规模、利润齐头并进 碧桂园2019年实现高质量增长

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2019年，在“住无投机”的政策背景下，我国新增商品房交易增速有所下降，但行业集中度进一步提高，具有突出资源禀赋优势的领先房地产企业仍保持稳定增长的良好势头。3月27日，碧桂园发布了年度业绩，显示2019年该公司的股权销售额为5522亿元，同比增长10%。从利润指标来看，公司也正在向高质量发展阶段迈进，年收入4859.1亿元，股东核心净利润401.2亿元，同比分别实现28.2%和17.6%的增长率。

作为国家新型城镇化战略的坚定追随者，碧桂园的领先优势在于把握行业大趋势，踏上行业周期，聚焦主流市场，实现更精准的城市布局、项目投资和营销策略。截至2019年底，公司股权可销售资源达到24181亿元，可满足集团未来四年或更长时间的销售额。,

2020年初，受突发疫情影响，许多行业的运营都受到一定程度的影响，房地产行业前两个月的销售业绩也明显下降。碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上表示，他对中国房地产市场有信心，空还有很大的城市化空间。在疫情可控、政府出台相关扶持政策的前提下，公司有信心抓住疫情下的市场机遇，实现高质量发展。“该公司受益于1-6线城市的均衡布局，并有一个相对较大的空需要调整，并对未来趋势持谨慎乐观态度。”

据了解，到目前为止，碧桂园的销售项目已经100%开通了网上销售部门，97%的销售部门已经恢复正常业务，95.2%的建筑工地已经复工，3月份的销售已经恢复到去年的水平。

招商证券认为，中国日益加快的城镇化率也能为未来的房地产需求提供良好的支撑。然而，房地产行业将从大牛市转变为结构性牛市，企业的经营模式将受到挑战。未来3-5年，将是房地产行业的第二个春天。他们将遵守不囤积居奇的纪律，快速周转，适度杠杆和稳定的利润，从而有较小的风险敞口和较高的质量增长。

疫情过后，稳定的表现对市场有信心

2019年，碧桂园抓住城市群和热点城市的发展机遇，把握主流市场需求，加大营销力度，促进规模增长。全年累计完成股权销售5522亿元，比2018年增长10.03%，超过2019年百强房企股权销售6.5%的增速。在嘉里2019年中国房地产企业200强排名中，碧桂园的全规模销售额仍处于领先地位。

生长质量的提高也是显而易见的。2019年，碧桂园实现营业收入约4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利约1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润约612亿元，同比增长26.1%；股东应占核心净利润达到401.2亿元，同比增长17.6%。

2020年初的COVID-19疫情给房地产企业的销售带来了一定的影响。据了解，今年1月和2月。碧桂园的销售额同比下降约30%。然而，许多机构认为，尽管这一流行病给房地产行业的销售和建设带来了短期停滞，但需求只会推迟，不会消失。随着市场秩序和购房需求的缓慢恢复，房地产市场有望在第二季度恢复正常的销售节奏。碧桂园也表达了对市场前景的信心。随着复工率的提高，到目前为止，公司3月份的销售额比上个月大幅增长，现已恢复到接近去年同期的水平。

碧桂园基于充裕的现金流和对房地产市场的长期乐观看法，灵活把握疫情下的土地投资窗口，增加了大量优质土地。1月和2月购买的土地数量甚至超过了去年同期。

此外，公司正在进一步锻造内部实力，推动产品实力和服务实力的提高，从而赢得更多的客户和市场。2020年是碧桂园产品和服务的第一年。目前，公司正在更新内部健康住宅系统标准，全力研发新产品线，并已推广部分项目；同时，整个周期的客户服务水平不断提高。通过联合核心战略联盟企业创造了成员的专属利益，数字营销和标准服务行动体系的不断深化将促进客户体验的全面提升。国家社区运作系统的建设和新系统的开发也在推进之中。目前，一些地区已经进行了试点。

深入培育城市群，关注人口流入地区

中国研究院表示，2019年，前100名房地产企业的资源集聚效应将会加强，这将进一步加剧阵营之间的分化，强者将会继续强大。城市布局结构、深度培育策略和运营水平的差异是营地内企业差异化的主要因素。

中国核心城市群的广泛布局和深度培育被认为是碧桂园始终保持行业领先地位的战略基础。

据了解，截至2019年底，公司项目已遍布内地31个省(市、自治区)的200多个地级市，权益可销售资源约24，181亿元，其中权益价值的73%位于中国五大城市群(长三角/江苏、浙江、上海、安徽、广东、环渤海/北京、天津、辽宁、山东、蒙古、长江中游/湖南和

这五个城市群得到国家宏观战略政策的支持，经济发展水平高，需求旺盛。它们被认为是中国房地产市场发展潜力最大的地区，分别占国内生产总值的53.4%、居民人口的40.6%、开发投资的55.8%和销售额的57.2%。根据调查，在疫情过后，50.9%的购房者更喜欢在资源集中的城市购买。可以预见，这些城市的房地产市场也将在疫情过后率先复苏，碧桂园有望在充足的资源储备下获得更好的业绩支撑。

根据《2019年新型城镇化的重点任务》，碧桂园认为，定居政策将使城市人口在100万至500万的大城市成为主要受益地区。目前，公司97%的股权位于常住人口超过50万的地区，93%位于人口流入的地区，符合未来人口流动的趋势。

准确的投资可以提高增长质量

除了占据核心城市和城市圈的战略高地，整合的市场调研能力和精细化的投资管理策略提升了碧桂园的规模和效益。过去，市场对碧桂园的三个四线城市的布局有些担忧，但一组新数据的披露让这些城市的价值得到了重新认识。

据了解，截至2019年底，碧桂园三期四线城市项目18个月后的投资转换率为1.27。与同行一、二线城市0.71以下的投资转换率相比，公司的三、四线项目优势明显。在碧桂园所在的三个四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，相当于三个四线城市股权价值的88%。

碧桂园表示，根据市场变化，从2019年起，公司的土地项目投资有了更明确的目标和策略。2020年，公司投资管理精细化水平将进一步提高，在防范业务风险的同时，将不断提高经营业绩和增长质量。

如在投资额度方面，2020年将实行全面预算管理，根据公司的收入和支出动态调整购地支出，根据全国的商品量分布和全国市场分布，适当调整商品量的分布。投资方向对新型城镇化前景持坚定乐观态度，坚持占据三、四线，牢牢下沉五、六线，精心布局一、二线。同时，要科学研究城市和行业的供求关系，在三、四、五号线找到一个供求关系良好的封闭市场，完善项目的交易和资金控制，提高合作项目的股权比例。

在这个基本框架下，由于城市的政策，根据不同的市场需求采取不同的投资策略。通过调整供应节奏和扩大市场边界，打破了时间和空的限制。据报道，碧桂园将监控每个特定城市的库存和月平均销售面积。存货可分为四类:经证明未售出、未经证明在建、未开发土地和未来土地供应计划。通过这些指标，本文研究了微观市场的供求关系，并从市场维度给出了“积极进入”、“机会进入”和“暂时不进入”的建议。

中银国际认为，市场对低线城市过于悲观，但事实是，截至2019年10月，低线城市的销售面积和平均销售价格均优于一、二线城市。碧桂园已被有选择地部署在低线城市。虽然2019年的基数已经很高了，但它有2.4万亿元的可销售资源，而且还有一个蓬勃发展的空空间，有望在2020年实现适度增长。

来源：环球邮报中文网