25万人蓄势待发：成都会成为你投资的菜吗？

本篇文章3424字，读完约9分钟

熊猫、火锅和麻将是成都的独特标志。从任何角度来看，这三个标签都代表了成都的休闲。俗话说，“不舒服就进不了四川”，这可能是因为担心年轻人懒得进步。

如今，成都散发着不可抗拒的魅力，成为越来越多年轻人的“第二故乡”。根据数据，从常住人口来看，中国有10个人口超过2000万的大都市。其中，成都作为唯一上榜的中西部大都市，每年净流入数十万人。

根据2018年中国城市商业魅力排名，在15个“新一线”城市中，成都再次领先，这是成都第三年在“新一线”城市中排名第一。在对商业资源集中度、城市枢纽、城市居民活动、生活方式多样性和未来可塑性五大指标的评价中，成都均录得100分。

作为国内经济的重要支撑和房地产市场最敏感的部分，在成都崛起和严格监管的双重影响下，它看似平静，但实际上却是暗流涌动。

市场充满了波折。《忠于本心》中的买家“上车”

在2018年的最后一个月，罗尔终于买了一栋房子！当他接过商品房合同时，罗尔的手不知不觉地颤抖了起来。虽然这一幕在他的梦里上演了很多次，但他的心情不自禁地为这一珍贵的时刻配上了背景音乐“我们是冠军”。

然而，过去一年买房的过程并不那么顺利。困难可以用一句话来概括:你不能用一张票和等待一个房间号来买房子。

罗玲，成都人，从小就习惯了“八时”的生活，这种舒适的幸福与成都过去的低房价密切相关。然而，近年来，成都的房地产市场已经悄然发生了变化。从2007年到2017年，成都主城区的平均房价在10年内从5000元/平方米上涨到近17000元/平方米。此外，成都的人口在这10年里也从1200万急剧增加到1600万。2018年，成都成为房地产投资套利的战场。

今年，罗尔周围十个人中有九个人都在谈论这座房子，而他过去已经习惯了佛教。然而，当他在成都楼市时，罗尔还是很傻:一方面，二手房价格严重倒挂，热点地区的二手房价格相差5000-10000元/平方米；另一方面，买家磨砺头脑、钻牛角尖的新房市场非常火爆。“万人撼屋”、“购房队伍绵延数公里”、“中标率不到1%”，一度成为成都开盘项目的一道亮丽风景。

经过近半年的运行，罗尔除了看着房价继续上涨外一无所获，无头苍蝇一般会参与各种项目来动摇他们的数字。有一段时间，焦虑、恐惧、绝望和其他情绪笼罩着他。

就在罗尔急着要上车的时候，却发现自己错过了成都楼市快速增长的特快列车，换乘就发生了！

5月15日，成都加大限购政策力度，限购对象由个人转为家庭，严格防止离婚后买房、父母信任子女入户后独自购房等投机行为。

这意味着成都市场的房费瞬间减少了一半以上；一个家庭一次只能撼动一处房产，这样整个家庭都会投入战斗，“揶揄和摇晃”的现象就消失了，胜率大大提高，只需要和改善就迎来了买房的春天。

此外，下半年，各大银行的抵押贷款利率都有不同程度的上升，从10%上升到15%~25%。抵押贷款利率的上升增加了购房成本，在一定程度上限制了房地产投机行为。

罗尔的机会来了，从“胜率不到1%”到1:3的胜率，其间经历了两个项目的抽签，而罗尔有资格在一个偏远的郊区项目中买房。

这只是买房子的敲门砖。事实上，在房价方面，成都早就对清水房的价格进行了严格限制，但“聪明”的开发商提出了诸如单独精装修、捆绑停车位或收取茶水费和人头费等解决方案，目的是暗中调整价格。

《滚动》中标项目给出的另外两个附加条件是交付条件由粗糙变为精装，因此房价也从8000元/套上涨到11000元/套；此外，你必须一次性付清全部款项。

“没有正义！”当我刚得知附加条件时，张衡非常生气，他嘀咕了一会儿。然而，罗尔不敢花时间去想它，所以他做到了。

签约当天，Rolling咨询了成都市近几年的房价走势，数据显示均价达到10069元/㎡，同比增长17.4%。罗尔安慰自己说:“忙碌了一年之后，尽管有起有落，我还是如愿地上了车。”

成都，一个来了就不想走的城市。

在这种政策倾向下，人才、工业和交通都是成都未来经济发展的节能。这个城市有很多毕业生和医生，将近一半的外国人选择在成都扎根。

当谈到定居成都的决定时，出生在河北的刘爽认为这既是巧合，也是命运。毕业后，出生并成长在北方的刘爽选择了成都的一所大学继续深造。起初，对当地风俗和生活习惯感到不适应的刘爽，在读了三年研究生后，决定离开。没想到，随着学习的深入，刘爽对成都的感情发生了变化。

“这里太舒适了，大城市没有压迫感。”在解释他在成都的逗留期间，刘爽说，事实上，最重要的是，房价的压力并不那么大。

刘爽是较早上车的人之一。在2016年成都房地产繁荣之前，他在二环路附近以超过1万元的单价买了一套房子。用刘爽自己的话说:“学了这么多年经济学，买房是我做过的最重要、最正确的事情。”

刘爽的话是有根据的。这栋房子建成后不久，成都的房价一路飙升，这也导致了监管的连续收紧。现在，刘爽那套房子的单价已经涨到了25000英镑。

除了房价之外，出生于经济学的刘爽还综合了一些指标来证明成都能否继续发展。其中，各种政策的倾向也是他考虑的重点。

有一个广为流传的分析框架说:“房地产着眼于人口的长期发展，着眼于土地的中期发展，着眼于金融的短期发展。”“人”一直是经济和社会发展的核心要素。为了发展，成都正在绞尽脑汁“筑巢引凤”。

2017年7月，成都发布了历史上含金量最高的人才政策，从人才绿卡、毕业生安置、人才岗位等12个方面给予支持。数据显示，截至2018年底，新落户的本科及以上学生超过25万人。

从毕业生就业流向来看，根据《2018年大学毕业生就业与住房报告》，应届毕业生赴中西部城市的意愿有所增强，成都跻身毕业生就业前十名。

同时，人才的转移也带来了产业转型升级。一些中高端产业不断在成都聚集。成都在充分吸收外部产业资源的基础上，结合自身发展优势，正在形成自己的产业链。

此外，成冀之间的距离还不到中国的一半，交通也是刘爽考虑的重点。然而，在这方面，成都并没有让刘爽失望。近年来，成都已逐步发展成为中国四大交通枢纽之一，目前正在建设国际综合交通通信枢纽。成欧高速铁路、第二机场和西城高速铁路已经开通...无论是建设空航空公司、铁路还是城市轨道交通，基本的网络交通设施使成都成为最容易进入的城市之一。

25万人准备进入房地产市场

然而，不是每个想留在成都的人都像刘爽一样幸运。

如上所述，自2017年7月以来，已有25万人在成都定居。然而，根据成都目前的限购政策，这些人没有资格买房，因为他们定居不到两年。

“一切都准备好了，只需要东风”。在成都工作多年的高兴描述了他在人才政策帮助下的现状。在安顿下来后的这段时间里，高兴准备了房款，并为住房区甚至学区做了功课。到今年8月，高兴将已经定居两年了。用高兴的话说，一旦他有了资格，他就会立即开枪。

像高兴这样的人已经准备好了。2019年7月以后，这批人将在两年的安置后满足购房政策。这些人是否会进入市场取决于市场预期和他们自己的需求，但多少可以被视为市场变量。

除了潜在需求，另一个不可忽视的基本市场是未来进入市场的新项目的地价。

2019年上市的大多数项目将是在2017年和2019年以高价收购土地的项目。根据2018年成都主城区的土地交易情况，平均底价为11091元/㎡。从目前的市场来看，底价在1万元左右的土地几乎都开盘在2万元/㎡以上。

根据有关规定，土地必须在被收购后2年内开发，一旦土地被使用，就一定会以现金流量出售。

在政策层面，虽然我们无法预测未来，但我们或许可以从这些迹象中做出大胆的想象。

近日，围绕成都的一项重大活动被列入第二批“一城一策”试点城市。1月22日，成都市CPPCC委员、成都市住房和城乡建设局局长张桥表示，成都市住房和城乡建设局正在按照国务院要求研究“一城一策”的具体方案。这意味着成都已经根据本地需求，主动制定和实施房地产市场调控政策。

事实上，“一城一策”并不陌生。此前，山东菏泽取消限购，湖南衡阳取消限购，青岛高新区暂停摇号售房，实际上是对中国一个接一个实施的“一城一策”的预热。

此前，关于成都利率折扣的乌龙事件正在肆虐。尽管银行谣传第一套房有利率折扣，但无风不起浪。据媒体报道，深圳、武汉、杭州、苏州等地已经下调了首套房的浮动幅度。在某种程度上，成都的利率折扣是真是假并不重要。需要注意的是，中国第一套房的利率已经适当上调和下调。

这样一来，除了玉林路尽头的酒馆，成都楼市或许值得一游。

来源：环球邮报中文网