流拍、维权、去化难！丁祖昱揭2018中国楼市八大困惑

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乐居金融林振兴来自上海

2019年1月8日，“面向未来”2019丁祖昱资产评估年会在上海世博公园梅赛德斯-奔驰文化中心举行。4000多名粉丝到场聆听丁祖昱分享2018年中国房地产市场。在过去的2018年，中国房地产市场发生了什么？有什么问题吗？丁祖昱在发布会上总结了八个关于2018年的谜题。

困惑1。土地拍卖:全年打破成千上万张照片，聚焦下半年

自去年以来，全国房地产市场出现了罕见的土地拍卖现象。据嘉里统计，2018年，全国各城市共有1075个居住用地流转标准。

上半年土地拍卖数量占全年总数的25%，2月份是全年拍卖数量最少的月份，仅拍卖了33块土地。然而，自今年下半年以来，土地市场陷入低谷，拍卖频繁，平均每月超过100次拍卖，低地价甚至底价交易已成为常态。去年12月，它达到了全年的峰值，拍卖了196次。

困惑2，王迪难产:你认识的土地之王基本上是不开放的

2016年是历史上最大的“土地国王年”,全年共有350多位土地国王出生。然而，随着依靠土地分红赚取利润的房地产开发模式的终结，房地产增量市场的转折点已经到来。未来，开发业务将依靠建筑产品的溢价能力。在接下来的市场中，2016年地价高企的房地产企业不仅将面临巨大的亏损压力，还将面临生死危机。

2018年，知名的王迪基本上没有开张。例如，上海仁恒江家浜81和83街坊项目的底价为56926元/平方米，但尚未开工。在土地王的闲置背后，有着客观原因导致发展缓慢，原因是复杂的程序，如搬迁和住房建设。然而，无论出于何种原因，这些高价场所所面临的现状是，该位置是“控制房价”的集中营，而该板块的“限价”甚至接近王迪项目的底价，因此目前入市必然赔钱。

混淆3、各种权利保护:“不给糖就捣乱。”

2018年是维权年，北京、深圳、上海、厦门、佛山、武汉、无锡、镇江……房价保卫战正在许多城市蔓延。过去，房地产交付后，业主在发现建筑质量问题后开始维护自己的权利。此外，许多房地产还没有交付，他们将遇到业主权利保护提前。

捍卫权利有各种各样的理由，比如抱怨质量问题，抱怨虚假宣传，抱怨双重合同。例如，广州七大房产的业主共同维护自己的权利，抱怨双重合同的强制约束和隐瞒重要事实。因为质量问题而维护权利是合理的，但恐怕只有在中国才能看到降价。

困惑4。限制降价:你不能下跌，你不能上涨，你只能穿越

最初，出台限价政策是为了更好、更准确地调整房地产市场的房价。现在，它已经取得了阶段性成果，而限价对改变楼市风向起到了很大作用。原来的平衡不是让房价大幅上涨，现在又不是让房价大幅下跌，从而在一个非常狭窄的范围内建立新的平衡。

未来，房价不会因为价格限制而大幅下跌。跌倒不是调控的目标。目标是保持房价稳定，减少房地产对国民经济的影响，提高整个房地产市场的健康发展水平，最终实现人人有房。

困惑5。产品退化:装饰退化、配置退化和质量不能退化

在市场压力下，对于房地产项目来说，降价会大大降低利润。如果土地收购的成本很高，甚至没有空这样大的降价空间，那么如何实现这一营销目标只能通过降低成本的手段来实现。

降价幅度如此之大，传统的降低成本的方法根本无法实现，最简单的方法就是降级产品。通过减少装饰和配置等技术手段，我们甚至可以获得比早期推出的产品更高的利润率。但是，必须保证产品质量，否则得不偿失，也会失去客户和市场。

困惑6。租房混乱:至少有10个家长租房“爆炸”

2018年，长期租赁公寓行业经历了起起落落，不断的风暴和频繁的岩石。从推高租金到甲醛超标，再到企业倒闭暴露的租赁贷款业务，长期租赁公寓走到了一个黑暗的时刻。

杭州丁家公寓、艾公寓、石家庄中科一家公寓、上海公寓等10套父母出租房相继经历了房租贷款风波。公寓经营者利用预付租金贷款与最低租金支付期限的不匹配，利用形成资金池的资金进行无序扩张，导致现金流危机。面对金融行业的混乱局面，北京、上海、Xi、深圳等地表示，将严格检查租赁企业融资资金的使用情况，严格监管租赁贷款业务。

困惑7。转型困难:开业第一天的签约率从86%下降到32%

从2018年的市场变化来看，百城新盘首日签约率呈现“倒V”趋势。2月份春节过后，签约率从30.4%一路攀升至5月份的最高值86.3%，12月份又降至31.9%，面临着脱困的挑战。

下半年以来，在政策调控正常化和市场预期下降的背景下，百强房地产企业销售明显放缓。11月以来，虽然房企积极入市，推盘量大幅增加，但业绩淘汰率普遍低于预期。本来，房企预计年底通过增加供应量来反弹，这是很难实现的。

困惑8。资金压力:单个月融资成本高达8.54%

2018年11月，境内外房地产企业发债综合成本达到8.54%，为全年最高融资成本水平，也是2015年以来最高的单月融资成本，较2018年2月最低融资成本4.97%上升了70%。特别是在当前部分企业海外债务再融资需求下，发行高利息海外债务进一步推高了整体融资成本。

未来一年，将是房企债券到期的高峰期，国内信贷环境仍将相对萎缩，房企融资成本将继续上升。然而，从整个行业的角度来看，它仍然遵循强者依然强大的逻辑。与大企业相比，评级较低的中小企业可能会继续面临再融资压力。

来源：环球邮报中文网