贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

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“COVID-19”流行病对房地产市场的影响有多大？最近，壳牌研究院基于不同流行持续时间的假设和政策的影响，定量计算了新二手房未来的市场趋势。壳牌研究院表示，尽管疫情将对市场产生一定影响，但不会改变行业的基本面。房地产仍然是一个巨大的行业，困难只是暂时的。企业和员工应该对未来市场充满信心。

政策逻辑:根据疫情的持续时间，市场得到不同程度的拯救

短期市场走向的最重要变量是COVID-19流行病的持续时间，这将影响政策变化。壳牌研究院认为未来将会有三种政策逻辑:

第一，如果疫情能在2月份得到控制，市场有很强的自愈能力，政府可以在供应方面推出一些减税和减费的扶持政策，帮助企业渡过资金周转困难。

其次，如果市场要到3月份才能复苏，这意味着第一季度经济将面临巨大的下行压力。政府可以通过需求方面的一些放松政策来刺激经济调整，如调整限购政策和降低税收成本。同时，为了保持房价的稳定，政策一般都是宽松的，而不是刺激的。

第三，如果疫情持续到今年上半年，对经济的损害可能触及债务危机，市场将无法自我修复。如果不采取干预政策，它可能会变成一场经济危机。因此，防范风险的宏观政策将转向防止经济衰退和金融崩溃的方向。

新建住宅市场:商品房年销售面积将逐年减少

爆发后，新屋市场受房地产政策影响最为明显，政策支持直接影响开发商的征地、贷款等行为。根据疫情持续时间，壳牌研究院认为，中国商品房销售面积将逐年不同程度下降。

假设“COVID-19”疫情在2月底基本结束，壳牌研究院预测3-4月将有一个小的市场修复期，全年商品房销售面积同比下降约4%。

图:全国商品房月销售面积(万平方米)及环比变化

数据来源:国家统计局，壳牌研究院

假设COVID-19疫情在3月中旬基本结束，市场可能在3月份略有好转，小羊春将推迟到4月份，上半年末销售将保持旺盛，增幅较大。全年，中国商品房销售面积将同比下降8%左右，相当于2014年受前期强调控影响，销售额同比下降。

图:全国商品房月销售面积(万平方米)及环比变化

数据来源:国家统计局，壳牌研究院

假设COVID-19流行病要到6月初才会完全结束，下降期可能会持续近两个月。与2019年12月相比，2月份的销售额下降了约60%，在3月份疫情爆发期间，市场保持在较低水平。经过4月至5月的疫情拐点后，市场开始略有回暖，6月和下半年商品房销售开始“回暖”，月度变化大于2018-2019年的平均水平。全年中国商品房销售面积将同比下降15%左右，受1998年房改以来金融危机的影响，仅次于2008年。

图:全国商品房月销售面积(万平方米)及环比变化

数据来源:国家统计局，壳牌研究院

二手房市场:“小阳春”将会滞后甚至消失

二手房，二手房销售的影响不仅来自于疫情的影响，也来自于疫情后新房的影响。

假设疫情将在2月底结束，市场修复期将在3月迎来，二手房市场的“小阳春”现象将叠加。3月份的交易面积将高于往年的平均水平。此后，市场走势与2018-2019年的情况基本一致。总体而言，与2019年相比，疫情将导致第一季度同比下降16.6%，同比下降3.9%。

图:全国二手市场交易面积和环比变化的计算

数据来源:壳牌研究院估计

假设疫情在3月中旬结束，二级市场的交易区域在1月和2月受到较大影响，交易区域在3月下旬开始反弹。受疫情影响，二手房市场的“小阳春”现象有所减弱，部分受疫情抑制的需求有望在疫情结束后的一个月内逐步释放。总体而言，疫情将导致一季度交易面积同比下降23%，全年交易面积同比下降9.3%。

图:全国二手市场交易面积和环比变化的计算

数据来源:壳牌研究院估计

在疫情于6月初结束的假设下，二手市场的交易区域在第一季度受到很大影响，传统的“小阳春”现象被大大削弱。经过4-5月的疫情拐点后，市场开始略有回暖，6月和年底的交易开始了“回暖”模式。疫情将导致第一季度交易面积同比下降28%。疫情抑制的部分需求将在疫情爆发后的一个月和年底逐步释放，年交易面积将比2019年减少16.3%。

图:中国二手市场交易区域和链条变化模拟

数据来源:壳牌研究院估计

在对疫情发展的不同假设下，壳牌研究院总结了2020年中国住宅销售的同比变化。

表:COVID-19流行病对全国房地产市场销售的影响预测

数据来源:壳牌研究院估计

从中国房地产过去十年的历史来看，2020年房地产总销售面积将超过16亿平方米，这仍然是一个非常大的量。就增长率而言，即使假设疫情持续时间最长，对新房的影响也比2008年好，对疫情持续到3月中旬的预测也比2004年好。

图:全国商品房销售面积同比变化

数据来源:国家统计局和壳牌研究院

结合分析，壳牌研究院表示，虽然疫情将对需求市场产生一定影响，但房地产市场仍保持巨大的成交量，企业和员工应对未来市场充满信心。目前，市场非流通性导致的经营困难正在上演。企业应该做好现金流管理，我相信政府也会出台相关政策帮助企业度过难关。

来源：环球邮报中文网