花样年规模增速二次放缓，潘军称拿地要学雅居乐

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照片:幻想曲董事长潘军来源:中国视觉

“幻想年”和“色彩生活”在同一个地方举行的演出，将再次释放潘军“重在重视、重在严肃”的战略决心。

作为最早启动轻资产转型的住宅企业之一，幻想曲的轻资产收益近年来正朝着理想的方向发展。“与同行相比，幻想曲年的‘轻重’战略已经基本落地，轻重业务收入比为4: 6，这是一个合适的比例。我们想保留它。”幻想曲和色彩生活董事长潘军在3月28日的演出会上说。

在过去的三年中，幻想曲年的轻资产收入比例分别为23.4%、32.5%和38.8%。尽管轻资产业务的比重稳步上升，但在幻想曲中，重资产业务的规模已经停滞，这一事实仍然无法掩盖。

在错过了2015 -2016年火热的房地产市场后，幻想曲在2017年提出“两者优先”。在过去两年中，其销售额同比增长加速，分别达到65.2%和49.6%。然而，在短暂加速后，2019年幻想曲年的增长目标定在20%-30%。

潘军表示，基于今年房地产市场不会大幅上涨或下跌的判断，国内房地产企业今年的目标增长率基本定在25%左右。“我认为20-30%是一个合理的目标。如果下半年有一个窗口期，花年的价值就足够了，还会有进一步的增长。”

轻资产收入占近40%

幻想曲2018年的业绩报告显示，其去年的总收入约为140亿元，同比增长43%，其中物业服务及其他收入达到54.31亿元，同比增长70.5%，占总收入的38.8%。潘军指出，54.31亿元的轻资产收入中，有36.1亿元用于色彩生活，4亿元用于文化旅游业务，4亿元用于科技行业，10亿元用于尚未注入色彩生活的物业服务行业。

虽然在潘军看来，“重拳出击”的战略已经基本实施，但幻想曲在过去六年的转型之路并不平坦。“2011年下半年，我们提出了‘去房地产化’战略，这是基于当时国家做出的加强房地产市场调控的决定。未来四年，我们一直在控制销售规模，基本稳定在100亿元左右。”潘军说道。

在四年过渡期内，幻想曲将其70%的精力和资源投入到轻资产业务的布局中，逐步构建了物业管理、金融服务、文化旅游、企业管理、养老和教育的业务地图，其中物业管理业务“彩生活”于2014年6月登陆香港资本市场，成为内地首家上市物业公司。

然而，由于2012年至2015年对“去房地产”的关注，幻想曲错过了2015年至2016年的热门房地产市场，导致房地产销售停滞，影响净利润。2016年，归属于公司所有者的年利润仅为8.06亿元，同比下降33.4%。

在规模竞争加剧、行业集中度上升的背景下，2017年初，幻想曲提出了第二次业务转型，并决定重新增加房地产业务，以实现重要性和严重性并重。“我发现，轻资产也需要重资产的支持。重资产业务和轻资产业务分别占60%和40%更合适。”潘军透露。

作为幻想曲中最重要的轻资产收入来源，色彩生活在2018年交出了一份不错的成绩单。全年主营业务收入36.1亿元，控股股东净利润约4.9亿元，分别增长121.9%和51.3%。

此外，在服务区域方面，截至2018年底，彩生活累计平台服务区域已达11.2亿平方米。

彩生活执行董事兼首席执行官唐指出，目前彩生活的物业管理面积是香港所有住宅区的两倍。其快速扩张主要分为两个部分，一是自营区域，即通过控股和收购形成的区域。，达到5.54亿平方米；一部分是合作与联盟领域，将平台出口到其他物业管理公司，面积达5.69亿平方米。

随着“股票房”时代的到来，许多房地产公司去年在香港分拆上市，其中碧桂园和新城悦得到了大量房地产母公司的支持。在竞争日益激烈的背景下，彩生活能否通过进一步的规模扩张在市场上站稳脚跟，已经成为外界关注的问题。

潘军表示，2019年，色彩生活的管理面积预计将从市场上增加4000万至5000万，而在高档年份，色彩生活只能提供10%的管理面积。“我们不像其他同行，房地产公司给物业管理公司输血，我们以市场导向的方式给他们定价。”

规模增长率是“踩刹车”

在优势互补的战略下，幻想曲提出在2020年实现1000亿元的销售规模，以确保其成为行业内主流的房地产开发商。2018年，幻想曲的合同销售额同比增长49.6%，达到301.7亿元。如果到2020年达到1000亿元的目标，未来两年的平均增长率将至少达到83%左右。

然而，在这一轮调控政策下，房地产市场已被大幅回调。自2018年第四季度以来，房地产市场大幅降温。潘军认为，2019年中国房地产将继续保持稳定，不会出现大幅增长或下降。基于此，幻想曲将2019年的销售增长目标定为20%-30%。

“我们仍将努力实现1000亿元的目标，但速度不必如此焦虑。我们必须顺应经济发展趋势，遵循金融政策和房地产政策，稳步发展。”潘军说道。

同时，幻想曲首席财务官张惠明透露，幻想曲2018年的回报率为220亿元，2019年的回报率为200-300亿元，回报率为75%。

从土地投资角度看，2018年，成都、武汉等10个城市新增17块土地，总建筑面积约481万平方米，权益建筑面积约338万平方米，权益投资约68亿元。值得注意的是，成都获得的土地中只有三块来自招标、拍卖和挂牌，其余来自并购。

截至2018年底，幻想曲总土地储备建筑面积约为2091万平方米，权益面积为1709万平方米。此外，在幻想曲年，粤港澳大湾区有39个处于不同发展阶段的城市更新项目，其中大部分位于深圳和惠州，规划保留建筑面积约900万平方米。

潘军表示，在幻想曲年，标杆行业的前20名和前30名房企将在土地收购策略上有所改变。“我们的首席财务官张惠明曾经投资过敏捷，他在土地收购方面有一些经验和策略。”

张惠明表示，2019年幻想曲的投资比例将占总回报率的30%左右，并将根据速度和总回报率进行控制。“我们希望70%的投资比例是高周转率项目，30%是一些利润。这个比例是比较高的，比如一些比较大的项目，比如城市改造。”

潘军认为，在幻想曲中，有必要学习敏捷的征地模式，通过合作加快进入招投标、拍卖和挂牌市场，这样才能快速崛起。与此同时，潘军提出“两条腿走路”。除了加快进入竞标、拍卖和悬挂市场，幻想曲还着眼于粤港澳大湾区的城市更新。

潘军指出，目前已签署的39个旧城改造项目中，有10个项目已经进入专项整治阶段，将为幻想曲年提供价值850亿元的商品，并从2019年到2021年逐步启动。还有一些项目正在建立中。根据目前的市场价格，乐观估计仍有价值约1500亿元的商品供应。

来源：环球邮报中文网