十年三次买房潮：每次宽松开启都有相同启动信号

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例如，李畅金融研究所的研究员杨钦勤

回顾2008年至2018年的10年间中国房地产市场，政策调整后房价呈现明显的周期性波动，这通常是三年左右的一个小周期。在过去的十年里，有三个周期，每个周期分为两个阶段:放松和收紧。每个阶段的特征和信号都有明显的规律性，尤其是以往的宽松周期，在历史上有着惊人的相似性。

中国房地产政策周期与2008-2018年房价波动来源:风，如果是金融研究所，

第一轮宽松周期(2008年9月-2009年12月):大力放松，6个月后生效，房价上涨17.5%。由于全球金融危机，Xi、沈阳等地率先放松，随后中央政府开始自上而下放松。从具体措施来看，首先是货币宽松。央行已经四次下调RRR利率，五次降息。首套利率下限调整为基准利率的30%，最低首付比例调整为20%；二是降低税收，普通住宅契税降低到1%，免征印花税和土地增值税，营业税由五免改为二免；三是支持住房企业融资，鼓励优质企业发行公司债券，开展reits试点。经过这一轮宽松，住房交易量又下降了三个月，然后交易量的同比增长率达到最低点，然后开始上升。2009年1月，该笔交易率先实现同比转正，随后增幅继续扩大，2009年11月同比增幅最大，达到54%；在房价持续下跌6个月后，这种效应逐渐显现。2009年4月，价格转为正数，增长率继续扩大。2010年1月，价格增长率达到1.4%的高点。直到2009年12月，中国的四大文件发布了四项抑制房价的主要措施，标志着宽松政策的结束。然而，房价持续上涨，直到2011年7月，持续了28个月，累计上涨17.5%。

第二轮宽松周期(2011年8月-2013年2月):最弱的宽松(不包括首付调整)在10个月内生效，房价上涨了11.8%。原因是欧洲外债危机，经济增长率即将降至8%以下。这次的第一枪是马鞍山；随后，北京、上海、成都、芜湖等近30个城市纷纷放松管制。然而，成都、佛山、上海等。因为购买限制政策的明显放松而被紧急“停止”。到12月，央行重启了RRR降息，并在2012年2月和5月再次重启。2012年6月，央行重新开始降息，并在6月和7月两次降息。这一轮宽松是过去十年来最弱的一轮。首付比例没有调整等大动作，主要是局部调整，力度相对谨慎。因此，本轮宽松的效果比上一轮弱，有效时间更长。宽松政策出台后，成交量和价格持续下降，半年后成交量开始回升。房价的反应时间更长。经过10个月的放松，70个大中城市的商品房价格指数开始逐月转正。2013年2月，价格升至1.1%的高点。直到2013年2月，新中国五条出台，要求重启以限购、限贷为核心的调控政策，宽松政策宣告结束。本轮宽松并不强劲，但房价已经持续上涨了23个月，比此前的低点高出11.8%。

第三轮宽松周期(2014年4月-2016年9月):全面宽松，几乎所有可用措施都被使用，房价在11个月内生效，累计上涨36.9%。原因是经济增长率即将降至7%以下。第一次尝试是在2014年4月，当时南宁率先放开限购。所有可用于这种放松的策略都已基本使用，并付出了巨大的努力。首先，利率不断下调。从2014年到2016年，利率下调了六次。一年期贷款基准利率从6.00%下调至4.35%，大型金融机构存款准备金率从20%下调至16%。第二，放宽贷款限制。2014年，“930”新政出台，放宽贷款限制。第二套房的认定标准由“还房还贷”改为“还贷不还房”。首套最低首付比例降至30%，贷款利率下限降至正式确立的基准利率的0.7倍。在2015年的“330”新政中，第二套房商业贷款的最低首付款为40%，第一套房公积金贷款的最低首付款为20%。2015年8月，进一步提高，购买两套住房的公积金贷款最低首付比例从30%降至20%。930年，2015年，非限制城市首套住房的商业贷款首付比例降至25%，信贷政策是历史上最宽松的。三是税收优惠，营业税免税期限从5年减为2年。2016年，加强了217项税收优惠，降低了非一线城市房地产交易的契税和营业税。第一套房的契税从3%降至1.5%，第二套房的契税从3%降至1%(90平方米以下)，从3%降至2%(90平方米以上)，营业税免征2年以上。第四，支持住房企业融资。2015年，固定收益渠道开通，公司债券融资、中期票据融资和银行间市场债券发行开通。

本轮宽松的有效时滞更为突出。地方调控政策没有直接刺激市场复苏。即使在2014年推出全国“930”新政后，市场仍在底部运行。直到2015年的“330”新政，市场才开始反弹。在“330”新政之前，营业额持续负增长，同比下降18%。直到2015年5月，营业额才回到上升通道。2016年4月，营业额同比达到36%的最高增长率。在房价方面，自2014年5月以来，70个大中城市新建商品房价格指数连续11个月下降，累计下降6.6%。“330”新政出台后，一线城市房价率先回升，导致全国商品房价格见底。2015年4月，房价环比涨幅在2016年9月达到1.8%的历史高点。2016年，宽松政策于9月30日正式结束。这一轮的宽松是前所未有的，到1818年12月为止的45个月里，房价一直在持续上涨，累计涨幅达36.9%。

从这三个周期来看，每一次宽松都有许多共同点:首先，每次宽松开始前的信号都是正常的:经济不景气和房价疲软。一方面，宽松政策基本上是受经济下行压力的推动。2008年，这是一场全球金融危机，经济增长率从两位数降至一位数。2011年，那是一场欧洲债务危机，经济增长率即将突破8%。2014年，这一比例将降至7%以下。在宽松周期的转折点之前，gdp的同比增长率通常会连续4-5个季度下降，经济下行压力迫使宽松。另一方面，在宽松政策之前，房地产市场很差，房价表现也很差。在2008年、2011年和2014年的宽松周期开始之前，房地产市场并不繁荣，交易面积持续负增长或波动在较低水平。2008年和2014年，最大降幅达到15%以上。2011年，低水平波动了一年，房价走弱。环比增幅在2-3个季度有所收窄，增幅较弱。

第二，每一次松散演变的顺序都是有规律的:从局部到全局，从局部到中心，从小到大。松散循环控制工具的出现顺序大致相同，表现出明显的规律性。除了2011年的地方微调和货币宽松外，2008年和2014年的房地产宽松都经历了以下步骤:一是地方调控政策放松，市场活跃；然后，货币政策被微调或转向释放流动性；在中央主导的信贷政策放松后，购房需求立即得到充分刺激，并出台了税收激励措施，以进一步刺激住房消费；最后，支持住房企业融资，拓宽融资渠道，保障住房供应。总体而言，宽松政策的转折点通常是货币政策和信贷政策的放松，这刺激了需求，推高了价格。

第三，每次放松的效果都是有规律的:放松很有可能会增加，但速度和增加速度是不同的。虽然这三次放松的力度不同，但在2008年，主要是货币宽松和大规模放水刺激；2011年是谨慎宽松的，以地方微调为主，适度货币合作；2014年，货币和信贷政策大幅自由化。然而，最终的结果非常相似。房地产市场正在好转，房价开始上涨。其中，2014年的宽松效果最为明显，许多城市的房价都翻了一番。只是这三轮宽松的时滞越来越明显，房价的反应时间越来越长。2008年，宽松的住房价格在下跌6个月后转为正数，2011年，在下跌10个月后转为正数，2014年，在下跌11个月后转为正数。房价的上涨也是不同的。2008年，强有力的宽松政策刺激房价连续28个月上涨，累计上涨17.5%；2011年，疲软的宽松政策推动房价连续23个月上涨，累计上涨11.8%；2014年，超强宽松政策使房价连续45个月上涨，累计上涨36.9%。宽松程度越大，增长越明显。

来源：环球邮报中文网