住宅出售按“套内面积”计价，以后谁为“公摊面积”买单？

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“目前，全国各地商品房销售均以建筑面积为基础，即等于室内建筑面积加上公共分摊建筑面积。事实上，在销售商品时，它是以毛重而不是净重来衡量的。”在2016年两会期间，全国人大代表、陕西省建设工程集团公司副总经理刘树林提出了一项建议，即所有国家都应该按照“实用面积”进行房屋买卖。

现在，这个提议预计将被细分。2月18日，住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅工程规范(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)在市场上引起了热烈的讨论，“住宅建筑应当以使用面积交易”成为征求意见稿中最受关注的条款之一。

上述室内使用面积是指卧室、客厅、大堂、过道、厨房、浴室、卫生间、储藏室、壁橱等的总面积。空房间。柳树口所谓的“共用公共建筑面积”，是指由全楼业主共同拥有的全楼共用部分的建筑面积，如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共大厅、走道、地下室、值班门卫室等。

这些公摊面积在出售时按比例分配给每个住房单元，并包含在每个住房的房价中。尽管《商品房销售管理办法》早就指出，商品房销售可以按套(单元)定价，也可以按套内建筑面积或建筑面积定价，但多年来，建筑面积已成为除重庆以外的中国几乎所有城市房地产交易的唯一计价标准。

这是一项有约束力的交易，许多购房者不得不被动地接受为他们认知模糊或无法享受实际利益的共享区域付费。“就像车库和地下室一样，一些糟糕的开发商悄悄地将地下室和车库作为共享区域分配给业主，然后将它们分开出售，这相当于双倍利润。”例如，刘树林表示，由于公摊面积的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉，开发商可以尽情发挥，增加“额外”收入。

一家上市房地产企业广州项目总经理告诉《经济观察报》。政府之所以提出这一条款，是为了解决一个问题——过去，中国的住宅建筑主要是以建筑面积来交易的，在同一个项目中，很容易出现房屋建筑面积相同的情况，但是由于房屋的收购率不同，造成了套房的使用面积不同的问题，并且“面积共享伤人”的矛盾时有发生。

然而，一旦根据“可用面积”进行支付，这意味着定价规则的重建将会启动。“当在套件的使用区域进行交易时，将会有所变化—定价区域将会缩小。为了保证总价，单价自然会提高。”一位曾负责重庆项目的房地产企业营销负责人表示。

“比如说，一栋房子，不管是不是共有的，开发商都要预先定价500万元，根本就不会考虑合同上写的是哪个区域。一旦按套内面积计算，每平方米的单价肯定会上涨。”上述上市房地产企业广州项目总经理表示。

该项目的总经理表示，在购房时，销售人员给出的单价一般是以建筑面积为基础的，但实际上，广州的购房合同总是提到两个方面。

在经济观察网获得的广州市购房合同中，一套约47平方米的商品房在“合同标的物基本情况”条款中明确规定:“该商品房的合同建筑面积为46.6平方米，其中套内建筑面积为35.66平方米，共有分摊面积约10.94平方米。”

在“定价方法和价格”一栏中，同时列出了两种定价方法。一种是按套房出售，根据套房的建筑面积计算房价。单价和总金额分别是多少？二是出售整栋楼，根据建筑面积计算房价、单价和总金额。

“如果你按照建筑面积交易，你只需要去掉建筑面积的定价方法。”上述项目的总经理说。

事实上，早在2013年，以建筑面积作为唯一交易估价指标的香港就正式启动了“实用面积估价”模式。当年实施的《一手住宅销售条例》明确规定，新房销售只能以“使用面积”作为定价方法，并正式将“使用面积”纳入该条例。

在上述规定生效前十个月，作为一个社会转型期，香港特区政府专门建立了建筑面积定价和使用面积定价并行的“双轨制度”，使房地产交易双方能够适应不同定价方式之间的差距。

早在2002年，重庆市第一届人民代表大会常务委员会通过的《重庆市城市房地产交易管理条例》就指出，重庆市城市规划区内的商品房将以套内建筑面积的价格出售。因此，重庆成为中国第一个通过地方立法来确定商品房交易价格的城市。

除了价格规则的改变，公众关心的另一个问题是，谁来支付这部分原本由购房者支付的公摊面积？

“开发商需要承担成本。如果开发商需要支付原有的泳池面积，整体成本将会增加。开发商可能采取的一种方式是减少公共部分的面积。对于买家来说，居住的感觉并不那么舒服。”上述住房企业项目的总经理告诉经济观察网。

上述房屋销售负责人提到，根据香港和重庆的惯例，虽然交易是按套内面积计算的，但套内面积和分摊面积应在产权证上约定，分摊面积的所有权不属于开发商。

根据《商品房销售管理办法》，商品房的套内建筑面积是独立的产权，而共有建筑面积是共有的产权。

根据香港现时的做法，一些公共设施，例如会所、游泳池、网球场、地下车库、空中华花园等，都被列入政府公布的楼面面积豁免名单。至于空公共屋内多项设施的维修费用，香港采用单位分摊的方式，管理公司的加建设施行动必须获得业主立案法团的批准。

"无论采取哪种方法，开发商只需要保证项目的利润率."上述房屋企业项目的总经理表示，从实际角度来看，重庆和香港在计算内部面积方面并没有本质的区别，以前的销售方式是根据其他城市的建筑面积，以利于开发商。

(资料来源:《经济观察报》)

来源：环球邮报中文网