营收利润大跌，渠道抢占蛋糕，内忧外患的世联行引资珠海大横琴纾困

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作者:时代财经黄银桥

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在楼市低迷时期，不仅房地产企业为了生存而抛售股票，下游的代理公司也难逃厄运。合肥繁荣之后，世界银行也走上了抛售股票的道路。

近日，世界银行宣布其控股股东世界银行房地产顾问(中国)有限公司拟向珠海大横琴集团有限公司转让2.01亿股世界银行股份，占世界银行中国股份的25%，占世界银行总股本的9.9%。

经转让方与受让方协商，标的股份转让价格为人民币5.65亿元，全部以现金支付，受让价格为每股2.8元。

交易完成后，中国世界联合银行在世界联合银行的持股比例将从39.51%降至29.61%，世界联合银行实际控制人陈劲松和童杰的持股比例将从39.61%降至29.71%。世界银行强调，此次股权转让不会改变公司的控制权。

据世界银行介绍，引进投资者的目的是积极响应粤港澳大湾区发展计划，抓住公司转型机遇，帮助公司轻资产管理模式转型，进一步优化公司融资渠道，改善股东结构。

至于为什么选择珠海大横琴，世界银行证券部的一名员工7月2日告诉时代财经，这是控股股东的决定，上市公司只负责披露，一切以公告为准。珠海大横琴集团的官方电话号码尚未接通。

中国城市房地产研究所所长谢逸枫表示，世界银行引进投资者，一方面是因为资金链紧张，另一方面是因为股价上涨。“在房地产市场低迷的背景下，第一手代理公司经历了一段非常艰难的时期。”

事实上，世界银行在宣布发售股票的第二天(7月2日)，在开盘半小时后，就将每日每股3.18元的涨停收盘，并在7月3日继续涨到每股3.32元，成为今年第二高的股价。

世界银行艰难的日子始于2018年。今年，世界银行营业收入75.33亿元，同比下降8.26%；上市公司股东应占净利润4.16亿元，同比下降58.59%，这是2009年上市以来收入和利润首次双双下降。

此后，下降趋势进一步加剧。2019年，世界银行营业收入66.5亿元，同比下降11.73%；上市公司股东应占净利润8194.23万元，同比下降80.29%。

2018年开始的新一轮调控迅速冷却了原本火热的楼市，2019年以来，公租房企业的销售规模明显放缓。位于行业下游的世界银行也深受影响。世界银行在年度报告中指出，交易服务业受政策调控和市场波动的影响，这是收入和利润下降的主要原因。

疫情的影响让世界银行雪上加霜。2020年一季度，世界银行营业收入10.61亿元，同比下降19.09%；同期，上市公司净利润下降562.1%，至-1.63亿元，基本每股收益下降700%，至-0.08元。

虽然世界银行在2014年1月开始寻求转型，但老银行的“交易服务业务”仍贡献了其一半以上的业绩，新业务所占比重很小，有些甚至还没有进入盈利阶段，蚕食了老业务的利润，这也导致了世界银行在不良的房地产市场环境下抵御风险能力的下降。

根据2020年第一季度报告，虽然交易服务业务营业收入同比下降16.75%，但仍占世界银行总收入的60.94%，其中交易后服务占6.21%，资产运营服务占20.04%，资产管理服务占12.81%。

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期间，除资产运营服务收入同比增长15.96%外，其他三大业务同比全面下滑，交易后服务收入同比下降65.48%，为6554万元。

世界银行资产运营服务部包括公寓管理、工商资产运营、样本社区等业务。需要指出的是，公寓管理业务暂时亏损的问题还没有解决，世界银行自2018年业绩下滑以来也减少了投资。

根据世界银行披露的数据，2017年，签订的长期租赁公寓数量超过10万套，约有3.5万套公寓在管理之中。然而，自2018年以来，世界银行没有披露签署的合同数量，管理的手术室数量已接近3万间。年底，红浦公寓原定增资300万元至1亿元的计划被取消。2019年，管理的手术室数量超过33，000间，但与2017年相比仍有所下降。

受挫的表现也直接导致了世界银行的财务问题。今年1-3月，世界银行经营活动产生的净现金流量同比下降309.5%，至-2.67亿元。

低迷的房地产市场无疑是世界银行陷入困境的主要原因。近年来，渠道的兴起和开发商自销团队的建设进一步挤压了世界银行在空的生存空间。

链家董事长左晖曾说过，渠道是开发商的夜壶。如果市场不好，在市场好的时候把它放回去。当前的房地产市场正是渠道派上用场的时候。

“渠道就像毒品，可以带来短期刺激，让开发商上瘾。”广州中原地产项目部总经理黄桃向开发商描述了渠道的作用。

尽管世界银行行长陈劲松公开抨击了渠道中存在的数亿腐败现象，但他并不否认二手中介(渠道)在吸引客户方面确实很有价值，这一价值得到了所有人的认可。

由于吸纳客户的明显效果，渠道佣金得以上升。2019年11月，据报道，天津市场的渠道佣金上升至6%-8%，北京亦庄的一个项目也报道称，几个主要渠道的佣金率高达10%。此前，渠道佣金率一般为1%-2%。

另一方面，世界银行作为第一手代理机构，其代理率正在下降。根据年度报告，世界银行的代理利率在2017年下半年达到0.84%的峰值后急剧下降，2019年下半年降至0.8%。

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世界银行承认，2019年下半年的平均代理率与前期相比有所下降，主要是因为渠道容量所占比例逐渐增加。

黄桃表示，仅从广州市场来看，包括合辉和世界银行在内的一线代理商近年来确实感到气馁，而以中原为代表的渠道则在追求胜利。

事实上，何复的辉煌命运与世界银行相同。6月前，何复辉煌向碧桂园服务公司出售了约3.53%的股份。

开发商自我营销团队的建设是另一个重大威胁，它不仅威胁到世界银行，也威胁到渠道。今年6月，包括深圳中原和链家在内的五家中介机构发表声明，抵制国内券商。

国家经纪人是开发商建立自己的营销团队的一种方式，这在流行期间是由许多开发商推动的。根据恒大发布的数据，这种方法确实带来了一定的效果。恒大在三天内创下近5万套的销售纪录，锁定了580亿元的销售额，也让恒大在疫情最严重的2月份实现了100%以上的增长。

此外，越来越多的房地产企业开始走上售房之路，颤音、苏宁、京东都成为房地产企业网上售房的重要战场。

“现场销售、全国经纪人、渠道营销等。有许多模式可以帮助开发商出售房屋。这些新模式的兴起将直接影响第一手机构的业绩增长，并且对第一手机构的影响非常大。加上宏观调控的影响，目前的第一手机构的日子可以说是非常艰难。”谢逸枫说。

世界银行2019年11月向投资者发布的报告指出，目前，消费者获得住房的主流方式已经成为网上找房平台。此外，在15万亿新房的成交量中，渠道占1/3，按3%-4%的佣金计算，市场容量为1500-2000亿元。在传统的代理市场中，佣金是0.7%-0.8%，市场容量只有400-500亿元。

受到威胁，世界银行开始寻求“自助”。

2019年8月，世界银行宣布将认购上海更赢信息技术有限公司新增注册资本2.04亿元。增资完成后，世界银行持有上海更赢40%的股权，其他58个城市和通策咨询各持有30%的股权。

这家合资公司主要经营行业第一个新房联合销售平台“58爱心家园”，三方将在新房和二手房的分销渠道中寻找新的机会。

同年12月，世界银行计划升级，并宣布将通过发行股票和支付现金的方式购买通策咨询81%的股权。针对这一合作，陈劲松在朋友圈中撰文称，世界联合会与同策的合并重组是一个强有力的联盟，将成为中国代理行业的龙头企业，是未来“整合淘汰渠道”(整合销售渠道)的核心力量。

从“58爱家”到举办同一个政策咨询会，被视为陈劲松应对“渠道为王”产业格局的重要手段。

不幸的是，这个计划最终没有实现。天空调查显示，上海更赢已经完成了股权变更，但“58爱之家”已经失去了话语权。对通策咨询的收购也于6月28日终止。

最终，未能“暖团”的世界银行，像合肥辉煌一样，走上了“卖股”之路。

据时代财经介绍，世界银行引进的珠海大横琴集团，是珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%控股的国有企业。

根据官方网站，珠海大横琴集团的主要业务包括土地一级开发和项目建设管理。先后开发建设了横琴港及综合交通枢纽项目、广东横琴科技城、港澳物流园区、环岛东路立交项目等澳大利亚重点项目。

目前，珠海大横琴集团与世界银行在业务上没有太多的重叠，但珠海大横琴集团作为国有企业的地位无疑对世界银行是一个积极的因素。

阳光城市集团执行副总裁吴建斌在回忆平安在碧桂园的介绍时解释说，一家民营上市公司邀请一家有国企背景的公司进行金融投资，一方面有助于降低融资成本，另一方面也有助于提高市盈率。

谢逸枫还指出，世界银行引入投资者不仅可以缓解资金短缺，还可以提振股价。

从7月2日和3日的股价表现来看，提高股价的作用已经体现出来。关于资金问题，如上所述，今年第一季度世界银行经营活动产生的净现金流量已减少到-2.67亿元。

在引进珠海大横琴集团之前，世界银行已经发起了一系列的筹资行动。

5月29日，世界银行宣布第五届董事会第七次会议同意向广东华兴银行股份有限公司深圳分行申请不超过8亿元的流动资金周转综合授信额度，包括但不限于支付工资、偿还关联公司贷款和偿还其他银行流动资金贷款。

此外，世界银行控股股东世界银行中国于5月26日质押了世界银行7.45%的股份，累计质押股份达到15.51%。

为了加快应收账款的催收，世界银行很少使用诉讼手段。据统计，截至2020年5月31日，世界银行及其控股子公司连续12个月累计的诉讼和仲裁事项总额为4.95亿元(不包括尚未明确的金额)。涉案金额中，有4.94亿元(占99.85%)是世界银行的原告。

来源：环球邮报中文网