抢人大战降低限购门槛 大城市二线城市房价如何走？

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在“房无投机”的口号下，任何与楼市调控有关的政策都会刺激市场的神经。4月8日，国家发展和改革委员会发布文件，要求城市常住人口100万至300万的二类大城市完全取消定居限制，城市常住人口300万至500万的一类大城市完全放开并放宽定居条件。容易获得户籍意味着限购政策不再是一个不可逾越的“鸿沟”，更多的人成为“房票”的潜在买家。

中国有70多个城市的常住人口超过100万，包括一线、二线城市和主要的三线、四线城市。这些城市也是房地产市场受到限制的主要地区。业内人士认为，放宽定居条件可以促进人口自由流动，更好地支持当地经济发展。然而，过去两年房地产市场监管的成就来之不易。我们应该关注变相放宽限购后楼市的躁动，防止房价再次飙升。

大城市安定下来，放松一下，以利于房地产市场

据国家统计局统计，2018年底，中国大陆常住人口城市化率为59.58%，登记人口城市化率为43.37%；中国有2.86亿人相互分离，其中包括2.41亿流动人口。常住人口的城市化率与登记人口的城市化率存在巨大差异，这是中国城市化进程中的一个显著标志。

4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)，重点关注了几类大城市。

《任务》要求城市常住人口在100万至300万的二类大城市应完全取消定居限制；城市常住人口300万至500万的一类大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点群体的定居限制；特大城市应调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限占主要比例。

值得注意的是，任务对大城市居住条件的要求明显低于2018年。国家发展和改革委员会2018年发布的《关于落实2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》规定，大城市参加城市社会保障的年限不得超过5年，二类大城市不得实施积分结算，有条件的城市应进一步降低社会保障年限的要求；在第一类大城市，社会保障和居住年限的比重应大大增加，应鼓励取消对每年定居人数的限制。特大城市和特大城市应区分城区、新区和所辖市县，制定差异化的安置条件，探索建立跨区域转移点和转移户籍渠道。

根据国务院2014年发布的城市规模分类标准，常住人口在1000万以上、500万以上、1000万以下的城市分别为超大城市和特大城市。如果参照住房和城乡建设部《2017年城乡建设统计年鉴》中的城市人口数据(注:非城市常住人口)，中国有4个特大城市，即上海(2418.33万)、北京(1876.6万)、深圳(1252.83万)和重庆(1121.62万)；有5个特大城市，即天津、成都、广州、南京和武汉。

根据住房和城乡建设部的上述数据，城市人口在300万至500万之间的一类大城市有10个，即Xi、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连和长春；有59个二类大城市，城市人口100-300万，包括一些二线城市和三个主要的四线城市。

根据华创证券的统计，中国有超过75个城市满足100万以上的城市居民人口，其中包括8个特大城市、12个一类大城市和55个二类大城市，覆盖主流的一、二线城市和实力雄厚的三线四线城市。75个城市的城市总人口为2.2亿，占全国的55%，住宅销售面积占全国的50%以上。结算制度的放松，在一定程度上降低了购房限制，拉动了一二线城市和三四线城市的住房需求。

中原地产首席分析师张大伟认为，放开结算政策将有助于已在城市居住的人获得城市公共资源，对于房地产市场而言，也有稳定的市场需求。

二线城市受购房资格放宽的影响很大

为了抑制房价飙升，自2016年以来，全国许多城市都出台了以户籍为基础的限购政策，比如，两户本地户口受到限制，一户外地户口受到限制，或者一户达到一定年限后才能购买。限购政策直接打击了房地产投机者的投资行为，成为稳定房地产市场的“利器”。然而，随着户籍政策的放松，购房门槛大大降低，外国人重新获得了购房资格。

该任务对不同类型城市的户籍政策有不同的要求，并对各自城市的房地产市场产生不同的影响。《任务》要求超大城市和特大城市“完善积分结算政策，大幅提高结算规模”。以北京的积分结算政策为例，第一批积分结算人员于2018年产生，共有6019人获得北京户籍。关于“任务”是否会对其积分结算政策产生影响，北京市人力资源和社会保障局相关负责人近日表示，北京市现行积分结算政策的试行期将延至2019年12月31日，今年不会有“政策层面”的调整。

根据通策研究所的解释，一线城市的落户门槛并没有受到这一政策的很大影响。有分析师指出，从长期来看，北京和上海的结算政策可能会放松，但短期内可能难以做出明显调整，这自然不会对当地市场造成太大干扰。

相比之下，根据任务要求，一类和二类大城市的结算政策较为宽松。易居研究院智库中心研究主任严跃进对中信经纬表示，由于政策的出台，尤其是结合近期的“小洋春”，二、三线城市的购房需求将大幅增加，预计随后的市场人气将继续改善，导致购房需求增加。“人才安置标准的放宽对二线城市影响很大，很多人都愿意去二线城市买房。”他说。

同策研究所指出，二线城市的定居政策放松将极大地刺激城市人口的流入，特别是年轻人的进入，这将为二线城市的房地产市场带来诸多好处，是实现城市可持续发展的重要保障。而人口流入的影响实际上会影响到下一步主要房企的市场布局。

第二类大城市有许多“三四线城市”，城市地区常住人口为100-300万。上述研究机构认为，现阶段放宽居住条件对大多数四线城市的去库存化具有重要意义。

除了户籍制度之外，到处都在流行的人才引进政策使得拥有一定学历和专业技能的年轻人更容易获得“房票”。4月3日，杭州市提出，在杭州工作并缴纳社保的全日制大专及以上学生可以直接定居。此前，杭州的安置政策要求45岁以下的本科生和35岁以下的专家必须在杭州居住一年或一年以上，并连续缴纳一年以上的社会保险(不包括逾期付款)。一位接近政策制定的杭州市政府官员告诉中信经纬，放宽人才引进政策是大势所趋，预计将于4月底和5月初正式实施。

据中原地产研究中心统计，截至目前，今年已有50多个城市出台了人才引进、安置等各项政策，力度和数量均创下新纪录。尤其是在二线和三线城市，人才安置和住房补贴等政策可谓“井喷”。

张大伟告诉中信经纬，人才政策变相降低了限购门槛，将人才推向了供需结构紧张的房地产市场，并带来了预期。过去两年，全国许多城市的房价都出现了反弹，尤其是一些二线城市。其中一个主要原因是“人才新政”变相放松了限购政策。

华创证券认为，新的人才政策在促进住房需求释放方面的作用不容忽视。该机构表示，2017年，宁、杭、武、Xi的注册人口增长率均达到了过去5年的峰值，新入驻人才增长率是城市自然人口增长率的4-6倍。如果假设新登记人口的住房需求将在一年、三年和五年内(每套90平方米)实现，那么2017年平均年住房需求将分别影响78%、26%和16%的商品房交易。

03人口流入地区应增加供给

2018年第三季度，房地产调控效应开始全面显现。包括一、二线城市在内的许多城市都经历了明显的降温，一些地区的房价也比以前有所下降。然而，随之而来的是许多放松管制的谣言被曝光，随之而来的是定居政策的放松和人才引进政策的出台。

根据通策研究所，稳定土地价格，稳定房价和稳定预期是2019年房地产调控的基调。在楼市低迷周期，为保持楼市稳定，各城市将根据调控需要微调政策，适度放松限制性政策，防止楼市过快下跌。然而，总的来说，政策的连续性仍然保持，大幅度放松是困难的。对于一些强大的二线城市，有必要防止房价过快上涨，防止地区房价和地价下跌；普通二线城市的市场去年转冷，一些城市的库存压力再次出现。基于此，该政策将有更大的调整势头。

张大伟认为，目前一些城市的人才引进门槛太低，不是为了吸引人才，而是为了吸引买家，这很容易导致对市场的非理性判断。地方人才政策不应与房地产限购挂钩，而应直接为人才提供住房。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，在政策实施过程中，不仅要考虑新落户居民的正常生活需求，还要平衡好人才引进、户籍改革和稳定房地产市场之间的关系。对于人口或人才流入地区，应增加土地供应，增加经济适用房、共有产权房、公共租赁房、经济适用房等政策性住房的供应，确保市场稳定。

新华社10日晚发表简短评论，称最近发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》放松或改善了大城市和超大城市的居住条件。放宽结算条件并不意味着放松房地产监管。只有坚持“住而不炒”的方向，完善住房市场体系和住房保障体系，才能在防止房价过快上涨的同时，有效降低城市居民的住房门槛，努力实现安居乐业，充分接纳定居人口。

来源：环球邮报中文网