神奇的万科置业海外：董事长空缺6年，仅3名员工

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深圳乐居金融陈传席

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如今，万科海外地产(01036.hk)正经历着类似的尴尬。

2月13日，万科地产对外披露了2018年业绩。去年，公司实现股东应占净利润约6.77亿港元，同比增长约336%。这家香港上市公司实际上由万科a(000002.sz)控股，持股比例为75%，2018年净利润增长率远远超过大多数行业。

然而，这样一家在2018年表现抢眼的上市公司已经被万科“搁置”。

67.5%的利润来自一个项目

根据万科房地产的海外披露，2018年万科房地产海外股东净利润约为6.77亿港元，而2017年公司股东净利润仅为1.55亿港元。2018年，公司股东净利润同比增长约336.25%。本公司股东净利润大幅增加，主要是由于本集团“关联公司业绩份额”大幅增加。

其中，2018年万科房地产海外“关联公司业绩份额”约为4.66亿元，占公司税前净利润的67.5%。与2017年公司附属公司46，000港元的业绩相比，万科房地产海外附属公司的业绩同比增长10，122.52%。

万科房地产海外业绩大幅增长的原因主要来自出售位于香港西铁荃湾西站6区的房地产开发项目(“tw6项目”，又称“鳌拜湾”)的利润。本公司从与tw6项目相关的两家关联公司获得的收益构成本公司所属关联公司的业绩。两家公司是:终极优势有限公司(以下简称“终极优势”)和金辉隆有限公司(以下简称“金辉隆”)。

Ultimatevantage是新世界发展(00017.hk)和万科海外房地产于2013年1月为开发tw6项目而成立的特殊目的公司。万科海外房地产拥有20%的权益。鳌拜湾项目于2018年完成。公告显示，截至公告日期，超过99%的单位已售出，基金总收益约为100亿港元。

金辉隆是由万科海外房地产和tw6个项目合作伙伴共同投资成立的合资企业，万科海外房地产拥有20%的股份。金辉隆成立于2016年11月，以市场条件为tw6项目买家提供第一和第二按揭融资。

随着tw6项目的完成，万科地产在海外没有其他房地产开发项目。

仅从目前情况来看，万科地产将从2012年至2017年恢复其业绩趋势，其业绩将主要来自丽晶中心的租金和物业管理收入。

有多少海外融资平台是“空壳牌”

事实上，目前万科房地产海外手中的丽晶中心等投资物业是万科收购上市公司时收购的。

2012年5月，万科a(000002.sz)的全资子公司万科房地产(香港)有限公司签署合同，以约10.79亿港元的收购价格，赢得香港上市公司南联房地产控股有限公司(简称“南联房地产”)约73.91%的股份。重组后，南联地产仅持有位于香港新界葵涌约657，000平方英尺的物业。

时任万科秘书长的谭华杰表示，收购的主要目的是尝试国际化。业内人士认为，万科收购香港上市公司的主要目的是在内地房地产企业融资受阻的背景下，搭建一个海外融资平台。

当时，内地资本市场对房地产企业关闭，a股上市房地产企业只能通过银行贷款和发行信托获得高成本贷款。万科希望获得低成本融资渠道，并选择测试海外资本市场。

2000年12月，万科试图通过向华润集团发行4.5亿b股引入战略控股股东，以开辟国际融资渠道，并通过华润进入香港作为国际资本市场，但该计划因种种原因而失败。

万科已经想到了“从B到H”的方式，但由于时机不成熟，这种方式并没有奏效。“但是我们一直在准备。市场两边的融资效率肯定更高，但这应该考虑到公司发展的阶段和规模。如果万科在两年后再次发展，这可能是理所当然的事情，”王石曾经说过。

因此，万科最终选择通过“壳”进入香港资本市场，而南联地产是他们的选择。

2012年7月，收购完成。同年，南联房地产更名为万科房地产(海外)有限公司，万科房地产海外成为万科进入香港资本市场的入口。然而，根据香港的相关规定，万科在收购南联地产完成后的头两年面临着重大资产重组的限制。这意味着万科对南联地产的实质性业务重组不可能在短时间内完成，万科要想发挥海外融资的作用，还需要等待。

2012年底，CIMCb股向h股的破冰，为2013年内地b股向h股的转化提供了一个成功的先例。2013年1月，万科立即提出将b股转换为h股。2014年6月，万科完成b股向h股的转换，万科(02202.hk)在港上市。

万科在香港有两个上市平台。对于万科房地产和万科未来h股的海外角色，于亮曾表示，南联只是万科控股的海外子公司，主要发展香港业务；b股成功转让给h股后，h股就是万科在香港上市的股票，不会出现横向竞争的问题。

事实上，在房地产开发业务中，万科海外地产只获得香港tw6项目20%的权益。尽管万科房地产在海外表示，集团将考虑所有可能性，但仍未能成功竞标该项目。

万科在香港和海外的房产也由香港万科房地产和香港万科房地产持有。

董事长空短短6年，只有3名员工

万科海外房地产在其2018年业绩报告中披露，万科海外房地产执行董事张旭和吴栋分别被任命为公司董事长和首席执行官，自2019年2月13日起生效。

事实上，自2012年9月1日以来，万科地产一直没有任命海外董事长兼首席执行官。

由于万科房地产海外被万科房地产香港收购，公司员工数量一直很少。根据其多年的业绩报告，在收购南联地产之前，到2011年底员工人数达到259人。收购后，万科房地产多年来在海外的员工不超过6人。截至2018年底，万科房地产在海外有三名员工。万科房地产的海外管理由万科房地产(香港)支持。

数据显示，55岁的张旭于2002年加入万科，自2012年7月起担任公司执行董事。他现任万科执行副总裁兼首席运营官、万科房地产(香港)有限公司董事..52岁的吴栋于1993年5月加入万科，自2012年7月起担任公司执行董事。他是万科副总裁兼万科海外业务部总经理，负责管理万科海外房地产投资开发平台。他也是香港万科的董事。

根据万科房地产海外董事会的意见，董事长兼首席执行官的定义主要考虑公司业务拓展和多元化的意图，并指定分工为公司未来的拓展和发展做准备。

万科房地产是否会积极拓展海外业务，还是保持原有状态，还有待观察。多年来，万科海外地产在其年度业绩报告中表示，集团一直努力在香港和一些海外市场开拓商机。然而，本集团并无参与任何新物业发展项目。

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来源：环球邮报中文网