五大维度解读楼市这半年：数据涨跌不一 趋势雾里看花

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今年上半年，中国房地产市场创下了许多纪录，比如2月份零交易和多达304项监管政策。

6月，全国100个城市的房价继续上涨，但这并不能阻止人们买房。上海的一栋超高价豪宅再次开盘时售罄，而深圳则继续上演一场令人窒息的抢房大战——1191人抢走5套房，胜率为0.42%。在报警并被拦下后，买家仍然蹲在销售部门前的花坛里，不愿离开。

供应方更有趣。300个城市土地出让金总额达到2.54万亿元，交易平均底价同比增长16%。虽然前100家房地产企业在半年时间里只取得了40%的业绩，但他们毫不留情地收购了土地和储备——1.5万亿元，占60%。

在上半年的疫情中，楼市迎来了小阳春，并于5月开始流行，最终在6月顺利进入夏季，并保持了强劲的复苏趋势。

白城的新房价格上涨了5年来的最低点。苏州6月份的交易面积增长了133%

疫情的影响逐渐消退，上半年新房总成交量下降。然而，上海和深圳的豪华住宅市场迫不及待地开始了“高烧”。

在数以千万计的豪宅被排队抢购之后，上海另一个总价超高的豪宅项目在6月份开盘时就被抢购一空。位于前滩核心区的“金靴落黄浦江”三乡印象名宅项目，曾被评为2016年“一日二王”之一。单套房的总价从860万元开始，最高价超过6000万元，这仍然没能阻止买家抢房的热情。

在千里之外的深圳，各行各业的领导开始异口同声地说:快上车！一方面，豪华住宅在几秒钟内开放，另一方面，学位房事件正在肆虐。深圳楼市无疑占据了2020年上半年楼市的主导地位，但在供应量同比缩水近一半的前提下，交易数据并不显著。根据深圳房地产信息网的数据，今年上半年，深圳共售出16727套新房，同比下降5.4%，但价格上涨也是肉眼可见的。

苏州是最繁华的城市。6月份，苏州新售出房屋12409套，成交面积148万平方米，同比增长132.94%，同比增长108.59%。上半年的总营业额比去年同期增长了27.38%。

根据中指的数据，除苏州外，上半年杭州和温州的交易量大幅增长，分别达到13.17%和10.66%，成为中指监测的20个城市中增长最快的前三个城市。

有些人快乐，有些人悲伤。今年上半年，Xi的新房市场惨淡，跌幅超过“一半”。1-6月，交易面积仅为310.32万平方米，同比下降53.18%。在包括Xi在内的20个被监测城市中，12个城市的交易面积同比下降，上半年一线城市售出的套房减少了3.6万套。

据中央参考研究所报告，今年上半年重点城市新房交易面积同比下降，绝对规模为2015年以来同期最低；自3月以来，市场逐渐恢复，5月至6月的交易面积接近近三年同期的平均水平。上半年，50个代表性城市新建商品房平均交易面积约为2240万平方米，同比下降约15%，交易规模为2015年以来同期最低。

2020年1-6月中国主要城市交易数据来源:指医院

此外，白城新建住宅价格指数显示，6月份前十名城市新建住宅平均价格为27868元/平方米，比上个月上涨0.71%，比上个月上涨0.21个百分点。总体而言，6月份一线城市新房同比增长2.57%，其中上海增长1.26%，北京增长0.19%，广州增长0.31%。深圳股市环比上涨0.03%。中央参考咨询所常务副院长黄宇指出，今年上半年，白城市新房价格上涨了1.27%，是过去五年同期的最低水平。

在数据抽样的100个城市中，多达77个城市的房价上涨，而只有23个城市的房价下跌。受欢迎的城市、有人口流入的城市和有工业支持的城市正在逐渐释放对住房的需求。

全国230多个城市的二手房价格上涨，6月份深圳的交易量达到四年来的最高水平

根据中国房地产协会的数据，今年上半年二手房价格涨幅中值约为2.2%。深圳再次成为房地产市场的焦点。与去年年底相比，今年上半年二手房平均价格上涨了近15%，居全国第二位，仅次于江苏连云港。

6月份，深圳二手房仍是市场关注的焦点。新住房市场的供应短缺迫使大量买家转向二手市场。6月份，深圳二手房价格同比涨幅最终达到14.55%的峰值，环比涨幅为1.48%，在100个城市中排名第一，同比涨幅比南京低10个百分点以上。

半年多来，深圳二手房价格体系不断被打破，但尽管如此，6月份二手房成交量仍突破了“万套大关”，这也是自2016年3月以来从未达到的高度。

据深圳房地产信息网报道，6月份深圳二手房交易量为10594套，创下4年来的新纪录。今年上半年，共有44000套二手房售出，同比增长41.2%。

近一年深圳二手房交易趋势来源:中原地产

南京二手房同比增幅位居第二，分别增长4.31%和0.39%，在深圳的大幅增长面前脱颖而出。

全国范围内，6月份二手房平均价格比去年年底上涨了230多个城市，而只有70个城市下跌。其中，上半年连云港、深圳等10个城市二手房平均价格上涨10%以上，而资阳、林芝、潮州二手房平均价格下跌10%以上。连云港、盐城、长春和承德的二手房均价为1万元。截至6月底，72个城市的二手房均价已超过1万元。

六月份二手房价格十大城市来源:中国房价网

据壳牌研究院(Shell Research Institute)的数据，二手房市场在3月份开始反弹，与1-2月份的总成交量相比，18个重点连锁住宅的二手房成交量增加了41.8%，4月和5月的增长率分别为39%和19%。尽管6月份的营业额比5月份有所下降，但仍同比增长了21%。

根据中央医院的数据，在二手房抽样调查的100个城市中，69个城市环比上升，30个城市环比下降。

一线城市的土地销售收入同比增长近60%。杭州是深圳的五倍

上半年结束之日，武汉、厦门、成都、嘉兴、杭州、重庆等城市集中进行土地拍卖，土地出让金总额超过550亿元。其中，武汉单日土地出让金为243.8亿元，厦门78.99亿元，宁波41.77亿元，惠州35.93亿元，常州33.41亿元，杭州29.8亿元...

上半年，全国300个城市的土地市场“量少价高”。据统计，全国300个城市土地出让金总额达到2.54万亿元，交易平均底价为5154元/平方米，同比增长16%。

六月份土地出让金增减的十大数据来源:中央参考咨询所

从年初上海徐汇滨江310亿元黄金土地的出让，到广州的“史诗土地拍卖”，再到杭州、武汉、福州等地，单日土地拍卖募集资金超过100亿元，土地总价格和单价频频称王，上半年土地市场持续火爆。

全国总价王的称号仍属于上海市徐汇区黄浦江南段ws3单元地块，由香港置地以310.5亿元赢得；底价最高的是北京市丰台区南苑乡分钟寺村l-39地块，底价为76，168元/平方米。

据中国参考研究院数据，上半年全国300个城市供应量同比增长1%，交易量同比下降7%，交易平均底价同比上升16%，上半年总转让费为2.54万亿元，同比增长10%。

其中，一线城市容积率和价格上涨，土地交易量同比增长10%，总出让金同比增长57%，平均底价同比增长31%。二线城市的成交量和价格稳定，土地交易量同比下降2%，租赁总额同比增长3%，平均底价同比增长4%。但是，在四线城市，成交量下降，价格上涨，土地交易量同比下降11%，土地出让金同比增长7%，平均交易价格同比增长近20%。

前20名城市的土地总成交量超过总成交量的一半，达到13763.8亿元，同比增长18%，但上市门槛降至349.1亿元。

按照分类，一线城市均入围前20名，其中上海、北京和广州分别位列第二、第三和第四，总收入为3920.4亿元，占总收入的28%。二线城市以总共13个席位进入榜单，四线城市中只有3个城市上榜，与去年同期持平。

上半年土地出让收入排名数据来源:中智园

上半年卖地收入最高的城市是哪个？毫无疑问，又是杭州，半年内总投资1757亿元，相当于两个火热的南京，四个高烧的东莞和五个神奇的深圳。

6月，杭州住宅用地供需达到全年高峰，28个住宅用地启动。在售出的26块住宅用地中，有22块以溢价出售，平均溢价为21%，较上月上升了2个百分点。售出的宅基地分布在萧山区、临安区等7个城区，总面积134万平方米。

今年上半年，杭州黄金总收藏量同比增长20%以上，连续三年位居年中第一。今年上半年杭州售出的94块住宅用地中，有77块以溢价出售，平均溢价为21%，但与去年同期相比下降了2个百分点。

前100家房企的目标完成率仅为40%，但收购的土地总量为1.5万亿元

今年房企“期中考试”的结果似乎不太乐观。

尽管易居中国总裁丁祖昱表示，大部分主流房地产企业都已经过去了，但许多企业仍然“生活得很好”。根据机构发布的上半年房地产企业销售业绩表，6月份，百强房地产企业加速转型，销售规模同比回升。上半年，前100家房地产企业的市场份额增长了4.5个百分点，达到57.5%，但房地产企业的绩效完成率仅为40%。

部分百强房企业绩完成情况数据来源:中智园

根据中央参考研究所的报告，今年上半年，1000亿住房企业的数量与去年同期(12家)相比增加了1家，而100亿军团的数量减少了14家至107家。

值得一提的是，上半年排名前三的碧桂园、万科、恒大的总销售额超过1万亿元。

恒大是今年唯一公布销售目标的三大房地产企业。在2019年度业绩发布会上，恒大董事局主席许家印透露，恒大今年的对外合同销售目标是6500亿元，但内部销售目标是8000亿元。为了实现这一目标，6月份，恒大在全国范围内多次降价。6月21日，深圳、济南、贵阳、银川和连云港的7处房产同时开业，截至当天下午2点，总销售额已超过60亿元。

为了找回“失落的季度”和半年考试的成绩单，房地产企业在6月份竭尽全力赶上了上半年“618”推出的最后一辆网上购物大巴。

6月15日，碧桂园宣布将与阿里地产联手，在天猫正式推出官方旗舰店，并发起“618毕涛好房子”活动，推出首批618套房，覆盖浙江、福建两省19个城市约60个重点项目，提供近1亿元住房补贴和优惠。何景泰富登上苏宁乐购云销售办公室，在42栋建筑中推出618套低价房。6月，远洋运输通过网上平台“购房远洋运输”发行了三种类型的好住房券，并在北京、天津、大连、武汉等中国50个城市推出了线上线下联动。

然而，在宣布2020年业绩目标的28家房地产企业中，平均目标完成率仅为41.1%，同比下降6.5个百分点。只有14家企业实现了超过40%的业绩目标，一些住房企业严重落后。例如，远洋运输集团上半年的目标完成率仅为32.2%，奥林匹克公园的目标完成率仅为38.5%，R&F集团的目标完成率为33.6%。

不理想的成功率并不妨碍房地产企业“抢地”。中央参考咨询所常务副所长黄宇指出，今年上半年，全国百强企业的征地金额达到1.5万亿元，其中60%的土地出让金投入了300个城市的土地招标拍卖市场。

但房地产企业能否在2020年下半年表现良好？市场观点不同。

“根据saas工具的监测，上半年房企新发债券近400亿元。目前，总生存规模达到2万亿元，明年即将到期的债券将超过5000亿元。”黄宇指出，“240家房地产企业的监测结果显示，自2016年以来，房地产企业的长期抗风险能力普遍提高。目前，105家企业抗风险能力较强，35家房地产企业抗风险能力相对较弱，两极分化更加明显。从短期风险变化来看，47家企业分布在疫情严重的地区，导致区域风险大幅增加。75家公司未能连续补仓，其继续经营的能力受到影响。23家公司销售受阻，销售额大幅下降，导致企业抗风险能力水平下降。”

丁祖昱认为，市场仍需要很长时间才能在今年下半年复苏，整个行业都面临压力。据估计，2020年年销售规模将略微下降5%左右。

今年上半年的调整次数创下新纪录。13个地方的政策是“一日游”

据中原地产统计，上半年房地产市场相关监管政策有304项，同比增长21%，也创下了半年监管次数的新纪录。

以深圳为例。今年上半年，深圳楼市相当神奇，频频出现“茶费”、“囤积居奇”、“恶意控制”等违规现象。

6月5日，深圳市住房和城乡建设局下发了《关于定期报送二手房交易信息的通知》，要求各房产中介在每月7日前上报上月二手房交易价格等相关信息。对不报、漏报、瞒报、错报的机构，市房产部门可根据情况采取约谈、警告、暂停网上签约权限等措施，并纳入房地产行业信用体系进行联合处罚。

就在一周后的6月11日，深圳市光明区宣布将继续增加商品房供应。预计光明区今明两年每年新增商品房供应不低于80万平方米，新增商品房价格将长期保持稳定。

面对深圳楼市的高烧和“全民经纪人”的狂欢，深圳房协于6月23日发出紧急文件，禁止房地产经纪人以自己的名义进行交易。《关于不得以个人名义从事房地产代理和中介服务的通知》规定，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承办，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。任何人不得以自己的名义从事房地产经纪业务并收取费用。

中国其他城市仍在严格监管和惩罚违规行为。

也是在6月5日，南京采取措施进行调控。根据“限价+竞争性地价”的新政策，南京市采取“限价+竞争性地价”的出让方式，即对于涉及住宅用地的住宅、商业、住宅地块，在土地出让公告中公布土地出让最高价格和地块上建商品房(空)销售价格。

在苏州，八家企业因涉嫌非法土地招标而被“推翻”。6月11日，苏州市自然资源和规划局发布了4项关于房屋建筑企业土地非法招标的决定，8家非法企业被列入国有建设用地使用权挂牌招标不可信赖行为人名单。

许多城市在坚持限购限价底线的同时，通过放宽人口安置、降低人才引进门槛、增加住房补贴等措施，在需求侧实施限购限购。上半年，杭州、南京、宁波、厦门、江门、张家口、惠州等城市都出台了放宽定居、引进人才等相关政策。

3月以来部分城市的人才政策

虽然房地产市场放松的政策内容因地而异，但大多数都有“一日游”的现象。今年以来，广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安至少12个地方的房地产宽松政策已经暂停或调整。近日，有报道称，河北省张家口市怀来县放宽了楼市调控政策，取消了限购政策，但事后仍有传言称，“一日游”又增加了一名成员。

总的来说，自2020年以来，“无房炒房”的方向没有改变，房地产行业的金融监管依然严格。为应对COVID-19疫情的影响，地方政府在政策上更加灵活，但仍坚持限制购买和贷款的底线，以促进房地产市场的平稳运行。

记者备注:对于房地产市场的“期中考试”，这是一个有分歧的答案

2020年上半年的房地产市场充满了话题。从爆发突袭开始，它在许多地方实现了零交易，在3月恢复，在4月升温，并在5月和6月从小羊春直接进入夏季。城市之间也有不同的风格:深圳的长期花式屏幕，上海的豪华住宅争相升温，苏州的“发财”；一方面，杭州迎来了新一轮的“万人大甩卖”，另一方面，Xi的长安市场去年也是“腰”......

今年上半年，土地拍卖以一种有意义的方式结束。武汉、杭州、重庆等城市的总销售额超过550亿元。受疫情严重影响的武汉在反弹中并不逊色，单日土地出让金为243.8亿元。令记者惊讶的是，杭州上半年的土地销售收入最高。在过去的六个月里，已经筹集了1756亿元人民币，相当于2个南京，4个东莞和5个深圳。

许多房地产企业一边拼命推销，一边坚持要征地。2020年已过半，但主要房企的任务尚未完成。这次“期中考试”后，有些人笑了，有些人哭了。2020年下半年市场将走向何方？只有等着瞧。

来源：环球邮报中文网