林海：租赁住房REITs助力长租公寓发展

本篇文章2940字，读完约7分钟

许娣乐居财经新闻3月27日，第三届新引力创新峰会在上海嘉里酒店举行。主论坛的主题是“立足主业，改变一切”，共有三个平行的子论坛:“出租房”、“资产管理”和“物业管理+智慧社区”。峰会重点讨论了房地产企业多元化经营下的主营业务，并探讨了未来房地产的发展趋势，探索更美好的生活场景。

乐居金融直接触及了整个过程。特殊主题""

在下午举行的租赁住房分论坛上，前海开源资产管理房地产财务部总经理林海发表了题为“响应国家号召，租赁住房房地产投资信托有助于长期租赁公寓发展”的主题演讲。

政策介绍

国家长期以来一直大力支持出租房屋的发展。2016年，国务院提议鼓励发展长期租赁公寓和住房租赁房地产投资信托基金。特别是在2018年4月，住房和城乡建设部与中国证监会联合发布了一份支持住房租赁资产证券化的文件，明确提出要支持租赁住房房地产投资信托基金的发行。2018年12月，最近一次中央经济工作会议提出要建立房地产市场的长效机制，而房地产投资信托基金是长效机制的重要组成部分。

房地产投资信托基金(Reits)的全称是房地产投资信托基金，是一种发行收益凭证，将其提交给专业投资机构进行房地产投资管理，并按比例向投资者分配投资收益的信托基金。reits是实现房地产证券化的重要手段。

Reits更适合现金流收入稳定的资产。如今，写字楼、商业建筑、酒店公寓、物流和工业厂房以及基础设施越来越多。reits从最初的受益人那里购买资产，并通过资产收益和增值将收益分配给投资者。房地产投资信托市场发展非常强劲。它于1960年出现在美国，到2017年底市值达到1.8万亿美元。在亚洲、香港、新加坡和美国，它也发展得很好。中国第一个单一类型的房地产投资信托基金于2012年发行，近年来呈爆炸式增长。截至2018年底，共发行43种产品，总发行规模超过900亿元。出租房非常适合发行reits，因为资产具体，租金稳定，运作模式非常明确，与发行reits非常一致。北京大学光华房地产投资信托基金研究小组预测，中国出租房房地产投资信托基金的市值将达到5000亿至1.5万亿。

房地产投资信托基金介绍及优势分析

目前，中国市场上发行的类似房地产投资信托基金的产品以及改革后的租赁住房房地产投资信托基金结构是一种经典结构，市场层面的投资者居于首位，他们通常从银行、保险公司和经纪公司购买这些产品。投资者将他们的钱投资于前海开元发行的资产支持证券。资产支持证券是在交易所上市的标准化产品。资产支持证券随后投资于私募股权基金，私募股权基金最终持有特殊目的公司的股票，而特殊目的公司持有项目公司的资产。此外，各种信用信息都是通过原股权持有人在证券上进行的，这在中国是一种reits，但在美国和未来将在中国推出的公募reits中，很少或没有信用信息。它主要依靠资产收益来匹配投资者。

房地产证券化可以分为四大类，如房地产投资信托基金、公开发行的房地产投资信托基金、资本资产证券化和收益权资产证券化。中国没有公开发行reits，很有可能在今年下半年推出；CMB也是资产证券化，但它是由商业房地产抵押的；资产证券化是依靠房地产基础设施产生的包括租金和物业费在内的收费权发行的资产证券化产品。

与房地产投资信托基金和贷款相比的优势。对投资者来说有很多好处，主要是银行。新资产管理条例出台后，非标准和表外贷款受到严重影响。然而，房地产投资信托基金是由交易所发行并得到国家大力支持的产品。新的资产管理法规要求非标准投资必须是一对一的。reits是标准化产品，这可能会导致期限错配。风险资本累算，只需要累算20%的reits，这相当于投资一笔资产负债表上的贷款和投资五个reits。就经营期限而言，银行贷款为三至五年，最长为十年，而房地产投资信托基金可实现十八年。银行投资房地产投资信托后，可以在交易所质押，流动性相对较好。

对于企业来说，他们为什么要考虑做房地产投资信托？reits可以发表声明。根据各种信用报告安排，他们可以作出声明，但贷款在声明中不能作出声明。这也将增加债务比率。如果reits发表声明，他们可以降低债务比率。资金的使用，一般来说，是从银行获得贷款，银行有非常严格的限制，需要通过信托支付。但是你给房地产投资信托基金的资金使用基本上是无限制的。还有瑞子的规模。一般来说，银行贷款必须抵押，他们会给你一个折扣。如果你做小额贷款，你会得到50%和40%的折扣。作为房地产投资信托基金，如果财产是好的，主体是强有力的，我们可以达到100%的评估价值，这相当于不给任何折扣。

一般来说，企业的还款现金流压力要求贷款时每年都要偿还一定数量的本金和利息，而对于商业导向的小额贷款来说，从第二年的第三年开始偿还本金，每年偿还本金的压力也很大，但是对于房地产投资信托来说，每六个月偿还一次利息就足够了，而且本金一般会在提款时偿还，所以企业的业务压力会小得多。做reits和CMB有什么好处？做reits可以做一个声明，但是CMB很难做声明，这也会增加企业的负债率。cmbs企业有时不能享受增值收益，而reits资产的增值收益属于企业本身，因此不会有国有资产的损失。

最后，对公募型房地产投资信托基金的发展进行了预测。公开发行的房地产投资信托基金很有可能在今年下半年推出，预计推出后将至少达到10万亿级市场。基础资产将包括四个类别。第一类是该行业最关心的出租房，它得到了全国每个人的支持。第二类是商业地产，第三类是基础设施，第四类是房地产。公共基金的投资者包括原始权利持有人本身，其中很大一部分是公共投资者，这意味着未来的可能性很大。一千元可以投资于公募reits，最后享受资产增值收益和租金收益。

公开发行房地产投资信托基金也有很多好处。例如，振兴庞大的股票市场有助于政府降低杠杆率。目前，商品房存量保守估计为几百万亿元，还有一小部分要做，至少有10万亿的市场。公募reits推出后，实现了从土地收购到研究、运营到退出的完整产业链。公募reits推出后，居民投资渠道也将扩大。现在个人有了钱，主要是买房子，将来也可以买房地产投资信托产品。底部收入稳定，流动性好，风险适中。

关于前海开源

目前，在出租屋领域，前海开源已经取得了市场第一的位置，目前约占50%。截至2018年底，已发出4份订单，今年已发出1份订单，总计5份订单。交易所获得的交易规模为380亿元，目前已发行1000多亿元。

公司有很多“第一”，公司承担的保利项目是中国房地产企业的第一个央企reits，起价17亿元。碧桂园是当时市场上最大的房地产租赁房地产投资信托基金。当时，第一期支付了17亿元。此外，越秀房托首期支付了5亿元人民币，这是中国第一个由地方国有企业租赁的房地产投资信托基金。最近，法华支付了15.48亿元人民币的租赁住房，这是自2019年2月国务院发布以来，粤港澳地区租赁住房在整个市场上第一个单一的reits。

前海开源的母公司和子公司合作得很好，团队也很有经验。资产证券化产品已经在交易所申报发行，因此可以掌握交易所证券及期货事务监察委员会的最新政策。此外，资产管理公司和基金公司正在充分合作，公开发行reits+底部abs是一个一站式解决方案。

来源：环球邮报中文网