楼市松绑？房屋交易减税 多地调控放松

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将房屋交易增值税减半，造成了“像春天的大风，夜里起来，吹开万株梨树的花瓣”的感官效果，放松了宏观调控，进入了高预期状态。

3月7日，北京和上海的所有主要中介机构都在内部通报了一个消息——从那天起，相关的房屋交易税费，包括房地产交易合同的印花税、增值税附加税中的城市维护建设税以及教育附加税税率，基本上减半。

例如，在上海，个人销售房屋的增值税和附加费用为5.3%，视纳税时间而定；自2019年1月1日起，个人非住宅房屋的印花税将从0.05%下调至0.025%。

北京的情况类似，只是原增值税和附加税税率5.55%调整为5.3%，原相关税率5.45%调整为5.25%。

当晚，深圳和广州链家的员工向中国企业家证实了“个人交易房屋增值税和附加税减半政策”的消息。北京和上海税务部门12366服务热线的工作人员也表示，目前，当地个人售房增值税附加税率减半。在武汉、天津、烟台和青岛等二、三线城市，当地连锁企业员工表示，他们尚未收到具体措施。

“减税”政策出台后，中泰证券首席分析师倪陈一表示，房地产行业的减税受到整个社会体系减税的影响，减税不是一个大税种，对交易成本影响不大，但对刺激住房交易有积极作用。

以上海一套不到两年、总价为300万元的房子为例，卖方原来要缴纳增值税和附加税:300万元/1.05× 5.6% = 16万元，现在只需缴纳300万元/1.05×5.3% = 151428.6元，节省税费约8571.4元。

然而，在以城市为基础的政策背景下，这种国家包容性政策至少造成了“像春天的大风，在夜里上来，吹开万株梨树的花瓣”的感官效果，放松了宏观调控，进入了一种高预期状态。

事实上，宽松政策已经开始。今年3月，两会前夕，部分城市和银行下调了首付比例和首付利率。例如，3月1日，工行无锡分行向各分行营业部发出通知，称该户首次申请个人住房贷款购买普通住房，首付比例降至30%。

宽松的监管

早在年底和年初，许多城市的“限购”或“限售”政策已经放松。山东省菏泽市率先明确提出取消销售限制，并启动了放松楼市的“第一枪”。随后，许多城市放宽了购房限制。

1月3日，青岛市国土资源和房屋局高新分局发布通知，暂停“摇号售房”规定。1月10日，珠海市提出加快完善覆盖我市港澳人员发展的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民购房限制。此外，一些城市，如武汉和南宁，部分放宽了价格限制，许多城市下调了抵押贷款利率的上调幅度。

事实上，自去年第四季度以来，监管已经放松。2018年12月底，广州出台最新规定，可以从异地提取公积金购房；几乎与此同时，佛山取消了购房的最低准入条件。据中原地产统计，在过去的2月份，全国房地产调控政策出台了21次。

有趣的是，“停止下跌”也成为一些城市监管的主题。3月6日，有媒体证实，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局已向房企发出“停止销售特价房”的通知，要求其停止销售低于申报价格的“特价房”。据业内人士透露，特价房的销售已经停止，因为销售价格低于之前公布的预售价格。

“限购的目的是限制投机。随着投机者的全面衰退，放松限购已成为稳定增加成交量的首要政策选择。例如，降低准入门槛、降低社会保障条件和降低人才标准将增加市场流动性。”新城控股高级副总裁欧阳杰表示。

在2017年初连续22次加息和一次平准后，银行按揭利率在去年12月开始下降。虽然抵押贷款下调幅度不大，但拐点趋势已经明显。因此，外界认为，如果央行降低标准、降低抵押贷款利率，中国的房地产调控将趋于宽松。

一月份以来，各地召开了地方会议，许多城市对房地产调控政策做出了新的解释。根据中原地产的统计，关于房地产政策和其他房地产市场政策的会议多达68次。RRR降息后，抵押贷款利率开始下调，各地相继出台了放开政策。此外，最近的"减税和减费"提振了房地产市场，这是否意味着房地产监管开始放松？

“当然。”克里研究所高级分析师崔秀成告诉《中国企业家》。近两年来，全国各城市的房地产普遍实行严格的调控政策，给一些城市的经济带来了困难和压力。此外，大多数城市都在遵循调控的趋势，这实际上不能解决具体问题。

崔秀成还表示，2018年12月，住房和城乡建设部提出要坚持城市专项政策和分类指导，巩固城市主体责任，加强市场监测和评估，切实把稳定土地价格和住房价格、稳定预期的责任落到实处，即城市要承担主体责任，稳定土地价格、稳定住房价格和预期，防止房价大幅波动，特别是防止预期发生变化。

“(法规)将陆续放宽。”欧阳杰告诉《中国企业家》:“然而，放松并不一定会提高价格。一方面，市场目前面临下行压力。另一方面，如果它真的想上涨，它就会掉头向下，限制上涨。”

"北京也在微调."一位未透露姓名的前10名房地产高管告诉《中国企业家》。在它看来，北京方面的政策放松更接近于某种“悄悄试探”。当然，“如果有过度的政策，有些人会被制止，如海口和合肥。”

1月9日，北京市规划和自然资源委员会官方网站发布了2009年第一份土地出让预申请公告。公告提到，位于朝阳区孙河的两处住宅用地将在近期上市出售。这是三和集团最后两块大型住宅用地。然而，与过去两年在北京出售的大多数商品住宅不同，这两块土地并没有设定未来住宅的销售价格。

北京在2016年的“930新政”中提出了“限定房价和竞争性地价”的土地出让方式。此后，一系列严格的控制政策出台，如限购、限贷、限售等，市场迅速降温。在过去的两年里，北京举行了多次土地拍卖。有人感慨地说:“北京的规定太严格了，不仅购房者买不起房，开发商也不敢拿地。”

至少有三位前10名房地产高管对上述土地转让表示出兴趣，但他们对自己的兴趣持谨慎态度。“容积率低，地价高，市场信心需要恢复。不过，这一政策是否会再次实施仍有待观察。”一位房地产高管表示。

市场渴望放松

"今年的生意比去年好，营业额很大."北京链家的一位二手房经纪人向记者表达了自己的感受。她的判断是基于连锁超市披露的北京单日网上签约数据。“去年超过200家，今年超过280家。”现在是“金、银、银”，周末这两天她一直在外面看，所以顾客有信心买房子。

国信证券今年3月的研究显示，房地产行业的销售继续降温，商品房交易量整体下降；一线城市销售同比增长，二、三线城市销售增速差异明显。作为市场风险，“房地产行业的降温超出了市场预期，政策也没有回暖。”

“在一些城市，在后续监管之后，出现了严重的土地拍卖、房价和市场变冷。这显然与住房和城乡建设部提出的总体工作要求不一致，需要及时调整市场。”崔秀成说道。数据显示，2018年，全国土地拍卖数量达到1808宗，同比增长93.16%。一些一线城市的拍卖数量打破了近十年的纪录；三个四层城市节拍的数量远远超过第一和第二行的总和。

在他看来，依靠土地融资已经成为城市的普遍问题。“经过两年多的严格调控，地方城市将更加渴望放松调控政策。在市场严重下跌的趋势下，肯定会有许多试探性的行动。如果不停止一些尝试性的行动，将会有越来越多的城市加入进来，从而显示出从局部到全面的放松。”

“值得注意的是，中国目前的房地产市场的主要原则仍然是，住房不投机，所以没有政治空的住房价格飙升的空间。”崔秀成说道。

“住房是关系国计民生的问题，房价稳定、期望值稳定的相关住房制度应该是相对稳定的，不应该一直改变。房地产是拉动经济增长和推进城市化的重要力量。要正确处理房地产与城市化、经济增长的关系，房地产的发展要适度，要围绕让人民生活更宜居、更适宜而进行。”北京房地产法律学会副会长赵秀池认为。

戴德梁行华北研究部主任魏东表示:“在中央政府不断强调房地产市场稳定增长和风险防范的基调下，过快增长将偏离中央政府的总体政策。”

然而，并不是所有的城市都在效仿，放开“限制性”政策。据《证券报》3月7日报道，在十三届全国人大二次会议海南代表团会议上，与会相关人士表示，海南正在有效调控房地产市场，实施历史上最严格的房地产调控，如全球限购，并正式取消全省三分之二市县的国内生产总值和固定资产投资评估，以确保市县不盲目投资追求国内生产总值增长的项目。

值得注意的是，“房无投机”已经从政府的工作报告中消失，但在金融领域，它仍然对房地产投资持谨慎态度。

3月9日，银监会副主席王肇星在接受采访时表示，要加强对房地产贷款的监管，严格控制投机性房地产贷款，防止房地产通过影子银行渠道进入房地产。确保房地产健康稳定发展，继续保障住房贷款基本需求，严格控制投资和投机性贷款。房地产金融是防范风险的关键领域。

来源：环球邮报中文网