城东新城下跌7%，翠苑二连跌！节前杭州疯狂推地，难挡地价下滑

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春节越来越少了，但是房地产市场仍然很繁忙。

从今天起的4天内，杭州将陆续推出13块土地，高品质的家园不缺。

以今天为例，7块地的起拍价总计为92.46亿。其中，3个家庭位于热点地区——翠园1个，城东新城2个。

过去，这样的宝地不可避免地会引发房地产企业的竞争。

然而，自2018年下半年以来，土地市场已经逆转，自我维持，不再封顶，低地价交易已成为常态。

公众对土壤拍卖的关注也从“能拍多高”转变为“能拍多低”。

对于翠园、城东新城这样的热点板块，最终的地价下降能更好地反映房地产企业的市场预期。

以翠园为例，2017年，中冶集团以每平方米39，571元的价格收购土地，并自持16%以上的现房销售；2018年8月，中海再次收回土地，底价降至36894元/㎡。

今天，翠园的地价再次下跌。

经过29轮招标，滨江铁路建设以206，071万元的总价中标，相当于36，100元/㎡的底价，溢价22.6%。

与中海地块相比，似乎只下降了2%，但考虑到中海商业占20%(双方均有10%的公租房)，实际地价下降幅度更大。

但翠园地块形状奇特，地段不如中海地块，但更靠近神华，地价较低是正常的。

以城东新城(核心区)为例，上一次土地拍卖是在去年2月，当时龙湖拿到了土地，当时的上限是3万6+自给6%。

此次60号宅基地只支付了25.6%的地价，由中铁建设与省交投以18.674亿元的总价中标，相当于30122元/㎡的底价，实际地价为33802元/㎡,地价为25.6%。

不可持续，与龙湖项目相比，地面地价下降了16.9%，但实际下降了6.8%。

截至发稿时，城东新城61号宅基地仍在拍卖中。

虽然土地价格普遍下降，但据了解，有相当多的住房企业注册，每家有十多户。这表明，不管房地产市场多么动荡，至少有许多房地产企业对这座城市持乐观态度。

对于购房者来说，买房的好时机可能即将到来。

第一部分

在三个家庭中，翠园首先开始拍摄。

地块东至翠园一景湾，南至翠园三区，西至古翠路，北至唐宇航河。销售面积小，约21，142平方米(不到32亩)，建筑面积比2.7，最大建筑面积只有57，083.4平方米。

从金蓝苑向北看，我们可以看到土地已经被夷为平地。

翠园是杭州最成熟的地区之一，拥有丰富的教育、商业、交通等配套设施。

商业设施方面，地块1.5公里内有吴梅大卖场、白金象城、城西银泰、欢乐城等。；教育设施包括兴智小学和翠园小学。

因为地块靠近河边，所以有很多建筑要求。

例如，唐宇航河边的高层建筑不超过45米宽；内部建筑空室的布局应零零碎碎，最高和最低居住建筑的高度比应小于3。此外，必须建造100个社会停车位。

土地起价168071万元，建筑面积29443元/平方米；最高限额为252071万元，最低限额为44158元/㎡。

然而，10%的公共租赁住房应分配给该地块，这意味着实际可售量仅为51，375平方米。

如果公租房(无偿移交政府)的建筑安装费用按3000元/㎡计算，翠园家园的实际开工价为33048元/㎡，实际封顶开工价高达49398元/㎡。

与周边地块相比，实际起拍价可以低也可以高。

在过去的两年里，翠园板块已经卖出了2套房子。其中，中冶集团在2017年赢得的商住区不仅以39，571元/㎡的最高底价出售，还以现有房屋的16%出售。

2018年，中海赢得的商住区底价为36，894元/㎡，其中商品房占20%，公租房占10%。

看来翠园家园的空房有很高的溢价。但是，与去年8月码头拿下的青龙地块相比，似乎太贵了——交易底价27923元/㎡，实际底价32708元/㎡，直线距离不到1.5公里。

尽快，对地块的要求不低，许多房地产企业上市后仍被吸引进行实地调查。

"这块地肯定不错，但价格不便宜。"一家房地产企业表示，在目前的市场形势下，如果想安全地拿走这块土地，最好是以低价成交。

那么，如何计算这个账户呢？

按照行业通用方法:保证价格=(实际楼层价格*1.1+建筑安装费用)/0.88。建筑安装费用按3500元/㎡计算。

翠园家园最终成交价格为206，071万元，表观楼面价格为36，100元/㎡，实际楼面价格为40，445元/㎡。以此类推，翠园宅基地面和实际空白的保证房价分别高达49，102元/㎡和54，533元/㎡。

目前，翠园地区没有新的待售房屋，价格限制规模不明。更值得借鉴的是隔壁的申花。

也就是说，按照神华的5万元房价，翠园家园赚钱并不难。但是，如果我们看一下杭州大厦后面的60，000多的价格，还是有一个空的房间。

此外，从滨江地产收购土地的情况可以看出，滨江地产仍想争夺2019年房屋销售排行榜的名次。

与此同时，在赢得翠园家园后，杭州跻身顶级房地产企业之列，而滨江中心项目拥有最多的储备。这意味着在豪宅领域，滨江将在2019年继续占据垄断地位。

第二部分

近一年后，城东新城核心区再次推出宅基地。

上一次土地拍卖是在去年2月1日，龙湖以357755万元的上限价格，相当于36252元/㎡的底价，获得初航[2017]98号宅基地，自持率为6%。

今天出售的初航[2018]60号宅基地位置极佳。

地块东至莲花桥路，南至鸿泰路，西至三华国际，北至聚源路。它就在万科中央公园的西侧和港龙城的北侧。距地铁1、4号线蓬布站甲出口仅200米。

目前，它是城东新城新板块中距离地铁最近的。

"自去年9月以来，已有不少于30人来参观这块土地。"邻近建筑工地的一名保安用方言说话。

该地块呈方形，规则平坦，属于净土地出让。

蚌埠60号地块实景

销售面积34442㎡(约51.7亩)，容积率1.8，最大建筑面积不超过62000㎡。

根据地块起止价148，740万元和封顶价222，740万元，最低起止价分别为23，992元/㎡和35，928元/㎡。

与翠园家园相似，该地块必须配有10%的公共租赁住房。

根据前面的算法，该地块的实际底价从26991元/㎡开始，实际价格的最高底价高达40254元/㎡。

建筑面积比为1.8，如果进行强制排，可用作低密度产品，如排房和庭院房。但是，建筑高度不得低于18米，也不得超过50米，这就消除了这种可能性。

然而，6-7层的别墅，或上，中，下别墅，仍然可以实现。

如果土地在2018年前以这个价格出售，土地将被房屋企业掠夺。毕竟以前城东新城宅基地的“标准报价”是3.6万的地价，有一定的自持比例。

然而，这一次不同于以往。微妙的市场环境和46，000左右的价格限制让开发商不得不做出明确的解释:什么样的土地价格才能保证不亏损。

今天的最终交易结果也证明了这一点。

交易总价为18.674亿元，相当于30122元/㎡的底价。即使按照33802元/㎡的实际底价计算，与之前(非自持)相比，裸地价格也下降了6.8%。

按照行业通用方法:保证价格=(实际楼层价格*1.1+建安成本)/0.88，砌块坯的保证价格为46，229元/㎡。

就结果而言，住房企业收购土地是合理的。

目前城东新城有相当多的股票。自2017年以来，已售出6套住宅，总建筑面积为51.8万平方米。算上今天的两块地(188，000 ㎡)，总数是706，000 ㎡。

然而，根据目前的市场接受度，46000元的精装价格是一般的。

以相对较低的价格购买土地，至少在未来售价和开发成本方面，有更大的回旋余地。

第3部分

与60号宅基地相比，城东新城61号宅基地的位置稍差。

该地块规划为东部绿化，南部为同德路，西部为聚源支路，北部绿化。我大致看了一下，几乎是在德胜高架路和杭甬高速公路交叉口的西南角。

这是这块土地的一个很大的缺点，它被两个像“V”形的高架建筑包裹着。

虽然有一段绿地，一条小河，还有公共租赁房。但我当场就感觉到了，它或多或少会受到影响。

土地出让面积52530㎡(约78.8亩)，容积率2.4，最大建筑面积126072㎡。扣除10%的公租房后，实际实用面积为113，464.8 ㎡。

起价为292261万元，封顶价为438261万元，底价分别为23182元/㎡和34763元/㎡。

实际最低起价和实际最高限价分别为26，091元/㎡和38，959元/㎡。

彭埠61号地块鸟瞰图

根据要求，地块的建筑高度不得低于24米。按3m计算，不得少于8层。换句话说，像璟陈辅这样的别墅是不可能折叠的。最多是一个8层以上的小高层建筑。

有两个指标可以衡量这块土地的底价。

首先，它离东城的金茂大厦和森林的海山只有五六百米，那里的地价是36000。

另一个参考对象是德胜高架桥以北的建桥。

今年1月2日，甘肃建总房产以23，556元/㎡(实际地价为26，507元/㎡)的底价获得宅基地，该地块与61号地块的直线距离不到500米。

高架道路两侧的地价会有多大差异？

第4部分

2019年初，虽然杭州频频推地，但从结果来看，房企越来越谨慎。

无论是年初的大观、建桥家园、2号的昌木家园，还是今天的下两次地方拍卖会，“理性”都必须是基调。

更直观地说，地价肯定会降低。

虽然有些房地产企业有一定的业主，但他们在销售、成本和质量上面临许多矛盾。然而，这场始于2016年的牛市也导致许多房地产企业子弹耗尽。

此前，一楼的一些房地产企业在2019年出售新公寓时也发现了类似情况。

换句话说，许多房地产企业迫切需要获得土地，或者以低价获得土地，以便平均分摊成本。

不过，他们不会像过去两年那样花很多钱来收购土地，而是会更多地考虑后续市场条件的影响。

起拍价低的土地可以低地价甚至低底价出售，这是完美的。

过去，拿高价土地的房地产企业会思考如何突破价格限制。从今天的市场反馈来看，即使价格被批准，购房者可能也不会接受。

板块价格的基线已经基本确定。如果你想卖得好，价格不应该太高。回到土地市场，你不能把土地看得太重，否则就没有利润，也没用。

当然，在微妙的市场中，在适当的时候储备一些土地也可以支撑未来的销售业绩甚至房地产企业的排名。

除了已经出售的金城、杭州、滨江和中铁建设，过去两年没有得到多少土地的荣鑫也在寻找地块，准备在今年上半年赢得几个案例。

今天没有拿到土地的房屋公司不用担心。明天(1月30日)，位于绿城桃园镇南部的未来科技城将有两处纯住宅出售，底价为11500元/㎡。

大江洞还有一个商业和住宅区，建筑面积近40万平方米，将于周五(2月1日)出售。

正在建设中的地铁7号线北二路站位于徐汇市包龙湖东郊，东临龙湖天街。虽然是商业用房，但最高底价只有9899元/㎡，比优秀的宅基地便宜3000多块。

我相信很多房地产企业都在为赢得这个新年礼物而努力。

来源：环球邮报中文网