又是学位房！深圳业主重金买房却惨遭“降级”

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高品质的学位房一直被认为是房地产领域的核心资产。然而，最近，一些原本属于深圳中学南校区一级学位的社区突然被降为三级学位，录取分数下降了10分，这让很多同类型物业的业主有点“恐慌”。

沈高南度风暴

据公开信息显示，深圳市高级中学南校区近日将泰安轩、泰康轩、朱元社区、财富广场、泰然社区、安华社区、杭钢大厦和有色大厦的入学分数从第一类的80分降至第三类的70分。

作为一个高质量的学位，深圳高级中学南校区的入学成绩一直很高。据了解，2019年深圳市高级中学一年级学位的申请分数为98.7分。如果入学分数下降10分，这意味着上述八个社区的学龄儿童将无法进入深圳高中南校区。上述八个地区的学区价值也将大幅降低。

对于此次调整，一些家长告诉记者，6月3日福田区教育局与业主沟通后，致信深圳市高级中学南校区，表示泰安轩、太康轩和社区仍属于同一类，其余社区按照第三类评分。然而，相关信息尚未正式敲定。

此外，关于此事，网上也有传言说“深高南的度风波有所进展:昨晚国土资源局进了小偷”。对此，深圳市规划和自然资源局官方微信5日发布简报称:“经我局核实，有关情况报道如下:6月3日晚8时左右，一个广场的两名业主未经许可进入我局福田管理局8楼办公室。经过初步核实，没有丢失任何信息。目前，公安机关已经介入调查。”

许多业主挂掉并出售宝安类似的公寓，但他们已经悄悄地把它们上架了

据悉，自降级事件时有发生，似乎很多业主都在等待出售。根据诸葛的找房子资料，从5月29日到6月4日，泰然社区的挂盘数量达到12套，财富广场的挂盘数量为5套。不过，记者发现，最近几周相关社区的访问量很小。

事实上，这场学位风暴并不是深圳独有的。此前，类似的事情也发生在万科运城和格林网花园。对于类似的社区，记者询问了宝安、八卦岭的几个房产中介，了解到该地区相关社区的学位申请没有问题，价格也没有太大变化，但确实有一些业主因为“深南中学学位风波”而表示了关注并考虑采取行动。

几个月前，宝中度数房被炒得沸沸扬扬，甚至因为挂牌价格太高，深圳市房屋建设局下令将所有房屋拆除。

塔塔公寓就是其中之一。根据Chain Home应用的数据，塔塔公寓在下架前的挂牌价格在每平方米8万到15万元之间。去年6月，面积约30平方米的塔塔公寓的平均交易价格仅为每平方米7万元左右。

然而，根据记者获得的房地产证，塔塔公寓被用作工业配套宿舍。

6月5日，当记者再次登录链家应用和乐友佳应用时，他发现被勒令搬出塔塔公寓的房子又出现了，价格仍在每平方米11万至16万元之间。根据连锁家居应用，社区中甚至有50套套房将很快上架。

据一位中介介绍，塔塔公寓的土地和相关条件将在带客户看房时首先说明。也不排除有些业主担心学位会变，打算卖掉它们。

买房时一定要弄清楚土地的性质和房子的用途

街对面的房子新旧差不多，但房价几乎翻了一倍，只是因为程度不同，这就是深圳房价的现实。根据市场数据，2019年深圳存在71000度的差距。今年，所有地区都没有完全公布学位差距。不过，根据教育署的计算，估计到2020年，深圳小一将会有49，500个学位差距。

为了实现均衡的教育质量，深圳近年来也出台了许多措施，包括由著名大学推动集团化。然而，一旦有新的分支学校的传言，投资基金将会转移。广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，教育均等化是一个长期的过程，学位房与非学位房的价格差距反映了教育均等化的程度。教育越不平等，学位房的价格就越高。

“深高南度房”风波的主要原因是土地使用和房屋使用的模糊性。

在退化的社区中，一些社区的土地使用是商业办公用地或工业用地，住房使用是单身公寓、办公楼或宿舍。

(资料来源:乐友佳研究中心)

新荣(全国)房地产律师团队首席律师张懋镕指出，事件背后的核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。根据相关规定，商品房绝对不授予学位。然而，在实践中，开发商不加区别地使用"公寓"的概念，相关部门也没有对这一概念做出统一的定义，这就导致了对这一单体公寓性质的争议。

此外，有些地块在性质上并非纯粹的住宅用地，但仍以“房屋”的形式存在，即使是资深的实践者也只能称之为“历史遗留问题”。

根据数据，根据2019年部分修订的《深圳市城市规划标准与导则》:

关于目前市场上经常出现的“公寓”的分类说明，如“学生公寓、专家公寓、天才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等。:城市土地的分类主要是根据土地的实际用途来界定的，对各种政策目的和服务群体分类的“公寓”以及市场上出现的各种广告用语，应根据具体情况进行研究判断。

目前市场上主要有三种类型:

直接为工业区、仓储区、学校等功能区服务的实际上是宿舍功能，其用地性质一般属于三类居住用地(R3)；

针对特定人群(如未婚青年、外来人才、老年人等。)，配套和服务设施相对完善，实际上是一种居住功能，其用地性质一般属于二类居住用地(r2)，如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等。，其产权通常可以单独出售；

位于商务中心区，为商务人士提供短期商务和住宿服务，不规划配套教育设施如幼儿园、学校的一般为商务公寓楼，属于商业用地(c1)，其土地管理和房地产权按照商业用地相关政策办理。

深圳还有大量的传统商务公寓，其中大部分都拥有40或50年的产权。这类公寓位于罗湖等一些地区。如果他们是自己名下唯一的住房，他们可以申请学位，但由于分数低，他们不能申请更好的学位。

因此，当你在深圳购买一个学位房时，你必须睁大眼睛去了解房地产的土地性质和住房用途，尽量选择纯住宅用地。

来源：环球邮报中文网