢乐城地产M&A市场的现有商业项目。

2018年底，酝酿了一年的“大岳春风”终于亮相，第一批大岳春风项目正式启动。四个项目分别位于北京、苏州和青岛。在定位上，欢乐城偏向于潮流、时尚品牌等强势消费目的，而欢乐春风将更加注重以生活和延伸为主的高性价比和高频消费形式。

乔伊·春风的诞生，在某种程度上帮助了乔伊城的巨大扩张目标。当时，欢乐城地产董事长周政表示，在欢乐城和欢乐春风的双线发展战略下，2020年将有30个商业项目上马，每年新增3至5个项目。

商业地产进入洗牌的新阶段，欢乐城迎来豹式变化的机遇。

猫变成了老虎

2018年，翻开了新的一页，被长期关注的中粮地产对欢乐城的收购，在经历了17个月的重组后，即将进入发行阶段。

去年12月4日，中粮地产以144.47亿元人民币的价格收购了益铭股份有限公司持有的欢乐城地产的全部股权，并获得中国证监会无条件批准。值得一提的是，上述重组计划在去年10月份并未获得批准，现在这是中粮地产收购欢乐城地产的第二次冲击。

由于此次合并是一家a股上市公司收购一家香港上市公司，涉及两个市场，交易的复杂性可见一斑。

如果最终能够实现整体上市，久益城和中粮地产多年来的横向竞争问题将得到解决，久益城的财务压力将大大减轻。中粮地产的财务报告将更加光明，其业绩的改善必将拉动欢乐城地产的股票。

此外，中粮地产将以欢乐城为核心品牌，积极开发城市综合体。在城市布局、区域选择和商业模式推广方面，欢乐城市综合体将继续坚持控股与销售相结合，不断打造品牌影响力，提升市场竞争力。

在人事变动方面，中粮集团房地产管理团队将兼任欢乐城的部分董事和高管。中粮地产通过提名董事和行使股东权利来控制欢乐城地产，以期实现a股上市公司控股港股和红筹股上市公司的股权结构。

中粮集团前董事长宁高宁曾经讲过一个关于二十六只猫和一只老虎的故事。山里的一只狼遇到了26只猫。虽然有很多猫，但它们不能互相帮助，所以它们逃脱不了厄运。结果，它们都被狼吃掉了。又一天，狼遇到了一只老虎，把它误认为是一只猫，想吃掉它，最后被老虎吃掉了。

“大猫不是猫，猫是老虎，老虎的力量远远超过26只猫。”在执掌中粮集团的11年间，宁对欢乐城虎视眈眈。他希望中粮集团的住宅业务和商业地产业务分开上市，然后进一步整合，最终实现统一整体上市。

如今，“猫变成老虎”的愿望很快就会实现。

来源：环球邮报中文网