宝龙许华芳：大湾区利润空间没长三角高 土地要足够便宜才拿

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随着规划的落地和城际交通的不断完善，粤港澳大湾区已经成为越来越多房地产企业的淘金者。在今年3月举行的业绩发布会上，大多数房地产企业将特别强调其在大湾区的土地储备，以增强市场信心。

长期以来一直深入长三角的宝龙地产也对大湾区这块土地表示乐观。总裁许认为，从人口引进和经济活动来看，长三角和是中国最强的地区。宝龙从去年就已经有了布局大湾区的想法，今年将力争获得项目。

不过，考虑到利润水平的差异，许强调，宝龙进入时会更加谨慎，土地应该便宜到可以拿到。“空大湾区土地市场的利润没有长江三角洲高，广东旧改革模式的利润最高，但我们没有旧改革的基础。土地拍卖的利润除了旧的改革没有长江三角洲高。”

据时代财经介绍，宝龙地产2018年毛利率为38.5%，同比增长约5个百分点，处于行业内较高水平。如果大湾区的利润水平达不到标准，宝龙地产的毛利率可能会降低。

2018年，宝龙地产负债大幅增加，贷款总额达到491.02亿元，同比增长38.2%；总资产负债率同比增长6.1个百分点，达到75.2%，净负债率同比增长14.8个百分点，达到101.6%的新高。

为确保公司的财务安全，副总裁兼首席财务官廖明顺强调，根据董事会和管理层的要求，到2019年底，宝龙地产的债务总额将控制在490亿元以内。因此，宝龙地产更不愿意为大湾区的布局付出高价。“除非真的有好地方，否则不会增加公司的债务压力。”许对说道。

赚钱的长江三角洲将永远是宝龙地产的布局重点。“在未来两三年内，宝龙将在长江三角洲地区保持约500亿元的基础，然后在其他地区有数百亿元的补充。”

2018年，宝龙地产实现合同销售额410.36亿元，按结转额计算的物业销售收入为166.67亿元，其中长三角占比超过一半，达到61.5%，此外，海南占比11.8%，海西占比9.7%，中西部占比9.4%，环渤海占比7.7%。

在土地投资方面，宝龙地产去年共收购土地29块，总面积574万平方米，土地权益金约124亿元，平均土地成本为4337元/平方米，总地价为11%。从区域来看，该年77%的土地投资在长江三角洲。截至2018年底，宝龙地产土地储备总建筑面积约为2120万平方米，其中长三角地区占68%。

但从城市层面来看，宝龙地产近一半的土地集中在四线城市，其中一线城市占10.4%，二线城市占48.9%，三、四线城市占40.7%。

针对三四线城市用地占土地比重较大的质疑，管理层在投资者会议上回应称，宝龙地产近年来的核心基本在长三角，长三角三四线城市的回报率还算不错，但长三角以外的三四线城市基本没有考虑。

2019年，宝龙地产将在31个城市推出80个可销售项目，总价值902亿元，其中长三角贡献75%，仍是最重要的粮仓，海南省贡献11%，海西贡献7%，环渤海贡献5%，中西部贡献3%。

此外，宝龙地产在经历了2018年97%的增长率后，与大多数同行一样，降低了增长率，2019年的销售目标定为500亿元，同比增长22%。

除了传统的销售物业，投资物业一直是宝龙地产的另一条腿。截至2018年12月31日，宝龙地产经营管理了36个商业广场和3个轻资产项目。期间，投资物业租金收入约为11.24亿元，较2017年同期增长约31.3%。

许透露，2019年将是宝龙城市广场密集开业的一年。有7个新开的商业广场。随着轻资产项目的实施，全年运营管理的商业广场数量将达到46个，2020年将增至54个，2021年增至61个。

作为长期的经常性收入来源，许也强调将继续发展。截至2018年底，宝龙地产共有17家酒店，其中11家位于长江三角洲地区。

许还宣布了宝龙地产近三年的酒店开业计划，包括2019年新开的一家酒店，目标是签约两家酒店；2020年，7家新酒店将开业，5家酒店将与目标签约；三家新酒店将于2021年开业。

管理层表示，宝龙地产一直在商场和酒店两个领域探索资产证券化或房地产投资信托基金，但由于成本较高，目前尚未下定决心。

来源：环球邮报中文网