疫情加速地产周期赶底 寻找跑赢白银时代的“真龙头”

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为实现防疫和控制工作，许多城市的销售办公室暂时关闭，许多房地产项目工地推迟恢复工作。在房地产库存规模不断增加的同时，也给房企带来了很大的压力，要求其偿还销售款，集中推市。COVID-19的爆发可能会加速房地产行业的去杠杆化和分化。虽然“真正的领导者”在差异化中脱颖而出，但一些高增长股票也值得投资者关注。

2003年的非典疫情使房地产行业“冻结”，但非典疫情过后，随着经济的强劲复苏，房地产行业迅速回到了扩张之路。现在房地产行业再次遭遇类似的危机，但影响可能完全不同。一些投资者表示，在2019年楼市调控和房地产融资收紧、房企现金流吃紧的背景下，疫情对楼市基本面和地产股的年度影响将大于2003年。随着疫情的发展，如果行业整体开工日期晚于3月，今年房企的推进和竣工节奏将受到很大影响。然而，由于房地产市场受到行业政策的很大影响，许多投资者对《红色周刊》表示，在疫情的影响下，2020年的行业政策可能会比预期更加宽松，这可能会在一定程度上推动房地产市场上涨。与此同时，房地产行业的去杠杆化和差异化趋势也将加速。虽然“真正的领导者”是突出的，一些高增长的股票在第二和第三行也值得注意。其中，具有较强造血能力和现金流管理能力的房地产企业将拥有更多优势。这两个城市的房地产股票表现出“分化”的趋势。自春节后开盘以来，a股和港股房地产板块的表现呈现出“跌宕起伏的分化”。截至2月7日收盘，深港通指数上涨1.92%，而深湾房地产指数下跌7.07%，表现不佳。个股方面，香港徐汇控股集团、中国金茂、中国海外发展均增长8%以上，华润置地、万科企业、龙光地产、融创中国均增长6%以上；然而，主流a股房企并没有摆脱下滑趋势。在主流房企中，万科A、保利地产、新城控股和绿地控股分别下跌5.1%、6.1%、3.4%和9.9%，欢乐城、华夏幸福、泰和集团和荣盛均下跌超过10%。对此，胡惟聪资本董事长王向《红周刊》记者表示，a股和港股地产股之所以出现一定的趋势分化，一方面是因为春节前内地房市出现了一波调整，另一方面也与两市地产界的不同看法有关。“香港股市在经历了2017年的房地产大市之后，投资风格逐渐变得更加理性，更加关注房企的基本面，而a股市场将房地产股票视为周期性股票，股价受到行业政策和房价的影响。影响波动很大，主流基金很少关注上市房企。从仓位比例来看，地产股的种类和数量都很低。”《红周刊》记者注意到，已经陷入a股估值低迷的房地产行业，在经历了本周的下跌后，将迎来一个难得的投资机会，其中，招商局蛇口跌至2018年10月以来的最低点，欢乐城跌至2019年2月以来的最低点，阳光城、蓝光发展、中南建设等中型房企也经历了不同程度的回调。王指出，虽然整个房地产行业的增速都在向侧面倾斜，但像万科这样的领军企业的步伐将是“平稳”的，很难有爆炸性的业绩增长。相反，一些二、三线区域住宅企业对规模扩张的需求很大，这可能会创造出超越白银时代行业的业绩。许多地方的售楼处都暂停营业。房地产企业二月份销售出现负增长的可能性大大增加。由于疫情，许多地方出台了一些措施，如开发商暂停向外界开放商品房售楼处，中介公司暂停营业。据《红色周刊》记者不完全统计，自1月25日以来，福州、宁波、南京等20多个省市已经关闭了销售办公室和中介商店。北京、上海、长沙等地的有关部门要求工地在2月9日24: 00之前恢复工作(有些地区在2月8日或10日)。因此，2020年第一季度，本地楼市将不再有小洋春，楼市成交量将大幅下降。COVID-19疫情对房地产企业销售的影响将反映在2月份的房地产企业销售简报中。中泰证券宏观首席分析师梁忠华在接受《红色周刊》采访时表示，经过前几年的春节假期后，房地产销售将逐步恢复，今年，在疫情的影响下，30个大中城市的商品房销售面积几乎为零。虽然春节假期已经结束，但疫情恐慌将继续影响未来的销售。面对疫情的影响，房屋公司推出了一些措施，以确保销售业绩。碧桂园、万科、融创中国、保利发展、R&F地产等多家房企纷纷推出网上销售服务；中国恒大御果园、万科魅力城、金地陈松等项目也开展了以价易量的促销活动。然而，仍有行业分析师预测，许多房地产企业的销售额在2月份可能会像悬崖一样下跌，预计将出现80%或90%的负增长。事实上，在许多地方遭遇售楼处“关门潮”之前，由于行业淡季和早期流行期的影响，2020年1月主流房企的销售情况(附表)已经有所下降。根据韩毅智库的数据，2020年1月，各梯队房企的销售业绩均有不同程度的下降，平均业绩增长率下降了9.3%。从一月份第一梯队房地产企业“碧万恒荣”的销售情况来看，《红周刊》汇总了上市房地产企业的公告和韩毅智库的数据，发现万科房地产在2020年1月份的销售额排名第一，销售额为549.1亿元。2019年，以价格变化大力推动降价的中国恒大排名第二，1月份销售额为405.5亿元；碧桂园以329.2亿元的销售额在主流房企中排名第三；融创中国1月份的销售额只有186.3亿元，比中海地产的销售额高出202.8亿元。《红周刊》记者注意到，在主流房地产企业整体销售业绩减弱的同时，第一梯队房地产企业的销售变化也呈现出不同的趋势。万科的经营数据比第一梯队的其他房地产企业更稳定。1月份销售额和销售面积同比分别增长12.3%和5%，平均销售价格同比增长7%。恒大、碧桂园和融创的销售分别出现不同程度的下滑。从数据表现来看，恒大仍采用量价销售模式。销售额同比下降6.1%，销售面积同比增长16%，平均销售价格同比下降19%。与此同时，住房企业在新价值和销售排名方面的表现存在很大差异。韩毅智库的数据显示，1月份，价值超过200亿元的新增房地产企业有保利地产和阳光城，中国海外地产、绿地控股和龙湖集团的新增价值超过100亿元，而碧万恒荣的新增价值并不突出，分别为20.5亿元、63.6亿元、50.7亿元和93.6亿元。自2019年融资港逐步收紧以来，住房企业投资明显大幅减弱，投资方向主要集中在一二线城市，导致四线城市投资减少。这种现象在春节这一特殊阶段会更加明显，此时疫情错位叠加。值得注意的是，虽然房地产企业的销售业绩受到行业淡季和疫情影响的抑制，但整个房地产市场也面临着前所未有的去压力。易居研究院智库中心研究主任严跃进向《红色周刊》表示，2019年房地产市场面临巨大的库存压力，目前的库存规模连续13个月保持正的同比增长趋势。“2019年12月，100个城市新建商品房的库存销售比，即库存脱销周期为9.6个月，这也意味着市场消化库存需要9.6个月。从年存贷比数据来看，总体上呈V型趋势，其中8月份是全年的月度低点，受库存上升的影响，存贷比数据也明显上升。因此，在2020年，住房企业仍然面临更大的去库存压力。”严跃进表示，“近期的新型冠状病毒事件将明显影响一季度的市场交易，这也将影响到房企及相关城市的去库存化工作。”COVID-19流行病可能加速房地产周期，住房企业的完成步伐面临新的挑战。近年来，随着房地产市场的不断透支需求，在行业和经济已经面临下行压力的背景下，房地产行业的疫情到来更为严重。梁忠华提到:“17亿平方米的年销售额透支了/0/房的巨大需求。根据我们测算的广义房地产存量数据，房地产市场的供求关系已经恶化，土地购买量和房价的涨幅也有所下降。房地产市场正从“追涨”转向“杀跌”，在2020年甚至2021年，它都面临着巨大的平均回报率压力。”具体到疫情对房屋企业基本面的影响，梁忠华强调，开发商的现金流无疑会受到更大影响。近几年来，融资环境紧张，销售回报已成为房企非常重要的资金来源。据统计，预付定金和个人抵押贷款约占房地产开发资金的50%。疫情的影响可能导致现金流紧张、融资困难的中小房企面临生存危机，加速本已疲弱的房地产周期。国泰瑞丰投资研究部主任任凯也对《红色周刊》记者表示，虽然“以史为鉴”，但2003年非典疫情对房地产市场和地产股的影响主要体现在短期。当时，经济也在强劲复苏，房地产后续发展相对较快；然而，在2019年房地产市场监管和房地产融资收紧以及住房企业现金流紧张的背景下，2020年COVID-19疫情对房地产市场和房地产股票基本面的年度影响将大于2003年，房地产行业可能比其他行业受到的影响更大。“事实上，整个2019年，房地产企业的现金短缺非常明显。不仅国内融资有限，海外融资成本也在增加。春节前，仍有许多国内股票在股价达到新高时选择筹资。自2019年以来，万科(万科h股)、郑融地产、华润置地、R&F地产、新城发展(新城控股h股)共发行超过2亿股，万科和华润的配股融资金额分别达到约77.8亿港元和67.2亿港元。在还款和去转型的双重压力下，2020年房企的现金流将面临更加严峻的考验。资金紧张的房企甚至可能借高利贷来缓解资金链危机。”任凯分析道。值得注意的是，各地售楼处的暂停影响了房地产企业的销售回报，而施工现场复工的延误也将对房地产企业的基本面产生更大的影响。专业投资者、知名博主朱玖在接受《红色周刊》采访时表示，如果工期延误，不仅会减少今年的销售面积，影响年度销售任务的完成，还会减少已完成面积，影响利润结算。据朱玖介绍，消费者对房企的影响并不是最大的，因为购房是低频消费，购买力可以延迟。此外，这个行业的淡季是在春节前后，占全年消费的不到20%。相反，建筑工地恢复工作的延误对住房企业的基本面影响更大。如果房地产行业能在2月底全面恢复工作，2020年的市场形势依然乐观，但疫情的拐点仍不明朗。如果开工时间晚于3月，今年房企的推进和竣工节奏将受到很大影响。招商证券还指出，房企推迟开工可能会间接影响后期推供应量，从而影响长期销售。据估计，疫情将对年销售额增长产生1.5个百分点的额外负拉动作用。《红色周刊》的记者注意到，2019年，由于完工节奏的影响，房企业绩大幅下滑的情况更为普遍。根据《红周刊》之前的报道，绿城中国涉嫌非法交房，世茂地产也因未通过竣工验收而延迟交房，并支付了大量赔偿金。根据招商证券的分析，COVID-19疫情可能会加速房地产行业的去杠杆化和差异化，而行业去杠杆化背后的“真正领导者”将会凸显出来。其中，具有较强“造血能力”和现金流管理能力的房地产企业将具有更多优势。由于预收款(合同负债，下同)在房地产企业实现现金流量回收的过程中占销售收入的绝大部分，报告期内房地产企业预收款的增加也直接反映了企业当期的预售收入。《红色周刊》记者注意到，截至2019年第三季度，a股房企中预收金额最大的是万科a股，达到5880.4192亿元，其次是保利地产的3829.3429亿元；前三季度预收款增幅最高的是新城控股，较2018年末增加908.2341亿元，万科和保利均较2018年末增加830多亿元。此外，绿地控股、新城控股、招商局蛇口、中南建设和金科的预收款均超过1000亿元，而荣盛发展、阳光城和金谷的预收款超过800亿元。

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来源：环球邮报中文网