房企抢布长租公寓 助力住房顶层设计

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乐居金融王湘南来自北京

“虽然价格贵了点，但大品牌生活得很舒适。”刚刚毕业的田璐找到了第一份工作，正准备从学校宿舍搬到公司旁边的长期租赁公寓。

在不断扩大的租户规模中，像天禄这样的“新市民”越来越多。

根据国家统计局的数据，2017年，中国农民工总数达到2.8亿。2017年全国大学毕业生人数达到795万，2018年达到820万。这些新市民是一大群租房者。

3月3日，全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波向全国人大提交了一份书面提案，要求“填补租赁市场的缺陷，解决新市民的住房需求。”

这是姚劲波第二次对租赁市场提出建议。在去年的两会上，姚劲波提出了“增加租赁住房有效供给，规范租赁市场健康发展”等相关建议。

早在今年1月，上海市市长应永在上海市人大新闻发布会上也提到，解决上海住房问题的关键是加快建立和完善租购并举的住房制度。今年计划新建改造10万套出租房，新增9万套出租房。同时，要保持租金的整体稳定，落实租赁住房公共服务政策，加快租赁市场体系建设，推进租购结合的住房体系建设。

此前，在去年的北京两会上，北京投资发展有限公司总裁高、优科工作室董事长等两会房地产业代表也围绕租赁领域未来的发展方向提出了建议。

高建议，要把存量资源用于满足新的社会需求，引导一些已购但尚未开工的商业地产和商业地产发展长期租赁公寓和老年公寓。

毛大庆建议，北京应该促进长期租赁公寓的多元化市场发展。特别是，蓝领阶层对租赁住房有很大的需求，但供应与其价格和市场并不完全匹配...

事实上，这也反映了现实中房屋租赁引发的争议和讨论。

自2015年以来，住房租赁已成为规范全国房地产市场运行的一项长期机制。从2016年到2018年，中央政府确定了“住房是为了生活，不是为了投机”，并提出建立多渠道总量、多渠道担保、租购并举的住房制度，逐步推动各种住房租赁市场的发展。

在这样的机遇下，专业和机构房屋租赁企业纷纷进入市场，长期租赁公寓成为房地产的一个新的细分行业。与传统的房屋租赁市场不同，长期租赁的公寓具有相对规范和舒适的居住环境，而且租赁期也较长。

根据2018年《中国房屋租赁报告》的数据，流动人口和大学毕业生是当前房屋租赁市场的主要需求群体，租金低于2000元/月的刚性租赁需求主导市场。上海、北京和深圳的出租房供应量位列中国前三名。

凭借资本的力量，长期租赁公寓行业在过去几年里迅猛发展。

自2017年10月以来，随着国内首个长期租赁公寓资产reits产品正式破冰，住房租赁融资市场迅速活跃，保利、徐汇、碧桂园相继试水。

根据嘉里研究中心的数据，截至2018年底，已有近20家排名前30位的房企进入或表示将安排长期租赁公寓。截至2018年底，“房企部”的万科于波、龙湖关羽、徐汇於陵位列三大集中运营商，分别拥有23万、10万、5万家，分别是碧桂园、华润和保利。追赶之后；由“中介部门”牵头的分散式公寓运营商管理着80万套住房、70万套住房和40万套免费公寓、公寓式公寓和蛋壳式公寓，位列前三名。

然而，随着市场的快速发展，由于法律法规不完善、监管不力等原因，房屋租赁行业仍存在一些不足，如品牌公寓甲醛超标、企业挪用租户押金等。对此，姚劲波表示，这种新格式的发展对政府监管提出了更高的要求。

“近年来，以市场为导向的租赁市场价格呈上升趋势。两天前，他们和学校的招生人员聊了聊，他们几乎把一半的工资都花在了房租上。90后和00后，他们愿意为高质量的租赁服务支付高额保费，但他们也注意到，在一些热点地区和热点城市，优质租赁住房供应不足。”

今年年初，易居企业集团(E-House Enterprise Group)首席执行官丁祖昱也在2019年丁祖昱房地产评估大会上指出，租赁是一个同时被高估和低估的行业。例如，上海租赁市场4000元/月以下的租赁部分供应严重不足，而4000元以上的产品供大于求，低端市场的需求被低估，上海租赁市场的供需不匹配。

在姚劲波看来，这种不足是由两个方面造成的:一方面，许多投资性住房没有流向租赁市场，这导致空购房。对此，姚劲波建议对空住宅征收更高的税率，并鼓励更多的房屋流向租赁市场，以在一定程度上稳定房价；此外，一些城市已经将农村集体土地直接开放给租赁市场，希望在大中城市进一步开放也将有助于稳定租赁价格。

同时，他表示，随着90后进入租赁市场，80后租房者倾向于追求高质量的租赁生活，越来越多的大型机构开始布局租赁市场，未来的长期租赁市场将逐步向高质量、规范化管理和规模化经营方向发展，这对于整个住房长效机制的构建是一个非常积极的信号。

根据2018年中国住房租赁报告，2020年，市场将覆盖近200万套长期租赁公寓。

来源：环球邮报中文网