“旧改之王”佳兆业新发3亿美元债 年内净融资缺口居房企前列

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中信经纬客户6月4日(罗琨)4日上午，凯撒集团宣布计划发行3亿美元高级票据，期限为2021年，利率为7.875%。这些票据计划在SGX上市发行。根据公告，本公司拟将发行票据所得的净基金用于再融资现有债务及一般公司用途。

分析师指出，凯撒在当前市场环境下的高利率凸显了其对资金的渴求。根据机构数据，2020年凯撒的美元债务最高，年净融资缺口位居房地产企业前列。

债券发行率很高

知名房地产分析师严跃进向中信经纬客户指出，在目前的市场环境下，7.875%的利率略高。

从全球市场来看，疫情爆发后，许多国家和地区的央行相继启动了放水模式，企业债券发行利率也持续下降。从国内债券市场来看，发行人在回购时降低票面利率以降低融资成本，房地产企业也在其中。6月1日，万科企业股份有限公司宣布计划下调“17001”公司债券的票面利率，预计债券存续两年后，票面利率将从4.5%调整至1.9%。据天丰证券统计，4月份房企信用债券加权平均融资成本为3.87%，创历史新低。

“目前，它是企业发行债券的一个好窗口，但它也依赖于企业信用。如果投资者认为他们的投资有更高的风险，那么企业就需要支付更高的融资成本。”严跃进说。

一位券商官员还指出，从美国目前的基准利率来看，凯撒的票据可以被视为一种高收益债券，即垃圾债券。

4月29日，惠誉报告称，凯撒集团长期发行人违约评级被确认为“B”，前景稳定。惠誉还确认了该公司的无担保评级，并将高级无担保债务评级定为“B”。在惠誉的评级体系中，“B”属于投机水平，“bbb”或以上属于投资水平。

根据惠誉的报告，凯撒集团评级的制约因素包括:截至2019年底，杠杆率较高，达到63%，以净负债与调整后存货的比率衡量(城市更新项目和投资性房地产按原始成本计算)，尽管这一比率已从2018年的70%以上下降。惠誉还预测，由于全球肺炎在COVID-19的流行，公司的合同销售和销售回报将在2020年放缓，非房地产开发收入将下降，或者杠杆率将在2020-2021年上升至66%-67%左右。

根据凯撒2019年年报，凯撒集团负债总额为2152亿元，其中流动负债总额为1238亿元。

根据安信证券今年3月发布的研究报告，2020年美元债券到期的房地产企业排名前几位的是恒大、凯撒、绿地、融创、绿城、中海等。其中，恒大和中海一季度发行的美元债券已经超过或等于年度到期日。融创在第一季度发行了约一半的年度到期债券，随后的净融资压力相对温和；第一季度凯撒、绿地、绿城、时代和敏捷的发行占全年到期的41.3%、21.0%、0%、0%和0%，全年仍存在121.1亿元、80.3亿元、78.2亿元、67.9亿元和63.9亿元的净融资缺口。

人员变动目标为1000亿

凯撒于1999年在深圳成立，从城市转型开始。在成立之初，凯撒不是通过招标、拍卖和悬挂获得土地，而是主要通过购买烂尾楼和与其他开发商合作获得土地。凯撒的城市改造项目覆盖了整个广东地区，尤其是深圳，而城市改造的类型涵盖了各种各样的老村庄、老城市和老工业区。

因此，凯撒被业界称为“旧改革之王”,其净负债比率相当高。凯撒董事局主席郭英成曾解释说，凯撒每一个老改革项目的发展周期都是五到六年，这意味着老改革资金的沉淀周期太长，“都是投资后的负债”。

根据财务数据，截至2019年底，公司的计息负债为人民币1172亿元，平均融资成本为8.8%，净负债率为144%。尽管净负债率仍处于较高水平，但比2018年低92个百分点。

严跃进指出，借新还旧可以减轻债务压力，但今后要继续推进销售业务，提高经营业绩，这样才能对减少债务产生实质性影响。

2019年，凯撒实现销售额881.2亿元。凯撒集团管理层在3月31日的线下业绩发布会上表示，由于疫情，公司在2020年第一季度下降了15%，但总体可控，现金流相对安全。经过考虑，公司今年的销售目标仍然是1000亿元，这是不容易改变的。

在达到1000亿元的门槛上，凯撒的人事也迎来了一轮变化。4月6日，凯撒宣布任命郭小群和李海明为凯撒执行董事。这一任命标志着郭英成之子郭小群正式进入凯撒集团的核心管理层。

5月18日，凯撒集团宣布更换首席财务官。任命吴建新为公司首席财务官，任命孙暐建为公司联合首席财务官，自2020年5月18日起生效。获委任为联席首席财务官后，孙暐建将主要负责本集团在中国境外的融资及财务规划。

据了解，吴建新在加入凯撒之前，曾在华为、碧桂园等企业从事资本管理工作，并在金融领域深入工作近20年，积累了丰富的资本运营和财务管理经验。

值得注意的是，自2015年以来，凯撒首席财务官的重要职位已经发生了四次变化。分析师指出，首席财务官对于融资的重要性不言而喻，尤其是对于资本密集型的房企，频繁更换首席财务官必然会影响公司融资战略的实施。(中信经纬应用)

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来源：环球邮报中文网