从财政看楼市：哪些城市调控可能松动？

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历史经验表明，如果房地产销售量下降，严重依赖“土地财政”的区域房地产政策可能会调整。政府资金收入是区域综合财力的重要组成部分。2014年之前，商品房销售同比增速短期内带动了政府资金收入同比增速，之后随着棚改货币化的推进，二者之间的关系减弱。2018年10月，棚改货币化政策明显收紧，这意味着政府资金收入对商品房销售的敏感性将再次增强。在“没有住房的投机，就没有城市的政策”的背景下，哪些地区的房地产市场政策可能会有边际调整？

2018年第三季度，政府资金收入增速开始回落，但地区间差异较大。2018年，全国基金收入同比增长22.6%，低于2017年，增速较2018年8月有所回落。从区域表现来看，云南、湖南、青海和江西的收入增长率均高于50%，而甘肃、海南、天津、黑龙江和北京呈现负增长。浙江和江苏占全国基金收入的10%以上，而政府基金收入超过8000亿元。新疆、甘肃、海南、黑龙江、青海等地区占全国总量不到1%，基金收入不足1000亿元。

浙江、广东、江苏、山东、安徽、天津、山东等土地金融依存度较高的地区都在一定程度上放松了房地产市场政策，看来福建、山西、湖北等地未来房地产市场政策调整的可能性相对较高。政府资金收入占综合财力的比例是衡量土地财政重要性的一个很好的指标。在浙江、江苏、重庆等11个地区，基金收入占其综合财力的25%以上，为国家总价值，部分地区对房地产市场政策进行了边际调整。然而，与2014年相比，从放松楼市政策的城市数量和政策力度来看，此次放松的力度是有限的，这表明2014年的整体放松不会在“无房炒房”的背景下重现。

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土地出让收入影响房地产市场政策

政府资金收入是地方政府综合财力的重要组成部分，而国有土地出让金收入是政府资金收入的最重要来源。国有土地出让收入占政府资金收入的比重逐年上升，从2015年的76.9%上升到2018年的86.3%(图1)。

国有土地出让收入的直接来源是地方政府的土地出让，这与地方房地产市场的政策和趋势密切相关。如图2所示，商品房销售同比增速明显高于政府资金收入同比增速。提前期为2014年前的6个月至1年，2014年后提前期延长，约为1至2年半。这是因为2014年之前没有大规模的棚改，地方政府主要依靠转让商品房的土地使用权来获取收入，这对于商品房的销售金额更为敏感。然而，2014年后，棚改货币化程度提高，地方政府增加了棚改土地出让收入，降低了对商品房销售金额的敏感性。

鉴于政府资金收入对房地产市场走势敏感，在房地产销售下滑的背景下，根据以往经验，对“土地财政”高度依赖地区的房地产市场政策可能会有所调整。

以2014年为例，受前期房地产调控政策趋紧的影响，中国商品房销售收入在2012年底见顶后开始下降，政府资金收入增长滞后半年左右。根据2014年的经验，政府资金占综合财力比重较高的地区，放松楼市政策的速度更快、范围更广(图3)。综合财力=一般公共预算收入+政府资金收入+转移支付收入+债务收入。

2015年后，商品房销售同比增速高于政府基金收入同比增速。然而，2018年10月，“全国例会”要求“调整和完善住房改革货币化安置政策，解决商品房存量不足和房价上涨压力。各市县应尽快取消货币化安置的优惠政策”(与2018年相比，2019年大部分省市的房改数量将减半)，这表明政府资金收入对商品房销售金额的敏感度将为

自2018年8月以来，政府资金收入开始逐年下降，自2018年12月以来，部分地区的楼市政策也有所松动。2019年，房地产政策将继续在总的方向上实行“无投机住房”政策，但将实行“按市决策、分类指导、强化市政府主体责任、完善住房市场体系和住房保障体系”的政策。如果我们参考历史经验，哪些地区有可能放宽楼市政策？

2018年，地方政府资金将如何变化？

2018年，全国政府性基金收入达到7.5万亿元，同比增长22.6%(2017年同比增长34.8%)，其中地方政府性基金收入达到7.1万亿元，同比增长23.8%(2017年同比增长37.3%)。2019年1-2月，全国政府性基金收入同比下降2.3%，其中国有土地出让总收入同比下降5.3%，下降速度加快。在中国31个省级行政单位中，有23个已经公布了2018年的政府性基金收入。

从全国各地区政府资金比重来看，浙江和江苏占10%以上，政府资金收入超过8000亿元，广东占8.3%，超过4%的地区包括山东(6.5%，2017年数据)、安徽(5.5%，2017年数据)、河南(4.4%，2017年数据)、新疆、甘肃、海南、黑龙江、青海、西藏、吉林和内蒙古占不到1%，政府资金收入未超过1000亿元(图4)。

从各地区政府资金收入增长率来看，2018年23个地区的政府资金收入增长率高于全国，云南、湖南、青海和江西的增长率均高于50%。甘肃、海南、天津、黑龙江和北京的政府资金收入增长率呈现负增长，这部分反映了基数效用(如北京)，另一方面反映了房地产市场调控的效果(如海南房地产投资和销售因限购政策的加强而下降)和房地产投资和销售的萎缩(如黑龙江房地产投资和销售因人口外流而萎缩)。2018年地方政府性基金增长趋势放缓，但云南、湖南、青海、江西、广西、陕西、新疆、辽宁、福建、江苏、上海等11个地区政府性基金收入增速有所提高(图5)。

房地产市场政策可能在哪里调整？

从地方政府资金在综合财力中的比重来看，2018年我国地方政府资金在综合财力中的比重为25%(2017年为24.4%)，其中浙江、江苏、重庆、福建、安徽、江西、四川、广东、天津、河北、山东等地区的比重高于全国(图6)。与2017年相比，2018年北京市政府性资金在综合财力中的比重下降了9.4个百分点。

根据开放政策，我们对2018年初至2019年3月中旬各地区房地产市场政策略有放松的城市进行了梳理(见表1)。目前，中国31个省、直辖市中有17个已经放宽了房地产市场政策(包括放宽价格限制、降低利率、优惠结算政策等)。)对于该地区的一些城市。

北京、上海、重庆和天津的房地产市场政策都略有放松。此外，江苏、广东、浙江、山东、安徽、湖南、山东、陕西、河北、江西等土地金融明显的地区也略微放宽了该地区部分城市的房地产市场政策(表1)。例如，江苏省30%的地级以上城市已经调整了房地产市场政策(图7)。从土地财政的重要性来看，不排除福建、山西、湖北等其他省份也有边际放松楼市政策的可能。

然而，在“无房炒房”的背景下，此次调控和放松的力度小于2014年。图3显示，2014年，在26个省(即4个直辖市和西藏自治区以外的省)中，11个省放松了所有地级市和省会城市的房地产市场政策，3个省放松了省会城市和约70%的地级市的房地产市场监管。目前，江苏省城市放松度最高，但仅省会城市和30%左右的地级市的房地产市场调控有所放松，这表明在“房无投机、房无投机”的背景下，2014年整体放松的现象不会再现。

2018年12月:取消“限制在住房周转率高、稳定控制房价压力大的主城区和县城转让新购住房，即新购商品房和二手房必须取得房产证至少2年后才能上市交易，非本地居民购买住房的限制转让时间不少于3年”的规定，降低市区商品房预售资金监管额度。

2019年3月:天津市住房公积金管理委员会办公室发布《关于在境外缴存住房公积金的职工在本市申请个人住房公积金贷款有关政策的通知》。在外地缴纳住房公积金的职工，在天津工作一年以上的人员，在天津购买自己的住房，为家庭购买第一套住房的，可以按照天津市的有关规定申请个人住房公积金贷款。

2019年1月:兰州市将调整现行的房地产市场调控政策，取消部分地区的限购政策，对核心城市的居民住房实行三年限购政策。

2019年1月:上海市人民政府发布《上海市人民政府关于调整本市房产税原值扣除比例的通知》。根据通知，从今年1月1日起，按照上海房地产残值缴纳房产税的纳税人比例将调整为30%。

2019年2月:2019年放宽常州定居政策:只要符合“外地来常州购房的人在本市有合法稳定的住所和合法稳定的职业”的要求。市区购买住房应不低于50平方米(含50平方米)，迁入后人均居住面积应不低于25平方米；如果你搬到一个自治市，这个地区没有限制。

2019年2月:放松结算政策，在房地产方面:每1平方米面积得1分，最高不超过90分，但原来最高不超过100分，房地产权重降低。

2019年2月:工行无锡良溪支行、建行无锡分行、中国银行等银行表示:“对于首次在无锡购房、名下无房无贷、信用信息良好、自来水良好的人，首付款最低可达30%。

2018年12月:如果社会保障因工作调动而退还，如果累计期限不超过三个月，将被视为有资格购买住房。

2019年3月:对在芜湖工作创业的人才，凡在市区购买第一套自住普通商品房并参加本市社会保险的，将根据其工作能力和表现给予一次性安家补贴1-2万元，并按一定比例给予契税补贴。

2018年12月:珠海市住房和城乡规划建设局表示，我市相关地区已经降低了购房门槛，未在珠海登记的居民根据个人情况连续五年缴纳社保，而不是一个月、三个月、一年。

2018年12月:广州市住房和城乡建设委员会官方网站于2018年12月19日发布了《关于完善商业服务地产项目销售管理的意见》，宣布2017年3月30日前(含当日)土地出让的商业服务地产项目不再限于销售对象，即2017年3月30日前土地出让形成的商业服务地产允许个人购买。过去，这种财产仅限于企业。

2018年12月24日:广州市住房公积金管理中心发布了《广州市住房公积金提取管理办法》。在本市行政区域内，存款人及其配偶已办理户口的，可以购买自有住房，或者在本市行政区域内没有自有住房的，可以在邻近的广州市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关，下同)购买自有住房。

2019年1月:人才落户条件放开。一是广州不再把遵守计划生育政策作为户籍的前提，二是引进人才的条件有了很大调整。其中，放宽了家庭引进人才的年龄限制，将学士、硕士和博士的年龄分别从35岁、40岁和45岁调整到40岁、45岁和50岁。

2018年12月:佛山新政规则正式发布，其中规定商业地产也可以参与入户和入户点:本人、配偶或直系亲属(父母、子女)拥有合法地产(包括公寓、商铺、写字楼等)。)在佛山市。对于商业房地产，得分为每平方米房地产建筑面积1分。如果有多份产权证，积分按每份产权证面积加总面积计算，最高可达1400分，这意味着2019年佛山公寓将享受到很大的优惠。

2019年3月:据市场消息，东莞税务机关确认，从3月11日起，东莞二手房交易的个人所得税可按差价的20%或全额的2%征收。

2018年12月:在深圳五大银行中，有三家银行最近将首套住房贷款利率从原来的基准利率下调了15%至10%。

来源：环球邮报中文网