一则公告遭多方误读 北京拍地不再限房价？真相其实是

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在房地产调控的敏感时期，房地产市场或土地市场的任何变化都会影响人们的敏感神经，尤其是在被称为全国房地产市场风向标的北京。

日前，北京市规划和自然资源委员会的官方网站发布了一份土地转让的预申请公告。在公告中，朝阳区孙河两个商住小区的转让条件明确表示，商品房没有销售限价。

这与去年大部分土地销售采取“限定价格和竞争性价格”的方式不同，即商品房未来销售价格是在土地拍卖开始时设定的，不同于大家所说的“限定竞争空间”，因此被媒体部分解读为“重信号”、“2019年第一批土地出让取消了限价”、“未来北京将不再限制土地拍卖价格”...更多的房地产营销人员将很快宣布这一消息

那么，北京这两块地的价格没有上限的原因是什么呢？这是否意味着北京将不再限制未来出售土地的价格？这对北京的房价有什么影响？

接受中国券商记者采访的业内人士认为，一些自媒体的解读是对北京实际情况的误读。三和二号地块的限价是对特定地块具体转让条件的调整。无限制的土地转让价格在北京已经不是第一次出现了。即使未来的商品房销售价格在土地出让过程中处于无止境状态，今后在批准预售证书时，住房建设委员会仍将控制价格。在当前北京住房市场供给井喷的背景下，无限价格的土地供给对房地产市场没有明显的影响。

这两块地价格无限的原因是什么？

1月9日，北京市规划和自然资源委员会官方网站发布的土地出让预申请公告明确表示，朝阳区孙河两个商住地块的出让条件中没有商品房销售价格限制。

北京市房协秘书长陈至在接受一家经纪公司的中国记者采访时表示，“政府有必要在特定时期采取行政措施，但也有必要考虑长时期对市场信号的影响问题。”为什么北京的一些地块不能实现动态平衡以满足区域发展规划和目标？不能过度解读。三和的两个土地销售的无限价格也是一个适应北京整体发展目标的过程。许多媒体不了解北京的情况，大多数解释都是错误的。”

和硕首席分析师郭毅在接受一位中国券商记者的采访时也表示，北京在2017年采用“限价和竞争性地价”的方法已经两年多了，“有限竞争空间”也经历了一轮的地价上涨。从转让到进入商品房供应序列，经历了市场检验的全过程。在这一过程中，"有限竞争空间"确实起到了稳定房价和稳定预期的作用，但也暴露出一些不足，如类似的价格。此外，在限定销售价格后，北京以往追求精装修和高品质住宅迭代升级的发展道路客观上被打断。

“我认为这两个地块的转让可能是由于相应的主管部门已经看到了‘限制竞争的房屋’的市场局限性，所以他们对这一政策做了一些微妙的调整。三和位于北京最后一个别墅区，土地资源稀缺，产品类型相对珍贵。这种土地不会在土地出让过程中硬性限制商品房价格，有利于开发商追求品质的提升，也为高端改善人群提供了更多的选择。我个人认为，一些核心区域或地块的销售价格，如果位置条件较好，可以更好地反映土地在招投标过程中的实际市场价值。”郭毅告诉中国券商记者，“当然，这只是调整具体地块的具体转让条件。

这不是第一次土地销售不局限于房价

事实上，这并不是北京卖地时第一次出现“无止境”的价格。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京市丰台区南苑石榴村0517-l02地块于2018年10月出售，延庆区延庆新城03栋会展中心东侧一期开发项目(二期)yq00-0003-0010地块于11月出售，并未限制商品房销售价格。

“三和地块并不是北京第一个无限制价格的住宅用地，只是因为三和可能比较敏感，所以大家都比较关注。”郭毅告诉记者。

值得注意的是，这并不意味着未来北京的土地转让将不再限制价格。根据北京市规划和自然资源委员会公布的土地招标拍卖项目信息，经纪公司中国记者了解到，2018年12月29日，门头沟区永定镇曹各庄桥胡营村mc00-0016-061地块r 2被挂。二类住宅用地、mc16-041地块t6区综合交通枢纽用地、mc16-048地块s4社会停车场用地未设定商品房销售价格。情节将在二月。

经纪公司中国记者从权威渠道了解到，上述门头沟地块在土地出让阶段没有销售限价的原因，是因为该地块此前是以“限价和有竞争力的地价”的方式出售的，但最终被售罄。“价格限制”可能是开发商考虑的一个因素，所以这次它被调整并再次出售。

此外，今天的北京土地市场采用“限定房价和竞争性地价”的交易方式，在丰台区成交了一片普通商品房用地。该地块未来建设的普通商品房平均销售价格不超过67702元/平方米，最高销售单价不超过71087元/平方米，预制建筑面积90平方米以下的住房面积比例应达到70%以上。

对北京房地产市场的影响有限

多位业内人士告诉经纪公司中国记者，即使在未来商品房销售价格在土地出让期间没有限制，住房和建设委员会在未来批准预售证书时肯定会控制价格，因此不会影响北京的房价控制目标。

“只有当土地上市时，才没有限价。当实际的最终销售取得预售证书时，仍然会有一个无法打破的记录价格，但是这个价格是可以沟通的。届时，房屋委员会可根据当时的市场情况，批准一个合适的价格。”一位房地产企业投资部门的负责人告诉中国记者。

郭毅告诉经纪公司的中国记者，孙河的两块土地本身的初始上市价格就相当高，而初始底价应该都达到58000元。对于拿地的房地产企业来说，他们也应该根据自己的产品建设能力和营销能力有针对性的拿地，而且主管部门也会在预售过程中控制价格，所以这两块地对市场和行业都没有明显的影响。

张大伟进一步表示，2018年，北京土地市场的地价率升至几年来的最低点，主要是因为大部分土地完全受到价格限制，而“限制竞争的住房”市场非常惨淡，进入了一个卖不完的时代。在过去的两年里，北京市场的土地供应高峰逐渐开始反映住宅的数量。预计未来会有大量的上市，买家将开始观望。从2018年底到2019年初，土地市场供给将再次出现井喷。2019年1月，将有25个土地转让，其中多达17个是住宅用地，包括3个最近上市的集体土地共有产权房。据估计，1月份土地出让金将超过300亿元。“房价无限的土地供应在短期内不会对市场产生影响，供应的井喷将在2019年显著抑制北京房地产市场。”他说。

据中原地产研究中心统计，北京已提供86块有限竞争房用地，有限竞争房规划建筑面积高达830万平方米。据测算，90平方米以下的住房占70%以上，北京市出售的土地将形成70，000 ~ 80，000套有限竞争住房。

来源：环球邮报中文网