2019年房地产10大预测：全年预计销售下滑5%~10%

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文\潘

与其说是预测，不如说是预先判断！

没有人能准确预测房价和房地产市场的趋势。首先，市场是多变的，外围存在各种不确定性。第二，中国房地产市场的分化已经非常严重。由于城市政策和城市政策，一些房地产企业甚至喊出“一议一策”，即一个项目一个判断。房地产下半年，是房地产企业管理走向精细化的方向之一。

然而，基于2019年，这一年的计划是在春天，这一年的目标，预算和游戏风格必须提前明确。房企必须对2019年有基本和关键的预判，尤其是2019年房地产市场政策、市场和企业增长背后的逻辑和趋势。正如2018年一样，一些有远见的房地产企业提前预测上半年市场将会火爆，下半年将会调整，所以他们主动调整了供应节奏，加快了上半年的供应量和成交量，取得了良好的业绩。

2019年房地产市场将如何发展？老潘在这里总结了十大预判。

预判1: 2019年是个小年份，全年销售额预计下降5%~10%

2017年底，有人说2018年对房地产市场来说是个小年头，但事实是国家统计局“正视了”。

2018年，中国房地产商品房销售额达到14.9万亿元，同比增长12.32%，成为房地产的高峰期。2018年，尽管是监管最严格的一年，但市场仍走出了中国房地产的“销售年”。

对于2019年，许多机构和开发商本身对2019年的市场普遍不乐观甚至悲观，普遍认为2019年将是房地产“小的一年”。如果我们必须量化，估计2019年的年销售额将下降约5%至10%。

例如，自2018年以来，万科幸免于难，融创强调安全，许多20强房企频繁裁员，以及提高投资目标利润率的安全防范措施...所有对市场前景的预先判断都倾向于谨慎、收缩和安全第一。

其次，2018年下半年，房地产企业的销售开始放缓，2019年前几个月，支付速度持续放缓，业绩大幅下滑。例如，2019年1月，三大房地产企业万科、碧桂园、恒大的合同销售额分别下降了29%、33%和32%，均为三年来最低，降幅巨大；此外，1月份，全国百强房企的股权销售同比下降30%以上，其中13家下降30%以上；目前，据中原数据显示，截至2月13日，30家典型房地产企业的销售额同比也下降了11%。

2019年1月不尽人意的销售数据可能来自2018年的同比峰值，但30%的降幅仍令房企感到紧张。

考虑到春节因素，2月份的销售数据继续同比下降。因此，二月份数据的参考值并不大。

然而，3月份销售数据的特点将成为年度销售的重要参考。有两个原因。一方面，传统的销售旺季即将到来，另一方面，三月中旬两个协会的政府对房地产的态度将越来越明朗。

为什么今年很小，下降了10%左右？除了1月和2月不尽人意的最新数据外，还有几个关键因素值得参考。

首先，2019年外部经济下行压力将继续巨大。比如万科的于亮最近在内部邮件讲话中透露，中国外部经济的L型垂直线还没有触底，一般预计要到2020年左右才会触底，外部经济的压力最终会传导到房地产市场的运行上。

第二和第三四线城市的表现对全国房地产市场非常重要。但就棚改而言，近几年来三线、四线消费透支严重，2019年棚改新建设目标将降低21%，其中8个省棚改发展规模将降低20%以上，河南、山西将降低70%以上...因此，对2019年全国楼市权重有很大支撑的三、四线市场不会乐观。

第三，房地产市场最重要的是“预期”这个词。2019年，市场观望气氛依然浓厚，最大的杀伤力是预期不乐观。2019年与过去的中国房地产市场完全不同。2018年之前，中国人，甚至是专业的开发商和贸易商，心中都有一个判断——房价永远是上涨的趋势。

然而，在2019年，房价不会上涨(或基本不会上涨)的事实已经成为大多数人公认的判断。既然它不涨，我早买晚买也没关系。

预判2:政策全面放松的可能性极低，局部、适度和差别化放松

2019年房地产政策将如何变化？每个人都最关心这一点。2019年房地产政策的演变也直接决定了2019年房地产销售的变化，即预判2直接决定预判1。

2019年房地产政策预判有两大直接预判

首先，目前，大规模的全球住房支付监管政策的可能性极低。也就是说，中央政府统一发布刺激政策的可能性很低，比如取消限购、减少首付和降低税费。

为什么？

核心原因是大规模放松调控政策的条件和前提条件尚不成熟。因为尽管市场交易量下降，目前的库存水平不高，而且中国人对住房的需求已经消失，但实质上只是受到短期调控政策的抑制。一旦政策完全放开，将会带来巨大的反击可能性...因此，在这种情况下，政府不太可能逆转政策调整。

其次，2019年房地产政策的部分、适度和部分放松是一个高概率事件。例如，在四个限制中，对购买限制、购买限制、价格限制和签约限制都有单独的限制，例如，在城市特定政策的指导下，一些城市与其他城市相比是“宽松的”。事实上，在2018年下半年，尤其是最近几个月，广州、珠海、杭州和菏泽的许多城市放松了对房地产市场的调控政策。这些连续不断的信号已经表明了管理层对房地产市场的态度。例如，放宽其他细节，如放宽人才购房和放宽贷款。

始于2016年的房地产调控确实是近10年来最有力、持续时间最长的房地产调控。在2019年，在城市政策和住房以及无投机住房这两个指导原则下，地方政府倾向于放松和积极。

因此，2019年房地产市场政策的一个简短预测是适度放松，变得积极！

预判3:“稳定”这个词排在第一位。2019年，房地产市场运行在“稳定管道”中

中国房地产最大的特点之一就是政策城市！

但政策城市最大的特点是“稳定”这个词！

对于2019年，稳定人物的内涵更加生动！

事实上，“住房和城乡建设部”在2019年房地产市场趋势中拥有最多发言权。

事实上，2018年12月24日，住房和城乡建设部实际上已经对2019年的房地产市场做出了政策指导和判断，也就是说，2018年底，在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王表示:2019年房地产市场的重点是稳定低价格、房价和预期。

这种“三个稳定”的说法，当然是对2019年中国房地产走势的基本判断。一般来说，房地产市场既不能盲目上涨，也不能大幅下跌。稳定发展是2019年楼市的主旋律。

当然，稳定的性格并不意味着绝对的稳定，但他们每个月都是稳定的。例如，2019年房地产市场的小冲击可能无法排除，但大冲击绝对不可能。这是由中国国情和政策城市所引领的稳定特征的可预测性决定的。

例如，2019年上半年的向下调整和2019年下半年的轻微松动和向上移动可以被视为小的冲击，先降后升，既有起伏。总体而言，2019年房地产市场保持稳定。

预判4:2019年主要房地产企业销售额保持10-30%的增长

在过去的20年里，中国的房地产几乎是“一个市场”，也就是说，市场在全国范围内普遍起伏，住房企业的业绩也起伏不定。然而，在2019年市场悲观且持续分化的情况下，房企的业绩完成程度、业绩起伏和增长幅度将出现大幅分化。

正如恒大地产总裁夏海钧所说，今天的市场对中小房企不利，但对龙头房企有利。

2019年，领先房地产企业的增长预计将在10%至30%左右！

原因很简单。龙头规模住宅企业在土地储备质量、融资能力、金融稳定和专业制度建设、城市深耕占用率等方面具有明显优势。然而，当市场严峻时，它们的优势相对更加明显。

第二，领先房地产企业的成长已经显示出自己是一个“零和游戏”。也就是说，大型住宅企业的业绩增长来自于中小住宅企业退出的蛋糕。整个领先房地产企业持续增长的核心来自于房地产市场进入市场整合和并购，这已经成为这一时期大型领先房地产企业业绩增长的重要驱动力。

不要以为领先的房地产企业和大型房地产企业已经停止增长——比如恒大在2018年取得5500亿的业绩后，2019年的目标是6000亿，夏海钧也表示，未来两年恒大的年增长率可能会保持在15%-20%。

即使碧桂园在2018年达到7000多亿的高点，在2018年10月，莫斌总统说，2019年的市场预计比今年更糟糕，但它也是健康的。碧桂园集团仍有信心在2019年取得比2018年更好的销售业绩。

更有信心的是新城控股。作为过去两年的超级黑马，新城进入了房地产公司前十名。继2018年的2210亿美元之后，2019年的销售目标锁定在3500亿美元，增幅超过50%。这个房地产企业，老潘将在2019年重点研究和解释。

另一方面，老潘也看到，越来越多的房企在增长目标上趋于稳定甚至保守。2019年，许多住宅企业表现出适当的规模控制，更加注重提高质量、提高效率和质量发展。

当然，一些尚未突破1000亿龙门的中型房企需要根据未来行业规模的话语权需求和2019年严峻的市场形势做出一定的平衡。“。

预判5: 2019年是房企偿债压力最大的一年

现金流是房地产企业的生命线之一，在2018年和2019年尤为突出。

自2019年1月以来，房地产企业融资计划总额已宣布近90项，总额超过2100亿元。内地房地产企业海外发债计划高达107.75亿美元，其中许多是“借新债还旧账”"

房地产企业在2019年初如此急于筹集资金的核心原因是即将到来的2019年债务偿还高峰。

根据中国证券的研究报告，考虑到债务转售的条件，2019年房地产债务偿还压力最大。从2019年到2023年，投资者可能回购4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债券。加上转售规模后，2019年是房地产债务偿还压力的高峰期。

为什么会有这么高的债务偿还高峰期？

核心是2016年房企大幅扩张和债券发行后的“后遗症”。

当时政策比较宽松，房企比较集中，发行了大量债券。现在，由于三年期满，目前的债务偿还高峰期即将到来。此外，2019年的行业监管仍保持不变，销售也在放缓。在“钱紧债重”的资本生活下，2019年房企的偿债压力很大。因此，在2019年，在加快销售回报的同时加快融资几乎是房地产企业的标准动作。

预判6:2019年，土地市场将继续低迷，投资可能下降

总的来说，2019年寒地市场将会持续。

首先，量入为出、以销定产和住房企业在获取土地时保持高度谨慎。在提高预期利润率的同时，他们也认为2019年销售市场相对较差，这直接影响了新开工地区的同比例下降。当然，市场情况将略有好转，新开工建设将立即回升，但总体而言，2019年新开工建设和市场交易数据将同步，整体投资也将与市场交易同步。

其次，特别是2019年上半年，土地拍卖现象将会普遍存在。根据克里的研究，目前土地流转的整体拍卖率为16%。个别三四线城市的拍卖率有可能上升到20%甚至50%，这可能是因为这些城市的吸引力不是很大。在正常情况下，第一和第二行的拍频不高，总体为5-6%，而第三和第四行的拍频高于第一和第二行。预计整体利率将保持在10-20%。

第三，土地征用的区域差异也是一种趋势。一些房企“回归一线、二线”或对未来一线、二线更为乐观，而另一些房企仍坚定看好三四线城市。

当然，更多的中型品牌房地产企业和花费数十亿美元的房地产企业仍将保持相对略显激进的土地收购策略。

预判7:2019年，房企利润难以上升

房地产业主都知道，房地产销售在2018年创下新高，高达14.9万亿元。然而，很少有人注意到为什么销售额在2018年达到新高。核心原因之一是2018年平均销售价格的上涨。

事实上，2018年房地产销售面积仅比同期增长1.3%，面积基本保持不变。核心原因是商品房平均销售价格上涨了10%左右。

事实上，近年来，房地产行业的大部分利润都来自地价和城市市场。产品和服务创造的利润比例非常低。因此，2018年，中央政府强调并继续严格执行“抑制房价上涨”的政策。即使2019年房价稳定甚至部分下跌，也很难提高2019/きだ房企的利润增幅。

尤其是在2017年，拿走大量高价土地的房地产企业可能只会遭受损失。

预判8:政策触底，但市场没有触底，市场回调并继续触底

2019年房地产市场将如何发展？

首先，从整体节奏来看，2019年，“上半年是寒冷的，下半年是机遇”已经成为大多数房地产开发商的预测。

核心是2018年是历史上房地产调控政策最多的一年。下半年，由于城市政策，地方政府开始放松，基本形成了政策触底的预判。随着2019年上半年保持稳定的政策基调加大，市场数据持续恶化，2019年下半年政策放松的程度和程度将更加积极，因此，与上半年相比，下半年将使房地产业主“放心”。

其次，从城市分化的角度来看，三、四号线在过去几年里爆发太多，去库存化任务基本结束。目前，三四线和部分弱势二线将在2019年进入高峰期并回落，已经进入量价逐步下降的调整阶段；当然，一些第三和第四行仍然保持旋转的热度；而一线和强劲的二线城市将进入量价变化和逐步淘汰的触底阶段。

第三，当市场走下坡路时，成为主流市场、主流产品和最厚的市场往往是更合理、更可靠的发展战略。2019年，当房地产市场预期限购、限贷、限售房的下行重叠政策将继续严格时，消费者购房将变得更加理性。2019年，能够满足自身需求、性价比高、产品实力强的急需和改良产品仍将是市场的主流，或具有相对较快的去化学速度。对于开发企业来说，无论是通过科技手段从硬件上升级产品线，还是增加产品的软服务，都将成为常态。

预判9:1000亿住房企业加速去杠杆化一年后

经过房地产的长期机制和这一轮的严厉调控，房地产已经告别了高增长阶段，未来超级黑马的数量和机会将会减少。

例如，据丁祖昱预测，2018年1000亿住房企业数量将超过30家，未来规模扩张将放缓，短期内将保持在30-35家左右。

另一方面，在住房企业日益集中的趋势下，超过1000亿的住房企业在规模上稍微松了一口气。在保证持续适度稳定增长的前提下，他们普遍更加注重质量发展和良好发展。

对他们来说，因为他们在早期阶段花费了1000亿元，所以他们在债务和杠杆方面往往相对激进。例如，在2018年新推出的13家1000亿住房企业中，净资产负债率超过行业警戒线70%的住房企业不少。例如，根据2018年的半年度报告，金科、R&F、郑融和荣欣分别达到159%、187%、171%和140%，阳光城市和泰和分别达到惊人的230%和372%。

2019年，他们普遍追求去杠杆化、减债和稳定发展。当然，减债不是一天就能完成的，但两年和三年的工作不可避免地会完成。相反，由于这些房企中有许多负债累累，2019年的减债效果将比随后几年更加明显。

预判10:大型住宅企业深度转型升级一年

2019年将是房地产龙头企业转型升级的关键一年。

转型升级这四个字，住房企业已经尖叫了很多年，但更重要的是，随着市场的改善，所谓的权力和行动的转型升级将是不那么激烈，越是市场调整和政策监管收紧，住房企业的决心，转型升级将是最坚定的。如今，未来当住房走向天花板时，房地产市场的长效机制正在迅速构建，行业内没有投机机会，2019年大型住房企业转型升级将迎来深入的一年。

事实上，传统住宅的业务量正在见顶，不可能实现高速增长。幸运的是，这些领先的房企储备了足够的土地和弹药，因此在2019年，它们正务实地走出房地产的边界，瞄准汽车、农业、老年教育、文化旅游等行业，以此来引发下一轮增长。例如，碧桂园计划在5年内在机器人领域投资至少800亿元人民币；恒大计划在未来十年投资1000亿元，规划航空航天、人工智能、机器人等重点领域。

2019年，恒大告别ff贾悦婷，1月15日收购瑞典电动汽车公司NEV 51%的股份。许家印改造造汽车是认真的；

同样，莫斌碧桂园宣布，2019年将是巩固主营业务、转型升级的关键一年。在过去融创很少转型的时候，即使优秀的住宅企业没有转型，现在也成立了融创文化旅游集团，在非住宅领域大力转型升级。

然而，2019年，万科经过多年的转型，仍然没有找到一个清晰的商业模式，开始进行深度调整，强调淘汰不良卡，交换一些好卡。在万科未来更具发展潜力的业务中利用好资源。

与之相匹配，许多优秀的房地产企业开始提出一种商业模式来构建一个交叉循环。例如，碧桂园杨国强提出2019年成为碧桂园综合竞争力提升年。龙湖依靠四条主要水道。近年来，人们强调建立一个交叉循环。稳定增长系统...事实上，就在上个月，香港新鸿基地产宣布，2018年只有15家商场赢得了210亿英镑的租金收入，它们长期以来一直依赖于销售规模。

摘要

2019年房地产市场是如何演变的，一切都在动态变化。

最后，老潘借用了马云的一句话。不管2019年是好是坏，最重要的是做对自己最好的自己。所以，为了在内心生存，我们可以应对所有的变化。

来源：环球邮报中文网