爱屋吉屋死了，它不是一个人在死去

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在过去的几年里，互联网房地产代理(也称为房地产电子商务和房地产o2o)的趋势迅速爆发和消失，现在它留下了一个鸡毛。爱我的狗，爱我的狗，爱我的狗，爱我的狗，爱我的狗，爱我的狗，爱我的狗。

作者|杨凡

全天候技术

如今，“爱我家，我家的死”已经成为社交网络的热门话题。

据悉，互联网房地产中介平台爱屋及乌于2019年1月底正式停止正常对外业务，进入清算程序。

现在，当你登陆爱屋及乌官方网站时，主页只显示“一楼租房”的简单页面，没有相关的服务功能。它的应用程序也停止运行，它不能通过点击任何内容来跳转和显示。

艾伍武曾被称为“业内成长最快的独角兽”。它只用了一年半的时间就疯狂地吸引了近3亿美元，其估值飙升至10亿美元。它曾被像明星一样的知名投资机构追捧。自五年前成立以来，这家将互联网思维作为房地产中介的企业，已经从巅峰跌落并突然关闭，成为另一个破碎的互联网“神话”故事。

在过去的几年里，互联网房地产代理(也称为房地产电子商务和房地产o2o)的趋势迅速爆发和消失，现在它留下了一个鸡毛。爱我的狗，爱我的狗，把它扔掉只是一根鸡毛。

艾伍武是怎么死的

2014年3月，李永金、邓伟、郑武三位企业家相继成立了爱屋。对于这三个人，也许网民会觉得奇怪；但是对于那些在投资圈有一定资历的人来说，像他们这样的企业家已经被镀金了。

李永金担任Tudou.com首席运营官兼首席财务官，邓伟担任Tudou.com前高级副总裁，郑武担任Tudou.com无线终端前副总裁..

除了“土豆网前高管”的标签，李永金和邓伟还有一个共同的标签——“持续企业家”。在他们建立爱屋之前，他们做了一个叫做“大黄蜂”的项目。在巅峰时期，市场地位仅次于滴滴和蒯，位居第三。2013年11月，大黄蜂被卖给了蒯，创始团队退出。

根据邓伟的公开声明，“如果我们卖大黄蜂，那我们就再做一只。”如果我们看一看食物、衣服、住房和交通，我们就会剩下一个。”

2014年，李永金和邓伟正式进入房地产中介行业，连锁超市和搜房网等大公司聚集一堂，展开激烈竞争。他们自信地想要用他们以前的网络游戏来创造一个世界。正如邓伟所说:“在移动互联网时代，对于初创企业来说，速度可能无法生存，但速度肯定会消亡！现在是互联网颠覆房地产行业的时候了。我们正在通过网络飞机大炮挑战传统房地产代理商的刀耕火种。”

基于互联网的房地产中介爱屋及乌的初衷是打破传统的重资产模式，即中介被线下商店“捆绑”，用当时正如火如荼的互联网模式搭建一个中介平台，降低成本，以1%的低佣金和更高效的服务流程快速促成交易。

2014年3月爱屋及乌成立后，它迅速大规模招募人员。同年4月，住房管理系统迅速启动。7月，他们招募了第一批规模为100人的经纪人，在上海全力以赴。8月份，艾乌吉乌选择了一种相对简单的方式来测试租赁业务的水补贴。9月份，爱五五开始疯狂做广告来吸引更多的顾客。

与此同时，为了提高经纪人的积极性，艾乌吉乌曾经将佣金率提高到65%，远远超过行业水平，而公司只得到很小一部分的业务佣金。

经纪人的高佣金，租户的低佣金，疯狂的广告轰炸，爱无休止的使用通常的方法开放互联网行业-高补贴和烧钱来抢占市场。这样，爱屋及乌在短短几个月内就实现了业内最高的租金周转率。根据公开数据，截至当年12月，其租赁业务占上海市场的28%，北京市场的10%。

2015年春节后，在租赁业务上取得了小成绩的爱无屋立即在上海和北京推出了二手房业务。之后，他于5月进入广州和深圳，7月进入天津和杭州，8月进入武汉和成都，9月进入南京和重庆。当时，艾伍武只是盲目地跑，甚至连模型都没有验证，所以她疯狂地烧钱押马，试图尽快确立行业领先地位。

正是爱五无的融资速度支持爱五无烧钱。

可以说，爱屋及乌赶上了网上房地产中介的最佳时机。2015年，爱屋及乌在上海和北京的网上交易数据占了大部分，总成交额为17893套，平均总价近180万元。其他八个新进入城市的总交易量不多。据估计，全年总营业额略高于20，000台，gmv约为400亿元。2014年连锁房地产的总市值为1200亿元。爱屋及乌gmv成立仅两年，就达到了当时已有13年历史的连锁店的25%。

这些看似光明的数据让风险投资家相信，爱我家、爱我家的模式可以颠覆传统的房地产中介行业。许多知名机构开始投资。在资金的追逐下，爱五五在18个月内已经募集了5轮资金，共吸引了近3亿美元的资金，其估值也一个接一个的飙升，很快达到了10亿美元，被称为“业内增长最快的独角兽”。

经过五轮谈判，淡马锡、高淳资本、ggv资本、晨星资本、高蓉资本和顺威资本都加入了爱五加的豪华投资者阵容。值得一提的是，知名投资机构晨星资本全程参与，参与了艾芜五轮融资，并公开披露投资金额约7000万美元。晨星资本的坚持和自信可能源于历史经验。在此之前，晨星资本是“大黄蜂”的投资者，在大黄蜂被出售后，据说晨星资本获得了10倍的回报。

然而，在2015年11月，在艾乌吉乌电子轮融资后，没有公开融资信息。2016年4月，E轮的主要投资者高陵资本也将注意力转向了被颠覆的连锁住宅。这背后的原因很有趣。

一些投资者告诉媒体，爱五五团队曾向他们寻求融资，但他们拒绝了，原因很简单，创始人团队对市场和行业的了解没有给他留下深刻印象。“他们当时说，他们可以在12个月内达到连锁店25%的市场份额。当时我看了他们的内部数据，他们1月份花了大约8000万元，代理费很便宜，只有1%。经纪人的基本工资是5000多元。这25%的市场份额实际上是通过补贴获得的，补贴成本至少为3万元。”他说:“当打点滴的人处于高峰期时，一张交易清单的最高补贴超过了100元。连蝙蝠都不敢这样烧钱。谁敢？”

当时，投资者只说了两个字——“这不就是人笨，钱多吗？花钱拦截竞争产品也叫互联网思维？”

艾乌吉乌看似引人注目的数据，甚至不是像创始团队所说的那样，通过“使用互联网飞机大炮”的方式获得的，而是吸引了一群想快速赚钱并带着65%的高额佣金逃跑的房地产经纪人。这些人带来了原中介公司的房地产资源和即将成交的客户，他们在爱无屋的收入比前一个人高得多。这种行为在业内被称为“飞订单”。

爱屋及乌的团队规模迅速扩大，从2014年的不到3000名员工增加到2015年的约13000名。然而，自2015年底以来，爱无基大厦的经营状况发生了急剧变化。一些业内人士分析说，当这些投机经纪人手中的资源耗尽时，爱五五花巨资做的广告和互联网上的“飞机大炮”并没有给他们带来更多的房地产交易机会。大量员工无法生存并回归传统中介，或被艾芜以各种评估方式解雇，导致了多起大规模群体性事件。

与此同时，艾乌吉乌因赌马造成的损失继续增加。为了扭转这种局面，爱屋及乌从2016年开始做出改变，包括“一升一降”:“面对面”收回了1%的佣金政策，房屋销售的佣金比例提高到房屋总交易价格的2%，然后降低20%。

租金佣金在过去也对租户进行了免费调整，具体改为:每月租金低于8000元的双方各占35%；月租8000-10000元的房东支付70%，房客支付35%；如果月租金超过10，000元，房东将支付一个月的租金，房客将支付35%。这一收费标准已经高于传统中介机构的上下两院35%的佣金标准。该经纪人的基本工资也从6000元下降到了4100元，这是该行业的两倍。支付给经纪人的佣金比例下降了20%，甚至要求员工自己支付网络端口费用。邓伟直言不讳地表示:“2016年最大的目标是从花钱最多的公司转变为赚钱最多的公司。”

自2016年上半年以来，爱屋及乌试图放弃以往在各地区设立办公楼的做法，开始在网下开店。2016年下半年，它在上海相继开设了近50家门店。

然而，经过一番折腾，2016年的经营数据并不好。今年，爱屋及乌在北京和上海的总营业额仅为11978台，与高峰期相比几乎减半。

这种下降一直持续到2017年。截至2017年7月，爱屋及乌在北京和上海的总交易量仅为1400套，仅为估值10亿美元时交易数据的十分之一。该公司引以为豪的Gmv数据非常糟糕，燃烧着数以亿计的C端产品——爱屋及乌官方网站和应用月度活动也极其惨淡。

此外，“飞单”的做法违反了行业规则，大大降低了声誉和形象，一度被列入非法中介名单。更火上浇油的是，它还揭露了“拉员工强迫投资”的丑闻；其名下的数十家子公司被取消，大规模裁员也在进行。

有些人把那些已经成功验证但符合投资者口味的无用商业模式称为“风险投资”。外界认为艾乌吉乌是一个典型的"对vc "的项目，这显然不是恭维，但它毕竟没有证明自己。

那些在房地产电子商务渠道中摔死的猪

爱我家，爱我家，已经死了，它的许多前同事也好不到哪里去。

曾有一段时间，由于租赁业务的发展速度，连锁店无法平静下来。当时，链家董事长左晖匆忙提出丁琪媛租房，这是对爱我家、爱我家的一次准确攻击，并将所有的租房业务都转移到了丁琪媛租房。他不遗余力地宣传“烧钱”，并利用“用户免佣金”的噱头抢占市场。

丁丁租房首席执行官于建阳曾透露，丁丁在租房的头两个月里至少损失了1亿元，而这个连锁家庭对丁丁租房非常慷慨——“先投资1亿元，但不要封顶”。

然而，丁丁的租赁效率甚至不如连锁店的租赁业务。在燃烧了超过3亿元人民币之后，链家结束了丁丁通过提高佣金和大规模裁员来租房的探索。据报道，链家为丁丁的租赁提供的资金是自有资金，而不是外部融资。业内人士曾表示，巨额“烧钱”换用户所带来的盈亏心理落差，考验了管理层以互联网为基础的决心，而连锁家庭关闭丁丁租房也不足为奇。在丁丁租了一套房子并将其关闭后，前首席执行官于建阳回到了链家网络，而技术副总裁张芳去了58个城市。

定位为房地产信息平台的“搜房网”，2014年更名为“方天霞”。它推进了军用新房交易市场，然后进入二手房领域。2015年4月，爱无极大厦如火如荼，交易势头迅猛，资金热情高涨。方天霞也开始不耐烦了，一边租写字楼一边快速地做生意；在爱屋及乌之前疯狂开设线下商店的同时，在搜房网免费流量的支持下，该公司推出了比爱屋及乌低0.5%的佣金标准来抢顾客。

方天霞提前布局了线下门店，这给它带来了2016年短暂的市场分红期。然而，在后期，由于缺乏线下业务的基因，很难做到收支平衡和盈利。截至2017年上半年，方天霞已经关闭了数百家线下门店，甚至将直营店模式改为特许加盟店模式。随着爱屋及乌改变了开设线下商店的策略，方天霞也悄悄提高了佣金标准。

2014年前，方天霞定位为以网络广告为主营业务的房地产信息平台，市值一度飙升至80亿美元。从2014年到2016年，在从信息平台向交易平台转型的过程中，方天霞的收入增长放缓，陷入亏损泥潭，市值一路下滑，一度跌至12亿美元。2017年初，方天霞承认转型失败，并宣布了开放平台作为回报的策略。

吴昊中国曾经是一家互联网上的房地产中介公司。现在，它陷入了性能与赌博失败的泥潭。以“全国营销”理念著称的中国吴昊于2012年在苏州成立，涵盖新屋供电商、二手房交易和大数据信息服务。好房子中国的国家经纪人模式主张每个人都赚钱，并利用他周围的资源来刺激推广和营销的循环。

好房子中国也采用降低中间环节和交易成本的管理模式，这是资本所追求的。2014年7月，吴昊中国正式宣布从软银中国获得5000万美元的A系列投资，创下了当时行业融资的新纪录。据媒体报道，此次注资也是软银中国的一大投资。

当时，软银中国资本(Softbank China Capital)执行董事周野在新闻发布会上表示，他对吴昊中国的未来发展充满信心，并相信在未来的合作中，软银中国将以其丰富的资源和丰富的经验与吴昊中国携手，共同推进“大云翻译”时代的房地产营销改革。

2015年12月，当吴昊中国的业绩蒸蒸日上的时候，深交所的一家中小上市公司——神州珠宝(002574)宣布将以7亿元的价格收购吴昊中国近25%的股权，试图在珠宝行业之外开辟新的利润增长点。与此同时，吴昊中国开始在a股道路上冲刺。

2016年9月，中奖号码珠宝抛出了一项重大资产重组计划，试图通过股份和现金支付的方式，以24亿元人民币的总对价收购吴昊中国剩余的75%股权。如果交易顺利实施，这意味着中国吴昊将整体上市。

在首次持股时，中奖号码珠宝与吴昊中国签署了一份赌博协议，后者的相关股东承诺在2016年、2017年和2018年分别实现不低于1.8亿元、2.5亿元和3.2亿元的净利润。然而，受楼市调控、窗口消失等诸多因素的影响，吴昊中国的盈利状况越来越差，盈利状况与赌博承诺之间的差距逐年加大。打赌空，吴昊中国仍然深陷支付赔偿给明品牌珠宝。

自2014年以来，房地产中介利用互联网成了“风中的猪”，一年多后风停了。在中国，通过爱房子、爱世界、住好房子来刺激和颠覆产业的梦想最终被资本的热钱打碎了。

谁扼杀了房地产电子商务？

业内一些专家分析称，中国是一个典型的非排他性市场。中介经纪人为房地产买卖双方服务，而交易效率在很大程度上取决于房屋和客户的数量。换句话说，如果房子和顾客的数量达到一定的规模，就可以形成规模经济。经纪公司并非没有规模效应，但大多数公司未能达到实现规模效应所需的“规模临界点”。

贴着“超低佣金”、“经纪人高基本工资和高佣金”、“无店铺”和“平台”标签的网络房地产经纪人并没有从根本上增加房屋和客户的数量。虽然这在短期内取得了一定的成果，但不能持续太久。

曾经，房地产被认为是互联网上最困难的传统业务。在房地产电子商务的垂直市场中，通过低佣金、巨额广告支出、然后疯狂烧钱补贴的模式，已经证明它只能在短期内吸引客户的注意力，流量不会沉淀。然而，原来的微利空房只是填补了高成本的深坑。对于房地产这个单价高但频率极低的行业来说，许多房地产交易都是一次性交易。这样的购买决定意味着成为用户群是没有意义的。依靠烧钱补贴来获得顾客不仅性价比极低，而且是无底洞。

从经纪人的角度来看，高基本工资和高佣金真的可以迅速抓住传统中介公司的经纪人资源，从而获得现成的住房。但是对于互联网平台来说，以投机为目的的经纪人通常很难管理。他们可以将订单从平台甲空运到平台乙，这意味着他们也可以将订单从平台乙空运到平台丙

事实证明，线下商店在收集和管理房屋方面发挥着不可替代的作用。因为商店和社区业主之间的联系越来越方便，对房屋管理也更方便，经纪人对房地产也更熟悉，有更好的客户体验。

然而，网络中介的“无店”或“去店”广告似乎摆脱了店铺租金、人事管理等费用的束缚，但实际上，在一个尚未完全发展的市场中，住房是不透明和非排他性的，标的物大，消费频率低，无店就相当于失去了护城河的一部分。商店的确会产生极高的成本，但商店的存在意味着没收房屋。尤其是在非标准的二手房领域，从某种程度上来说，抓房就等于抓一切。

仅从成本的角度来看，去商店并没有绝对的优势。连锁家庭网络的主席左晖在许多场合批评了去商店购物的策略。“在北京，如果有商店，运营成本会分摊给经纪人，每个人1 500元；如果你不想开店，每个经纪人的运营成本是1000元，只少了500元。”

然而，无法通过审慎考虑模式的互联网房地产中介公司却以低成本、高效率彻底触及了传统房地产交易的痛点，获得了资本的关注。Vc和企业家幻想依靠这种模式来激活数十万亿的房地产市场。这个充满兴趣和金钱诱惑的未知世界，让房地产和互联网从业者蜂拥而至，欣喜若狂。

起初，资本的帮助确实有利于押下一匹马，但当占领市场取得了一定的成果时，就必须考虑成本和效益。然而，在这个时候，那些受资本驱使的人很难回头。在资本的“刺激”和需求下，他们必须坚持原有的模式才能得到更多的资本支持和生存。一些公司甚至默许了上述“飞行指令”，以便向首都传递高调的交易业绩，从而使行业的水变得浑浊，并被称为入侵行业的“野蛮人”。

最终，这群自认为“拥有飞机和大炮”的“入侵者”开始离线转型，并认识到传统中介的价值。他们要么像他们的目标一样进入“刀耕火种”状态，要么就消失了。但目前，这两个选择，不管是哪一个，都是少数几家真正活着出来或继续下去的公司。

(资料来源:全天候技术)

来源：环球邮报中文网