惠誉预计今年全国房地产销售额将下滑15%，中小房企评级下调压力空前

本篇文章1787字，读完约4分钟

作者:时代财经·童杰

图片来源:中国视觉

受疫情影响的第一季度，房地产销售惨淡。根据国家统计局的最新数据，从1月到3月，商品房销售面积为2.1978亿平方米，同比下降26.3%，比1月和2月下降13.6个百分点；商品房销售额达到20365亿元，同比下降24.7%，同比下降11.2个百分点。

尽管数据显示，3月份房地产企业的销售下滑有所改善，但这已引起国际评级机构的担忧。

4月17日，三大国际评级机构之一的穆迪五年来首次宣布将中国房地产行业的前景评级下调至“负面”。此外，惠誉还表示，预计今年房地产行业的合同销售额将下降15%。如果市场长期处于疲软状态，其对房地产行业的评估将趋于负面。

国际评级机构的负面前景给房地产企业带来下行压力。目前，在内地100强房地产企业中，R&F、雅居乐、泰和、钟君、金茂被降级。S&P全球评级公司高级总监叶奥星表示，由于疫情，房地产行业的市场压力越来越大，今年信用评级被下调的企业数量将会增加。

惠誉高级董事郑俊英认为，流动性和再融资风险是影响房地产企业评级的主要因素。

以敏捷为例。最近，穆迪和标准普尔都下调了它的评级。穆迪在评级报告中明确表示，敏捷的降级是由于债务问题。穆迪预计，在未来12至18个月内，敏捷的收入与调整后债务的比率将升至60%左右，其息税前利润比率将从2.3倍升至3倍，这意味着债务压力相对较高。

尽管敏捷有详细的去杠杆化计划，穆迪和标准普尔都质疑这个计划的有效性。标准普尔指出，未来12个月，敏捷的去杠杆化计划严重依赖收入和债务控制。在这种流行病的影响下，敏捷的合同销售业绩在这一年中可能会面临挑战。

此前，穆迪在报告中没有列出四家房地产企业，占未来12个月到期债券的5%，总计42亿美元。经过媒体梳理，发现穆迪提及的四家房地产企业中，泰和被降级。

其他三家房地产企业也处于类似的情况。销售疲软和海外融资形势的突然变化影响了他们的财务平衡，杠杆率高，风险大。

不过，郑俊英表示，鉴于政府要求银行保持宽松的信贷条件以提振经济，且国内市场流动性相对较强，许多开发商提前为2020年到期的离岸债务准备了资金，一些发行商也利用近期债券价格下跌的机会，在公开市场回购离岸票据。因此，流动性和再融资风险较高或集中在评级较低的住房企业。

惠誉表示，对于目前的环境，国内房地产企业变得更加谨慎。大多数房企预计2020年合同销售额将持平或实现个位数增长，而只有少数企业表示2020年合同销售额将下降。基于此，在土地收购方面，房企一般倾向于保守，以确保现金流的稳定。

“大型房企有很强的财务弹性，但少数融资记录差、销售业绩低的小型房企往往依靠出售未完成的项目来收回资金。资产出售需要一定的时间，而且过于依赖资产出售来偿还债务。住房企业可能会在项目交付和付款方面遇到延误，这将增加再融资的风险。”惠誉高级董事陈一文分析道。

2019年12月，惠誉发布了题为《2020年中国房地产业展望》的报告，对中国房地产业做出了稳定的展望。当时，惠誉预计2020年的销售增长将在-5%至+5%之间，这可能与前一年相同。

疫情爆发后，惠誉将其年度销售预测下调至-15%。尽管媒体担心降幅过大，但郑俊英表示这是一个温和的指标。

他接着分析说，从惠誉去年评级的80多家房企的业绩来看，大多数房企的销售业绩都高于预期值。除非市场在短时间内无法恢复，销售额下降幅度攀升至20%以上，否则被评估房地产企业评级调整的可能性将大幅增加。

国内房地产市场正显示出好转的迹象。今年前两个月，全国范围内房屋企业的合同销售额下降了20%-40%，但在3月份有所回升。大多数售楼处已经重新开放，项目建设已基本恢复。3月份的销售额已经恢复到去年同期的80%。

惠誉还表示，根据房地产企业的报告，国内融资成本在过去一个月有所下降。然而，如果住房销售在持续下降中持续下降，惠誉认为小型住房企业将受到更大的影响，这类似于大型住房企业在过去几年的市场上升阶段往往能够领先同行的事实。

不过，惠誉还强调，目前仍不清楚3月份的销售复苏是否会持续，预测房地产行业的全面复苏还为时过早。4月份的销售数据和宏观经济复苏势头将为2020年的整体销售趋势提供一个清晰的基础。

标准普尔还认为，绝大多数自住需求只是被推迟了，并没有消失，但销售反弹可能仍然脆弱。“目前，我们仍维持我们的基本假设，即2020年全国合同销售额将下降5%-10%。”

来源：环球邮报中文网