透支的需求、缺钱的房企 地方定调或出现局部宽松

本篇文章2618字，读完约7分钟

郭峰(化名)在石家庄一家大型房地产公司工作。虽然春节假期已经结束几天了，但他仍然在家乡享受闲暇时光。郭峰说:“一年之后，房地产市场一般需要一个恢复期。现在上班时没什么可做的了。此外，市场不像以前那么好了。”

2018年下半年开始的房地产市场调整仍在继续，2019年1月的楼市表现依然冷淡。截至2月13日，公布业绩的30家房地产企业销售总额同比下降11%，主要房企业绩大幅下滑；土地交易市场表现不佳，1月份40个一、二线城市土地销售收入出现负增长；虽然房企融资大幅增加，但仍难以完全缓解房企资金短缺的困境。

在这样的市场环境下，一月份接连召开的两次地方会议以“三个稳定”和“一城一策”作为新的回应。业内人士认为，未来不排除对一些城市的房地产政策进行微调，但房地产市场稳定发展的总体原则不会改变。

在寒冷的市场中，领先的房地产企业的销售额下降了

根据中原地产研究中心的数据，截至2月13日，30家房地产企业1月份公布销售额，总销售额为3189.4亿元，较2018年同期的3574.76亿元下降11%。

据嘉里研究中心(Kerry Research Center)统计，今年1月份，中国房地产百强企业的销售规模较去年同期有所下降，其中前50家企业的销售规模大幅下降，股权销售规模较去年同期下降10.7%。1月份，100强房地产企业中有30%以上的股权销售额同比下降，尤其是房地产企业销售的项目数量较去年大幅增加时，整体销售业绩仍不尽如人意。在这些房地产企业中，13家房地产企业的股权销售额下降了30%以上，22家房地产企业的股权销售额下降了30%以下。

三大房地产企业的销售额大幅下降。数据显示，1月份万科合同销售额为488.8亿元，恒大为431.7亿元，碧桂园为330.7亿元。三家公司的销售额都同比下降了近30%。

中原地产首席分析师张大伟对中信经纬表示，房地产企业1月份销售数据放缓的原因不仅是市场本身的狂热，还有2018年1月和2017年1月的大量销售结转。主要房地产企业业绩放缓，很大程度上是受四线城市房地产市场热度逐渐下降的影响。

尽管1月份整体销售情况不佳，但一些企业仍表现良好，如中海、新立、法华等。据嘉里研究中心称，这些房企业绩同比增长主要与以下事实有关:一些企业将2018年的认购数据推迟至今年1月才签署确认合同，四线城市在第三布局中的好处，以及企业降价。

张大伟表示，2018年是房地产行业创下新纪录的一年。基准住宅企业的市场份额持续增长，大多数住宅企业的销售额增长了30%以上。然而，随着房地产调控的不断深入，房地产企业的业绩增长逐渐疲软，许多领先的房地产企业表现疲软。从2019年的后续趋势来看，一线和二线城市将继续低迷，四线城市的热度将会下降。除非出现大规模的政策变化，否则大多数房企将面临销售停滞甚至向下调整的可能性。

02土地拍卖转冷房屋企业筹集大量资金

房地产市场降温后，土地市场也转冷。根据中原地产研究中心的数据，1月份40个一、二线城市的土地销售额达到2525.9亿元，同比下降15.4%，环比下降32.4%。张大伟说，总的来说，近几个月来，热点城市的土地流转速度逐年放缓。从平均地价来看，40个城市中的32个城市的地价已经下降，热点城市的地价已经基本下降到10%左右。

根据中国指数研究院发布的数据，1月份，全国300个城市共进行了1958笔土地交易，比上个月下降43%，同比下降1%；土地出让面积8191万平方米，比上个月下降41%，比上年下降3%。全国300个城市的平均底价为2000元/平方米，比上个月下降6%，同比下降19%；其中，居住用地(含居住用地和综合用地，含居住用地)平均楼面价格为3506元/平方米，比上个月下降8%，比上年下降26%。

一些内部人士指出，1月份土地市场降温。一方面，受春节影响，企业征地步伐放缓；另一方面，市场整体降温和土地招标现象增多，影响了房企的心态，导致征地热情下降。

除了房地产市场的调整期，张大伟认为，监管部门对信托等基金的严格管理，也导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。自2016年“930新政”以来，全国一、二线城市对房地产市场进行了严格监管，房企的财务压力不断加大。虽然整体销售仍处于较高水平，但收购土地的资金压力逐渐加大，收购非优质土地的积极性降低。

张大伟预测，总体而言，2019年房地产市场将继续受到严格监管，大部分房企对土地市场的热情将会逐渐降低，抢地热情和土地溢价将会下降，劣质土地的定价也将会下降。然而，为了增加销售，房地产企业仍将集中精力在一线和二线城市收购土地。

在债务偿还高峰期之前，住房企业仍在努力筹集资金。据中原地产研究中心的数据显示，自1月份以来，房地产企业的融资计划已经出台，发布了90多条公告，总金额超过2100亿元，创下了一年多来的月度融资新纪录。自2018年第四季度以来，住房企业融资困难有所缓解。由于过度“缺血”，住房企业的融资难度仍然相对较大。

1月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资790亿元，较2018年12月的181.52亿元大幅增长335.23%。据研究所介绍，对于房企来说，由于集中支付债务的还款潮，本轮筹集的资金基本上都是用于偿还债务。目前，救生比发展更重要，现金流比利润更重要，快速付款仍然是2019年房企的当务之急。

03局部调整或局部放松

房地产市场是一个政策性城市，调控政策的走向直接影响着房地产市场。一月份以来，各地召开了两次地方会议，许多城市对房地产调控政策做出了新的解读。据中原地产研究中心统计，两次会议的内容以及各地其他楼市政策已达到68次。

据张大伟分析，2019年地方两会政策有几个新特点，即减少棚户区改造和建设，一城一策调控房地产，“三个稳定”等。，这将成为未来房地产调控的趋势。其中，稳定土地价格、稳定房价和稳定预期成为最关键的政策方向。

“稳定土地价格、稳定房价和稳定预期是自2018年下半年以来房地产政策的基调。大多数省份的两次会议都明确提到了这一点。2019年稳定房地产开发将成为一种政策趋势。”张大伟还说，“稳定实际上是一种双向调整。大幅上涨肯定不稳定，但暴跌也不稳定。”

张大伟预测，今年的房地产市场监管将逐步与放松和收紧并存。不排除一些城市会微调政策，但要求房地产市场稳定发展的总原则不会改变。“只要房价不上涨，房地产政策就会松动。可能性。”

来源：环球邮报中文网