地产股遭公募持续“减仓”“挤泡沫”低估状况或“暗藏”投资机会

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红色周刊记者|张哲

在“房无投机”的政策基调下，公共基金在第二季度进一步减持了地产股。截至今年第二季度，公共财产领域的头寸市值占2.79%，较上月下降0.89个百分点，头寸比率达到2017年下半年以来的新低。

一些投资者告诉《红色周刊》，政策因素和流行病因素导致公共基金不断减少房地产股的配置，增加消费、医药、科技等领域的配置。一些投资者指出，“地产股的投资逻辑已经改变。”

然而，一些投资者表示，一些城市收紧对房地产市场的调控，只是表明房价上涨，房地产市场升温。在投资方面，房地产市场行业集中度的上升趋势没有改变。结合目前房地产板块被严重低估的情况，项目储备丰富的优质龙头股票可能会带来一定的收益。

政策收紧保持力度

房地产股票减持公开发行

2020年第二季度，房地产行业基金头寸总市值为936.55亿元，比上季度下降5.36%。房地产行业的持仓市值占2.79%，较第一季度下降0.89个百分点，持仓比率达到2017年下半年以来的新低。2020年第二季度，房地产行业的配置率比标准行业低0.73个百分点，低配置区间比第一季度高0.62个百分点。

从基金公司持仓情况来看，风数据显示，第二季度房地产板块的持仓市值约为504.8亿元，较第一季度下降11.91%。其中，持有量最大的万科和保利地产第二季度的总市值分别下降了14.7%和17.5%。

《红色周刊》记者注意到，自7月份以来，许多热点城市纷纷收紧房地产调控政策，传达出“禁止炒房”的信号。上半年，深圳、南京、杭州、宁波、东莞等房地产市场热点城市相继出台调控政策，促进市场稳定发展。

胡伟松资产总经理王告诉记者，由于大部分公开发行的房地产股票主要是上市房地产企业的a股，而房地产板块的a股始终呈现出明显的“政策市”特征，该板块的市场状况直接关系到政策的松紧程度。在最近出台监管政策的背景下，房地产股票下跌并不奇怪。

国泰瑞丰基金投资研究部主任任凯也指出，地产股的投资逻辑发生了变化，这是地产股持续走低的根本原因。

根据任凯的分析，“今年3月份的房地产股票市场，主要来自行业对楼市调控适度放松的预期，6月底，来自房企销售复苏的业绩数据，但很快房地产行业在飙升了几天之后又出现了回落，因为大家都看不到各地纷纷收紧调控政策的希望。”在最近召开的中共中央政治局会议上，中央政府再次提到“住房不应投机”和“内部流通”，这也直接指出未来政策的核心趋势将不是集中在房地产上，而是刺激消费和内需。因此，在我看来，房地产低资本配置可能成为一个长期趋势。"

然而，在斯诺鲍五世和专业投资者@朱九看来，房地产股票配置的减少在很大程度上受到了疫情和资金“前呼后拥”的影响。疫情对经济的影响和动荡的全球资本市场使基金的避险意识增强，一些基金机构不得不将部分房地产股票头寸转移到医药、消费等领域。

“今年上半年的市场环境对所有投资者来说都是一次‘长期遭遇’，也是许多机构为了保护自己而不得不做出的选择。以白酒股为例，某白酒公司中期报告业绩下降约70%，但其十大尴尬股中有五家机构产品上市，基金头寸约占9%。这种现象出现在消费和制药行业的许多股票中。公司的基本面不一定好，但为了防止股票暴跌，基金只能通过持有一个集团来推高股价。然而，由于对市场高杠杆和政策周期性的误解，银行、房地产和其他部门的价值被忽视了。目前，一些高质量的房地产龙头股的估值只有5倍左右，在丰厚的项目储备带动的高增长预期下，这将带来一定的收益。”朱酒后又道。

走近医药和消费者投资的逻辑

房地产成长股和地产股受到青睐

《红周刊》记者梳理了第二季度基金公司持有的前30家典型上市房地产企业(包括关联物业公司)的数据，发现万科、保利、融创等龙头股票基金持有的总市值在a股(见表1)和港股(见表2)中排名第一，但季度头寸变化呈现环比下降。中南建设、龙光集团等中型房地产企业和招商局、碧桂园、绿城、保利地产等物业管理企业大幅增加。

表1第二季度a股典型地产股基金头寸变化

数据来源:风

表2第二季度典型地产股和港股基金头寸变化

数据来源:风

在本轮市场中，中型房企和物业管理企业的市场表现好于领先股票，反映了基金更愿意购买高增长和高确定性的投资逻辑。

在接受《红色周刊》采访时，一位房地产行业的资深人士表示，回顾过去十年，房地产行业的表现具有高增长的最强属性，因此即使进入白银时代后，成长型房地产股票仍然吸引资本购买。“无论万科、保利、龙湖、龙光，他们在过去五到十年的业绩增长速度都可以‘击败’任何科技企业，但科技股轻而易举地冲击了十几个热门市场，这在房地产行业从来没有上演过。消费、医药和技术市场来自市场的高“期望”。在房地产行业整体低迷的情况下，增持成长型房地产股票也是如此。”

对于成长型地产股的选择，王认为应该锁定20强以内的房地产企业。“目前，房地产行业的整体增速正在放缓。尽管中型企业的规模扩张吸引力强于领先的住宅企业，但行业集中度的总体趋势仍在继续上升，因此即使你选择成长股，你也必须锁定前20名。”

另一方面，任凯把范围扩大到了前50名，他认为应该在确保获得资本的前提下找到增长势头“最强”的企业。“从目前的市场风格来看，基金不太可能被用作房地产股票的回报。在监管政策不断收紧的环境下，增长率过低的地产股对基金没有吸引力。但是，行业资金持续紧张，企业难以快速扩张。因此，满足上述增长要求的目标并不多。”

值得注意的是，地产股的轻资产和稳定表现，使其自然具有“消费类”属性，这也使得作为房地产开发企业的关联企业的地产公司，其估值远高于母公司。在疫情影响和房地产行业持续低迷的背景下，殷诚人寿、滨江服务和新源服务的增长率均超过100%，而新城悦服务、保利地产和碧桂园服务的增长率均超过50%。

对此，任凯向《红色周刊》记者表示，地产股齐头并进的现象是显而易见的，这一板块的增长逻辑也在发生变化。“地产股的市盈率已经从最初的不到10倍上升到现在的50倍，并且已经被空.的一定增长透支了我们可以看到，即使在去年的飙升之后，仅今年上半年，殷诚的房地产价格就上涨了近四倍，许多房地产股票上涨了一倍或两倍。即使地产股在未来继续被推高，它们也只会从50倍增加到100倍，而且只会使空的房价翻倍。在这种情况下，“母公司强、物业强”的选股逻辑可能开始转变为“外部逻辑”，即重视物业公司增值服务的发展。”

整个行业的升温趋势已经确定

在热门城市的住宅企业布局中有“投资机会”

回顾2019年的楼市调控政策，不难发现，苏州、深圳等核心热点城市都提到了房价年涨幅不应超过5%的规定。基于此，易居房地产研究所研究员王若琛指出，房价累计涨幅在4%至5%之间的热点城市可能面临进一步收紧调控政策的可能性。

虽然各地调控政策的收紧导致市场对下半年房地产市场形势有强烈的悲观情绪，但在朱九看来，调控的收紧对房地产企业来说是一件“好事”，这恰恰是房价上涨、楼市回暖的体现。

“虽然受疫情影响，一季度房企销售复工步伐被打乱，二季度销售数据明显回暖，消费需求的延迟释放也刺激了许多热点城市房价的上涨。此外，各地方土地市场的土地价格已经回暖，一些城市在“无投机住房”的大原则下收紧调控政策也就不足为奇了。这正好证明楼市是热的，即使收紧监管，地产行业仍然可以发挥稳定经济的支柱作用。另一方面，政策支持的小微企业实际上是经济衰退中最困难的群体。”朱玖告诉《红色周刊》记者。

从逆向思维的角度来看，近期调控政策收紧的城市基本符合物价涨幅最高、人口流动性较大的特点。这些地区土地储备丰富的住宅企业也将有更大的业绩增长潜力。许多投资者表示，在该行业明显被低估的背景下，业绩增长率将成为推动地产股股价上涨的重要因素，而土地储备是推动业绩增长的主要引擎。

根据易居研究所的数据，2020年累计增幅较高的城市主要集中在长三角、环渤海和珠三角。其中，杭州、南京、成都、无锡和沈阳的累计增幅在4%至5%之间；上海、徐州、大连、厦门和乌鲁木齐是房价涨幅在2.5%至4%之间的城市。

记者梳理了近三年长三角、珠三角、环渤海和中西部等重点地区排名前20位的房地产上市企业的储土布局(根据creis指数的不完全统计)，注意到上述核心城市群中四大龙头企业“碧万恒荣”的储土面积分别高达1.5974亿㎡、7738万㎡、7424万㎡、6454万㎡。此外，新城控股、中海地产、华润置地、龙湖集团在上述重点区域也有较大的土壤储量。

值得注意的是，随着土地价格的上涨和房企现金流量的吃紧，大多数房企对上半年的征地步伐更加谨慎。在住宅企业新增增加值规模继续呈现“两极分化”的同时，差异化逻辑也发生了一定程度的变化。

一方面，前20家住宅企业的价值集中度持续上升，二、三级住宅企业的规模扩张明显。根据柯睿研究院的数据，前10家房企的销售比例只有0.28，而且每一个梯队都是最低的；二、三级房企积极接受储备，土地收购和销售比例分别提高到0.54和0.47。

此外，以保利、中海、绿城为代表的央企更加活跃。以保利为例。上半年，保利新增土地价值达到2060.3亿元，不仅频繁收购宁波、东莞、沈阳等热点城市的土地，还积极进入济宁、赣州、郑州等三个四线城市。

对此，一些投资者指出，保利、中海等房地产企业的核心企业决定在行业快速扩张周期中无法增加杠杆和规模，但同时由于其融资优势，其反周期能力也很强。“万科和融创去年实际上准备了充足的土地储备。今年上半年，当土地成本很高时，私营企业在征用土地时一般都很谨慎。此时，保利、中海等央企的资本优势已经显现，央企地产股逆势反弹的机会也值得关注。"

(这篇文章发表在8月1日的《红色周刊》上，文中提到的个股只是例子，不是投资建议。(

来源：环球邮报中文网