万科致股东书：行业快速扩张已结束 现在正处白银时代

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3月25日晚，万科发布了2018年年报和致股东的信，称如果我们只看数据，2018年的中国房地产市场似乎是完美的。然而，单边市场快速增长和整个行业快速扩张的时代已经结束。现在我们处于一个白银时代，这是一个更多变化的时代，一个更加微妙的时代，一个竞争更加激烈、技术含量更高的时代。未来，万科将同时面临两大挑战。一是告别黄金时代的舒适区，进入高强度竞争和低容错的时代。一种是走出熟悉的领域，进入相对陌生的空房间。此外，“基础盘”将是万科2019年最重要的词汇。

以下是具体内容:

给股东

如果我们只看数据，中国的房地产市场在2018年似乎是完美的。销售面积、销售额、投资、建设等指标几乎都达到了历史新高。这还是白银时代吗？

我们的答案很清楚:是的，这是一个白银时代。

当我们比较银和金时，不要忘记银也是一种贵金属。中国的城市化进程还没有结束，城市对空的需求仍然巨大，无论是数量还是质量都是如此。然而，单边市场快速增长和整个行业快速扩张的时代已经结束。

早在十多年前，我们就率先提出了“长时间看人口”的思维逻辑——房地产市场中几乎所有的长期问题都必须通过人口研究来解决。

从总人口来看，中国“少生”和“老龄化”的趋势是毋庸置疑的。90后的人口比80后少3100万，比90后少4100万。这将在很大程度上抵消城镇化率不断提高带来的新需求。总人口的变化不仅会影响房地产需求。2018年，社会消费品零售总额增速创下新低，乘用车和部分家电销量大幅下降，这在一定程度上证明了人口趋势对经济的影响。在这种情况下，人口的结构性分布可能比总数据更重要。借助最新的分析工具，我们对人口特征的研究必须实现更精细的粒度、更丰富的维度和更及时的跟踪。

随着90后甚至90后成为购房和租房的主流群体，顾客需求的多样性和可变性比以往更加明显。我们对客户需求的理解也需要比以前更加精细和敏捷。我们的组织和团队成员需要更强的学习能力和响应效率。

从供应方面来看，行业集中度上升不再是一种趋势，而是一个事实。2018年，包括万科在内的中国房地产市场三大开发商的总市场份额达到12.6%，超过1/8；前10名为26.9%，超过1/4；前20名为37.5%，前30名为45.2%，前50名为55.1%，前100名为66.7%。前100名开发商获得了2/3的市场份额，这表明竞争越来越激烈，主要是重量级玩家之间的竞争。如何在市场上赢得客户的青睐，考验着各方面的能力。

是的，白银时代是一个更多变化的时代，一个更加微妙的时代，一个竞争更加激烈、技术含量更高的时代。

在这样一个时代，“危险”和“机遇”并存。它是“危险”还是“机会”取决于我们的选择和行动。对我们来说，偏离时代的航道是危险的，这是顺应时代潮流的机会；忽视顾客是危险的，坚持“好的产品和好的服务”是一个机会；机会主义是危险的，勤奋是机会；高调夸张是危险的，诚实低调是机会；消极怠惰是一种危险，积极回应是一种机会。

为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。2018年，我们将战略定位提升为“城乡建设和生活服务提供商”。从支持服务提供商到生活服务提供商，这意味着我们不仅要提供硬件，还要提供软件；不仅要提供空厅，还要提供内容。我们必须将视野扩展到更广阔的空，将我们的服务扩展到客户生活需求的更多方面，并不断扩大和提升我们的能力，以创造客户愿意支付的优质产品和服务。只有这样，我们才能真正找到万科未来的第二条曲线。

然而，无论从我们今天的规模还是从我们以前的行业环境来看，转型都不是一件容易的事情。首先，没有多少真正的经济领域能够支持1000亿级企业的出现，那些尚未饱和并仍在进入空的企业只是其中的一部分。我们需要建立至少6000亿级的企业来重塑今天的万科。其次，我们几乎不可能找到一个像房地产开发这样的工业企业，它的单价高达数百万，依靠标准化可以迅速复制；我们不能指望再遇到另一个黄金时代，这与过去20年的房地产开发一样，当时几乎所有参与者都能赚钱，很难赔钱。

因此，未来我们将同时面临两个挑战。一是告别黄金时代的舒适区，进入高强度竞争和低容错的时代。一种是走出熟悉的领域，进入相对陌生的空房间。

我们如何应对这些挑战？有一个问题，鸡生蛋，蛋生鸡。如果我们没有足够的能力冲出去，到处开花，我们将会经历一路荆棘的挫折。但是如果我们不实践它，我们将永远无法通过理论推导获得真正的能力。

2018年，我们试图解开这个看似矛盾的谜。既然我们注定要走出温室，离开黄金时代不一定是件坏事。事实上，所有行业遵循的基本业务逻辑之间没有本质区别。在我们比较熟悉的领域，竞争强度的提升和容错能力的收缩，从另一个侧面空，正好为我们提供了一个进入更多领域、训练自己、学习和成长的机会。

基于此分析，我们提出了2019年业务运营的指导思想:面对高度的不确定性，应摒弃一切投机和侥幸，跳出路径依赖和牛市思维，着眼“城乡建设与生活服务提供商”的战略定位，依托业务合作伙伴机制，坚持“以客户为中心、以现金流为基础、合作奋斗、不断创造更多的真实价值、实现质量发展”的长期业务指导原则，并保持稳定。

“基础盘”将是万科2019年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话:“百战百胜”，“先有善战者，战无不胜”。在这里，“做对”和“先立于不败之地”是基本设置。我们必须首先寻求基础的稳定性，以便更好地开枝散叶；我们必须首先在最基础的业务中加深对业务逻辑的理解，实践管理的内在力量，从而为转型打下更加坚实的基础。

亲爱的股东们，漫漫征途中永远不会缺少坎坷和迷雾，这条路永远属于不懈的探险者。这是万科过去成功的秘诀。我也很荣幸能与所有股东一起，期待看到一个更好的万科在光明的未来。

来源：环球邮报中文网