戴德梁行：新基建REITs或将成为下一个增长点

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证券时报记者张达

戴德梁行今天发布的最新报告显示，2019年，国内资产证券化继续高速发展，发行量同比增长30%以上，资产类别更加多样化，产品结构设计更加接近标准化的reits。其中，仓储物流REITs/CMB的发行增长迅速，成为近期市场的热点。戴德梁行资产证券化业务主管杨志认为，reits(物流、数据中心、医疗保健、停车场)将成为未来该行业的下一个增长点。

鉴于疫情对中国市场的影响，杨志表示，商业地产的估值逻辑考虑的是资产未来长期现金流的贴现值。虽然现金流量在短期内会受到疫情的影响，但房地产的整体估值不会因疫情而大幅波动。不同格式的资产受到不同程度的影响。仅依赖经营收入的资产类型(如酒店和百货公司)受到很大影响，而租赁担保的资产类型(如办公室和物流)影响相对较小。同时，他强调资产的现金流量充足性是证券化产品按时还本付息的关键因素，而这种流行病对现金流量的短期影响将对监管发行产品的现金流量变化提出更高的要求。新产品的发行将在短期内或由于疫情的影响而放缓，但长期来看仍然乐观。未来，“新基础设施”reits(物流、数据中心、医疗保健、停车场)可能成为下一个行业增长点。

报告显示，截至2019年12月31日，亚洲市场活跃的房地产投资信托基金有178只，总市值为2924亿美元，同比增长约25%。其中，日本、新加坡和香港的reits总市值占93%。2019年，国内商业房地产资产证券化市场继续保持前一年的快速发展势头，共发行81种单一产品，发行规模1550.8亿元，产品数量和规模分别增长42.1%和36.3%。其中，发行了46种CMB产品，发行了23种类似reits的产品，发行了12种cmbn产品。与此同时，国内第一批商业房地产资产证券化产品已经进入第一个开放期。据不完全统计，截至2019年底，通过回购、展期和市场化处置等方式退出和终止的单类reits和cmbs产品共有16种，累计退出规模为435.5亿元。从持有的资产数量来看，已发行的国内商业房地产资产证券化产品共持有423种标的资产，其中零售业态在2019年继续扩张，网点、文创/吕雯业务板块在年内首次成功发行资产证券化产品。截至2019年底，新港两地共有16只房地产投资信托基金，在mainland China持有103处商业地产。2019年，两地的房地产投资信托基金在mainland China的房地产交易非常活跃，共收购了16处房产，处置了3处房产。

来源：环球邮报中文网