年报风云| 弘阳地产：走出“苏适区”

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红阳地产高管出席业绩发布会

文蓉乐居金融有限公司来自香港

3月22日，红阳地产(1996.hk)迎来了第一场年报业绩展示。

走出江苏的房地产企业去年7月刚刚上市，以“实现合同销售额473.4亿元，同比增长84.2%”的业绩跑出了“黑马”的速度；还有，因为有消息说executives/きだよだよきだだなななななななななななななな有一大批1000亿的房企

鸿阳地产是如何实现如此快速的销售增长的？这个速度能保持多久？未来布局的逻辑是什么？这就是鸿阳地产留给外界的“鸿阳问题”。

红阳地产董事长曾焕沙、红阳地产总裁何杰、红阳地产首席财务官沈广平、红阳地产副总经理李大辉出席了业绩发布会。曾焕沙一开始谦虚地说，在上市的房地产企业中，红阳地产仍然是一个“小学生”，还有很多方面需要改进。随后，何洁和沈广平分别递上话筒，两位高管与投资者和媒体就2018年财务业绩亮点、2019年展望等多方面进行了交流和回答。

布局走向全国走出“苏轼区”

作为一家走出江苏的房地产企业，宏阳以前90%的业务范围都集中在江苏。在这一年里，洪阳的扩张速度和范围都在不断扩大。

何洁在业绩发布会上介绍说，在房地产行业，2018年洪阳地产共收购了31块地块，新进入杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、邯郸等城市，初步完成了国有化。战略布局；2019年1月，它首次扩展至陕西省Xi市和湖北省襄阳市。目前，已进入长三角、西南、华南、华中和西北，形成了“1+3+x”的战略布局。

在商业领域，2018年，红阳购物中心将进入广州、合肥、烟台、扬州、衡阳和济宁六个城市，长期租赁公寓将进入上海。

沈广平阐述了鸿阳地产2018年的核心财务数据:2018年，鸿阳地产实现合同销售额473.4亿元，同比增长84.2%；累计销售面积353万平方米，同比增长107.8%；实现确认收入92.4亿元，同比增长50.5%；全年净利润13.2亿元，同比增长10.7%。

此外，红阳地产的净负债率从2017年末的87.7%大幅提升至68.3%，财务状况日趋稳定；同时，手头现金余额为124.56亿元，流动资金充裕。

在最近的公司内部会议上，红阳地产董事长曾焕沙对“寿司区”进行了深刻的讨论。

2月14日，红阳集团上海总部正式开业。许多人问我:‘南京怎么了？“你为什么要去上海，”曾焕沙当时说，“既然我们想成为一流的企业和受人尊敬的公司，我们就必须走出去，走向更广阔的市场。”通过红阳上海总部，我们将有机会近距离向标杆企业学习，与标杆企业合作，参与全国市场竞争。"

曾焕沙介绍说，从2019年开始的三年是鸿阳地产的房地产业务发展期。

从宏观政策、资金等核心住房企业的核心生存环境来看，2018年，尤其是下半年以来，呈现出明显的收缩趋势。作为房企生存的土地储备，2018年25家龙头房企收购土地2590块，土地周转量15600亿元，同比下降28%。在过去的几个月里，它一直低于1000亿元，这是过去四年来的第一次。

鸿阳地产在战略、运营和组织上进行了一轮深度迭代。在“做大江苏、深化长三角、打造都市圈”的布局战略下，鸿阳地产依托房地产+商业两轮驱动和更加完善的组织能力、管理模式和激励模式，实现“弯道超车”，成为标杆住宅企业。

业绩公告显示，报告期内，红阳地产土地储备总建筑面积为1308.4万平方米，同比增长16.28%。根据2018年的平均售价，商品价值已超过1500亿元，其中79%位于一、二线城市，江苏地区已达到921万平方米。就土地收购方式而言，并购比例已达到43%。

房地产+商用两轮驱动

红阳房地产也有一个突出的标签，这是少数几个国内房地产企业开始从业务。目前，房地产行业已经形成了“郑弘部、心悦部、时代部”三大产品线，而商业行业已经形成了“红阳广场、红阳生活+”的产品体系。

1996年，曾焕沙以320万元的初始资本在南京长江桥头堡开始了他的建材批发业务。鸿阳地产的前身企业“起步”行业是家居建材批发。经过23年的发展，其独特的基因沉淀在商业领域，正在形成与房地产行业的螺旋互动和协同作用。

业绩公告显示，2018年，商业部门收入同比增长116%，创历史新高，达到3.59亿元。商业租赁收入达到4.05亿元，同比增长143.25%。

报告期内，合肥、衡阳、烟台等红阳广场项目已签订商业租赁合同，江苏省南京、常州两个新红阳广场已开业。

在消费领域，洪阳的“房地产+商业”模式也有优势。红阳商业区拥有独特的“双商城(商业商城、家居商城)+娱乐”商业模式，未来商业商城可能实现商业商城带动的住宅项目溢价；家庭购物中心也有望促进粗糙住房项目业主的交叉销售。

曾焕沙介绍说，南京江北新区桥北地区是洪阳的“大本营”，也是对其房地产+商业两轮驱动战略洞察的一个样本。

在过去的20年里，这个区域已经从最初的红日装饰城反复升级到现在的红阳智慧城，覆盖了住宅、办公室、商业、家庭、文化和旅游游乐场、学校和街区的七大组合，占地8平方公里。该镇约有20万居民和一个55万平方米的商业综合体。

在商业地产开发运营、多产业项目开发、智慧城市等领域积累的经验是鸿阳的宝贵财富，鸿阳也明确将城市商业综合体、智慧城镇等产城一体化项目作为重点战略发展方向。重点发展区域是经国务院批准的经济特区管辖的重要城市群和三线城市，以及其他组团进入区域的二线和强势三线城市。

据悉，红阳广场自2019年起进驻六安、天津，共8个城市、10个项目，将通过委托管理、租赁、自持等多种方式，迅速扩大商业规模，拓展业务。中长期来看，商业资产规模将达到总资产的20%。

稳定的话2019年第一，销售目标锁定在600亿

2018年，鸿阳地产实现合同销售额473.4亿元，同比增长84.2%。然而，对于2019年，何洁相对保守，设定了600亿元的销售目标。

“今年的市场相对稳定，所以目标设定没有前两年那么快。红阳的增长率应该与当前市场相匹配。在布局结构上，东、西、北、中、南各地区的窗口期不同。扩大更多地区将有更多的机会进行周期性轮换。红阳将考虑不同的开发区，并对冲未来市场政策的变化。扩大国家布局也能抓住更多机会。”何洁对新目标做了这样的解释。

如何实现600亿的销售额？洪阳有他自己的游戏风格。

何洁介绍，继续实施城市深度培育战略，迅速实施全国城市布局，深化已落地城市发展，继续深化长三角地区市场，并向以上海、南京、杭州、合肥、宁波、苏州和徐州为核心的周边地区拓展。做得深入透彻；聚焦节点城市，如武汉、重庆、成都、杭州、长沙、南昌、Xi和广州。

在财务绩效方面，提高资金使用效率，在保持高增长的同时，将净负债率保持在合理范围内，拓展多元化融资渠道，开放境内外市场融资，控制长短期债务比例。

在鸿阳地产2018年度报告中，提到了关键词“快速周转能力”。“快速周转能力”已成为快速发展的住宅企业的必备条件，它考验着住宅企业的投资、融资、经营、产品和营销的综合能力。敢于喊出“快速周转能力”的鸿阳地产也为此做好了准备。

何杰介绍说，鸿阳地产已经梳理和总结了“3671”大运营体系，即3个月开始，6个月开业，首个开业率不低于70%，10个月现金流回归。高效运行将有力保障国家布局战略的实施。

2018年，鸿阳地产与徐汇、郑融、蓝光、中粮地产、平安地产、金科等房地产企业达成战略合作伙伴关系。2019年，将继续深化与品牌实力雄厚、资源丰富的优质企业的合作，实现资源优化配置、共赢发展。

此外，红阳在组织结构和人才建设方面也做出了很大努力:引进了一批能力强、业务精的中高层管理人员，然后进行组织改革，建立系统的评价、激励和组织生态机制，重构授权和管理流程。2018年，红阳集团还优化削减了两级集团的授权责任，核心任务是实现“授权度和高效运营”，产业集团对运营一线的授权更加充分。

业绩发布会当天，红阳地产(1996.hk)的收盘价为2.67港元，当日上涨3.49%。

来源：环球邮报中文网