万亿债务压顶，房企、物管企业扎堆配股融资

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作者:时代财经黄银桥

图片来源:中国视觉

经过近两个月的空窗口期，住房企业的海外融资逐渐恢复。除了最常见的美元债务，最近的配股融资也成为许多住房企业和物业管理企业的共同选择。

6月9日，凯撒宣布将以每股32.55港元的配售价格配售总计1400万股现有股份，净收益约为4.51亿港元。这是自6月份以来，第五家宣布配股融资的物业管理企业和房地产企业，绿城服务、永胜人寿、万科、徐汇之前也进行过配股融资。

阳光城市集团执行副总裁吴建斌认为，海外配股融资是一种非常常见的方式。当股价高时，企业需要资金扩张，负债率高时，他们会选择配股融资。“我相信这三个条件只是在瞬间叠加。”

自2019年12月以来，住房企业配股融资的趋势已经显现。首创置业和R&F分别于12月10日和12月20日发布了配股融资计划。根据通策研究院的数据，2019年12月，香港上市房地产企业海外配股融资金额达到116.51亿元，占比15.25%，比上个月增长40.86%。

2020年，住房企业配售融资的浪潮与发行美元债券的浪潮相当一致。今年1月，房企迎来了发行美元债券的窗口。当月，24家房企共发行32只美元债券，发行规模为144.77亿美元。

数据来源:企业公告和时代财经整理

就在今年1月，融创中国、新城发展、世茂地产三家房地产企业相继宣布了配股融资计划，成为2020年第一家通过配股融资的房地产企业。其中，融创中国的净收入为79.58亿港元，是迄今规模最大的配股融资。

此后，3月份美元债券的发行进入停滞期，直到4月24日，中国宣布发行2亿美元短期海外债券，持续364天，才打破僵局。在中国发行债券的前一天，世茂地产率先宣布了今年的第二个配股融资计划。绿城服务于4月24日开始了对物管企业的第一轮配股融资，操作更加直接。它没有寻求配售代理，而是通过配股引入龙湖集团。

在美元债务逐步回归正轨的时刻，6月份也形成了配股融资的小高潮。在不到一周的时间里，五家物业管理企业和房地产企业都宣布了相应的计划，而本轮的物业管理企业更加活跃，共有三家。

对于物业管理企业，摩根大通(JP Morgan Chase月3日发布报告指出，其大规模配股浪潮不太可能发生，因为大多数企业手头都有足够的净现金，但提醒那些现金低、股价高、市盈率高、近期没有并购的企业，如果遇到合适的收购机会，可以通过配股筹集资金。

从筹资目的来看，除了绿城服务在4月份推出龙湖偿还贷款外，其他大多数物业管理公司都在为潜在的并购或业务发展投资做准备。

对于房地产企业来说，通过配股融资获得的营运资金明显大于发行美元债券。根据规定，房地产企业发行的美元债券只能用于偿还债务。在今年参与配股融资的房地产企业中，只有正尚实业和万科明确用于偿还债务，而融创、世茂地产、新城控股和徐汇主要用于项目开发。

尽管配股融资是业内常见的融资方式，但相对于美元债券、公司债券或资产支持证券而言，配股融资相对较少。惠生国际金融总裁、聪总战略管理集团创始人黄立冲认为，企业在选择配股融资时，一般需要满足股价较好的前提条件。

以融创中国为例，该公司股价达到自2019年1月3日上市以来的最高水平，最高纪录为每股47.51港元，而2019年1月3日的收盘价仅为每股21.72港元，同比增长118%。

Sunac股价趋势数据来源:雪球

尽管配售价格折让了8.25%，但这并没有影响融创中国以历史最高价格卖出，并筹集到目前最大的资金。徐汇在6月7日宣布配股融资，虽然不是历史最高点，但前一个交易日(6月5日)每股6.36港元的收盘价已经处于股价历史高点。

而物管企业是近两年来“最受欢迎的炸鸡”，它们的股价一直在上涨。根据时代财经的统计，过去5月份，在27只地产股中，有21只物业管理公司市值上升，只有5只公司市值下降，还有一只公司市值没有上升或下降。三大地产股涨幅超过30%，首只市值1000亿元的地产股——碧桂园服务也迎来了。

以最近宣布配股融资的凯撒为例。自上市以来，其股价持续上涨，并于6月3日一度升至每股39.95港元的历史高点，较2018年12月6日上市首日每股9.09港元的收盘价高出339%。

凯撒美丽的股价趋势来源:雪球

除了在股价飙升的时候卖个好价钱，配股融资还有一个突出的特点，那就是不会增加负债。“发行美元债券增加了债务总额和债务比率。资金的分配正好相反，这降低了负债率。”吴建斌说。

据恒大研究院报告，2020年房企偿债压力依然巨大，整体偿债规模达到5.9万亿元，相当于2019年的6.1万亿元。然而，受疫情影响，2020年的市场可能不如2019年乐观。在过去的5月，虽然许多房地产企业已恢复正常销售，但整体情况仍比去年更糟。根据中国参考研究院的数据，从1月到5月，前100家房企的平均销售额为369.1亿元，同比下降8.6%。

在债务偿还压力持续加大、资金回笼缓慢的背景下，继续增加债务显然是不合理的。事实上，尽管2020年融资成本将会下降，但房地产企业并没有抓住这个机会增加融资。据中国征信所数据，1-5月，房地产企业海外债务、信用债券和资产证券化融资总额为6104.4亿元，同比下降7.8%。

黄立冲表示，股权不需要偿还，但债务需要偿还。“我们不能一直增加债务杠杆，我们可以在控股股东权益的保障下选择配股融资”。

吴建斌强调，美元债务和配股融资不是好是坏，选择哪种融资方式取决于具体公司此时的财务结构。如果发行美元债券容易，成本低，且负债率增幅小，选择发行美元债券；如果公司的负债率很高，而且此时股价还不错，而且有些投资者喜欢公司的股票，建议选择配股发行。

高股价、高负债和扩张资金的需求也是选择配股融资的重要原因。与原有的房地产企业一样，现阶段的物业管理企业也进入了规模竞争阶段。除了内生增长，第三方收购已经成为扩大规模的重要方式。发布配股融资计划的绿城服务、永胜人寿服务和凯撒实业，无一例外都是为M&A投资打造的。

至于房企，虽然楼市仍处于低迷状态，但行业分化也在加剧。资金紧张的中小房企正在退出市场，而大型房企仍在奋力前行。已重返前十名的世茂地产明确表示，今年将继续增加收购。根据中央参考研究所的数据，5月份，前100家住房企业获得的土地总额为3862亿元，同比略有增长，增幅为3.1%。

来源：环球邮报中文网