现金到期债务缺口325亿元 富力称持续高周转模式

本篇文章531字，读完约1分钟

3月20日，R&F地产发布2018年业绩，全年营业收入768.58亿元，同比增长29.66%。其中，结算销售收入为663.8亿元，这一结算比例在1311亿元的协议销售的房地产行业中相对较高。

然而，同期内，R&F物业的纯利下跌60%。2018年，年净利润为83.71亿元。2017年，由于收购万达酒店及办公资产，“议价收购收入”为131.08亿元，R&F净利润达到214.24亿元。

如果不包括收购万达资产的收入，R&F地产2018年的净利润将与2017年持平。R&F地产业绩报告中最引人注目的不是净利润的下降，而是短期负债、管理和销售成本的增加。

业绩公告显示，截至2018年底，R&F地产短期债务达到523.5亿元，同比增长84.24%。R&F地产首席财务官李表示，500亿元的短期债务中包括一些开发贷款，2019年到期的债务只有160亿元，而账户上的现金为340亿元，可以应付短期债务。

根据李的解释，房地产的债务压力确实不大，无论开发贷款是否需要偿还，是否需要占用现金偿还。李称富力地产有340亿元现金，但实际到位资金只有197.83亿元，其余为限制性资金。

从业绩报告来看，2019年，R&F地产的债务偿还资金缺口为325.67亿元。这显然需要R&F通过再融资和销售回报来解决。

从债务结构来看，截至2018年底，R&F地产长期贷款从2017年的1138.29亿元减少到1109.49亿元。但包括超短期融资和海外融资在内，2018年R&F金融成本达到52.12亿元，同比增长211.54%。

从R&F 2018年融资成本构成来看，仅国内债券成本较2017年下降了5.3亿元，银行借款成本增加了近18亿元，优先票据成本增加了9.1亿元，超短期融资成本从零开始增加了2.08亿元，年融资成本增加了35.39亿元。

对R&F地产而言，除了支付到期债务外，R&F地产还必须行使权利，回购一些尚未支付到期债务的债权人。从2018年到2019年初，R&F地产提高了2016年发行的几只债券的利率，或将其转售以缓解转售压力。

例如，2019年3月19日，在2019年4月8日转卖权生效之前，R&F地产将总额为19.5亿元的16 R&F 04的利率从原来的3.48%上调至6.7%。此前，R&F已转售了16只R&F 03债券。与此同时，R&F也不断加大再融资力度。

根据R&F地产发布的公告，自2019年以来，该公司已发行了三只期限为9个月的超短期债券，共募集资金48亿元；与此同时，它从海外借入16.25亿美元，并通过发行债券筹集了70亿元人民币。仅这三种融资方式，R&F的融资额度就达到了247亿元。

随着财务成本的增加，2018年R&F物业的管理成本和销售成本也将大幅增加。据经济观察网记者统计，2018年R&F三项支出(管理、销售、财务)合计134.03亿元，同比增长91.06%。

在业绩发布会上，R&F表示，2019年将继续走高周转率路线，共开放200个项目，总价值3000亿元。与此同时，R&F将在现有7340亿元土地储备的基础上，于2019年投入400亿元进行土地收购。

来源：环球邮报中文网