董家渡风云：中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

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在中国民生投资官网的介绍中，热情洋溢的话语献给了董家渡金融城。

“上海这座120万平方米的新金融地标将打造外滩标志性建筑和世界级的办公及生活环境。帮助上海建立一个城市的整体金融结构，成为与纽约和伦敦相当的国际金融中心。”根据视频介绍。

华丽的出生与华丽的开场相匹配。

五年前，即2014年11月，中国民生投资以248.5亿元的价格，在成立的第一年就拿下了位于上海外滩金融集聚带核心的董家渡13号和15号地块，在上海房地产行业大出风头。

然而，在接下来的五年里，当中国民生银行试图向巨无霸引入新的收购方时，上海金融法院的股权被司法冻结，宣布出售计划被暂时冻结。

然而，冻结的宣布始于2019年2月1日，不到两周之后，现在已经显示为解除冻结。

2月14日，天涯潮数据显示，外滩房地产开发有限公司(以下简称外滩)于2月13日变更股东，其中中国民生投资有限公司(以下简称投资)和上海房地产有限公司(由投资实际控制的孙公司)退出，绿地置业集团有限公司(以下简称绿地)新增股东；法定代表人变更为绿地集团高级管理人员徐荣普。

绿地收购已成定局，负债累累的中国民生投资有限公司终于可以喘口气了。

董2019年的开局之年注定不会平静。

但这只是董房地产故事的一部分。17年来，董家渡2号、3号、5号、9号至15号地块相继上演。

华润和绿城都留了下来，大海已经来了，必须撤出。融创错过了，并卷土重来...

回顾过去，每个企业的成功和失败，同样的生活方式，早在2002年就埋下了因果。

一个

2002年，在黄浦江东岸的煤炭码头附近，世茂投资50亿元建造的世茂滨江花园开始销售，为期一年。发言人是梁朝伟。或许在那个时候，外界进一步了解了滨江资源所创造的房地产价值。

董家渡就在河的对面，在西边。

在上海的发展史上，董家渡是上海开放后最繁华的城区之一。它位于浦西旧市政厅和南外滩之间，被称为“上海的诞生地”。

车间里有句话:“东家渡为依托，由南向北发展，就是外滩，再由东向西发展，就是上海。”

然而，董家渡在2002年仍然蔓延数公里的棚户区。

这自然与2002年1月10日公布的上海黄浦江综合开发规划不一致。

官方的发令枪是:目前海峡两岸的海岸线只有仓储、工厂和码头的功能，已经不能满足上海发展成为国际大都市的要求。黄浦江两岸应从生产向综合服务转变，实现金融贸易、旅游文化和生态住宅的功能。

旧城改造势在必行。

根据当时的协议，开发商应承担土地拆迁费用。请注意，潜台词是开发商支付了拆迁费，基本上赢得了土地。

在这场旧城改造和上海重建的盛宴中，首先幸运的是范海、浙江华泽集团和华润。

10号、12号和14号地块是最大的住宅地块，总面积为12万平方米。

地块2、3、11属于浙江华哲集团，总面积65，780平方米。

5号和9号地块属于华润，总面积为60，230平方米。

二

很难说清楚为什么野心勃勃的新鸿基不能进入董家渡，为什么这三个人是最好的候选人。

当然，官员们会警告开发商要看资金实力和速度。

在这三所学校中，大洋洲学校是最大的。当时，以卢志强为首的泛海部门被《新财富》评为中国八大金融家族之首。然而，房地产仍然是公司的主要业务。

穿过大海到上坡路。同年，在距上海800多公里的武汉，远洋地产赢得了汉口中心区王家墩中央商务区项目。据说“武汉当时并没有获得空第一军事基地的使用权”，但远洋成功进入。

浙江华哲集团的公开信息很少。当时，其控股母公司浙江国鑫是众所周知的:浙江省唯一的金融控股集团，于2002年成为健力宝的第一个股东。

至于华润，当时华润置地的新任总经理是王银。继皇城北京之后，该公司敲定了上海和成都的首批对外扩张城市。

当时，这仍然是职业经理人能够实现梦想的时代。当时，华润上海工作组的负责人是陈凯，他在华东地产界仍然很受欢迎。

根据华润内部刊物《华润》的详细报道，他是独自抵达上海的。

随后，华润邀请黄浦区副区长来京，并参观了华清嘉园、凤凰城等华润项目，以证明其实力。后来，华润进入了董家渡。

就这样，董家渡旧城改造的帷幕拉开了。

2002年，又有一个好消息，那就是上海在12月份成功申请了世博会。东杜佳就在世博公园的对面。

三

拆迁是政府、开发商和拆迁户之间的游戏。董也不例外。

相比之下，香港的拆迁相对透明。有一个“同一地区7岁”的补偿标准；价格不得由URA设定，不得由经销商设定，不得由被拆迁户设定。此外，公众可以深入参与旧的改革方案。

董的拆迁比预想的要困难。

2005年，在华润上海海滨花园一期工程董家渡首个住宅项目开工之前，由于周正毅一案，拆迁一度陷入停滞。

然而，这并没有阻止华润成为第一个在董家渡出售房子的开发商。然而，上海房地产市场在2005年进入了过去五年的冰点。

但至少，华润在拆迁方面赢得了时间优势。在做搬迁工作时，居民没有周围的房地产作为参考，他们对市场价格的期望值也较低。

大海并不平坦。

在2008年至2010年的年度报告中，10号地块的拆迁进度分别为84%、86.7%和87.67%。

你看，站在同一起跑线上的三家公司渡海的进度最慢:

2009年，华润上海海滨花园二期工程——华润外滩九里正式启动。从2005年到2010年，华润上海海滩花园多次开业，价格从开业之初的不到2万英镑涨到了4万至6万英镑。

华泽11号地块于2005年引入绿城后，2009年推出了绿城黄埔湾项目。

跨海10号地块还没有拆迁，更不用说12号和14号地块了。

搬迁户的补偿期望已经改变。在2003年和2007年，上海的房价达到了两个新高。

甚至华润在拆迁过程中也遇到了阻力。但它是黄浦江畔生活的赢家。当时，王银表示，董家渡不会是华润唯一参与的项目。2016年，在河的另一边，华润收购了申江集团一家子公司30%的股份，并获得了陆家嘴e20单元三块商业办公用地的开发权。可以说，黄浦江两岸遥相呼应。

2009年，我在绿城买了黄埔湾一期的一个朋友，更不用说有多划算了。参考价是5万，是的，是5万！由两个路口隔开的华润万丹九里的价格是10万元。

到目前为止，这两个项目仍然是董家渡大厦的肩膀。

2010年，黄浦江两岸地区发展“十二五”规划中的世博支持期结束，泛海地块的规划审批最终通过。

这时的董已经没有了后来故事的主角——孙宏斌和投资。前者仍在忙于出售Sunco和运营Sunac。后者尚未建立。

四

这些是董家渡地产第一季的地块。在接下来的日子里，拆迁、旧制改革、股权变更等元素将会表现得更加出色。

2015年，孙宏斌不得不承认，他与董的缘分只持续了三年。

三年前，即2012年，绿城和融创联手，两家公司的合资企业荣禄平台拥有绿城黄埔湾项目公司51%的投资权益。

这是孙宏斌和黄浦江之间最近的一个。即使你经常住在上海外滩的华德福，你也感受不到拥有黄浦湾这个绿色城市所带来的内心成就感。

融创的到来加速了绿城黄埔湾的发展。2012年，他们几乎完全拆除了有150年历史的不可移动文物“沈宅”。2015年，绿城黄埔湾几乎更名为“黄埔一号湾”。

孙宏斌的渴望终于fell/きだよ 0/:当融创绿城在2015年解散时，融创赢得了几乎所有绿色平台的高质量项目——除了绿城的黄埔湾。

从2011年到2015年，绿城处于一个多事之秋:从最早的消息说它将被HNA收购，陷入破产，到四大项目的转让，码头和融创的引进，外滩8-1地块的试运营等等。

然而，绿城这个词的项目是对价值保护的认可。绿城黄浦湾的价格一直在上涨，参考价格从5万元涨到10.5万元，甚至一度达到25万元。

再看看大洋洲，在此期间，它在董家渡的基调没有改变。关键词:它仍在被拆除。

2015年，当绿城黄浦湾卖到了25万平方米，华润九里园卖到了20万平方米时，远洋地产最终在年报中表示:“拆迁工作取得了突破性进展，10号地块已经全部拆迁。”

2015年，海洋国际公寓已经开始销售，并签署了38套。但是到目前为止，该项目的预售证书在网上房地产中找不到。

然而，在2015年的董家渡，拆迁进入了一个新的阶段。2011年1月，黄浦区的搬迁开始实施新政。

到目前为止，在黄埔一号房屋征收办公室(董家渡征地办公室12号、14号)的白色外墙上，已经用红色背景上的白色文字宣布了进展情况。

不要低估了，据当地居民说，卢淑君说，随着人数的增加，这真的会对钉子户产生心理上的督促作用。

然而，无论是远洋、华润还是绿城，他们面临的共同情况是不着急，只能边建边拆。因为这是毛镝。

五

没有对比就没有差距。

2014年，当钟敏投资进入董家渡时，没有必要担心。它的财团拿走的13和15块地是干净的土地。

经过12年的周期，这次出售的土地面积是12年前跨海大桥的10倍。该项目位于绿城黄埔湾和范海国际公寓后面。地块不再仅仅是住宅，也是商业和办公用地。

据了解，九仓董事长吴四次站在绿城黄埔湾楼顶看地，未能进入董家渡地块的预申请程序。最终的竞标者是中国民生投资和远洋。

你是想拿走土地还是和你一起跑都没关系。

不能说这两个家庭之间的关系是暧昧的。中国民生投资有限公司的五名董事长和副董事长中，有三名来自民生部。卢志强不仅是中国民生投资公司的副董事长，也是远洋董事长。

说白了，谁得到土地谁就受益，区别在于开发主体不同。

2014年，当中国人接管这块土地时，泛海将其名称从泛海建设改为泛海控股，官方声明是转型为“房地产+金融+战略投资”。在许多主要业务中，金融排在第一位。

董拿下后，中国民生投资在房地产领域的扩张并没有闲着。毕竟，当时中国民生投资的59家股东企业中，有一大批是从房地产起家的。

2015年，中国民生投资有限公司在阳光城投资45亿股，斥资14.9亿港元进入危机中的上海集团。2016年，他再次进入益达中国。

但这些可能没有董金融城重要。据卢树军了解，该项目在国内被视为中国人民投资的“海上顶峰”。

2015年，“让海洋变得更深”并破土动工。2019年初，“大海捞针”开始动摇。

2019年2月1日，在中国民生投资持有的董家渡金融城股权开始被司法冻结之前，董家渡金融城已经出售过一次。

原来，董在金融城，中国民生投资占85%，房地产占10%，上海滩国有背景投资占5%。2017年，中国民生投资将其所持上海杜佳房地产36%的股份和9%的股份转让给安信信托，共计45%。

股权变动后，钟敏投资+杜佳房地产持有50%，安信信托持有45%。

2019年2月14日，媒体披露绿地控股以120亿元人民币的价格收购了中国民生投资有限公司上海董家渡项目50%的股权，包括股权转让资金和相应的债务。

六

如果格林兰赢得了董家渡金融城，孙宏斌在2019年初发起的特大M&A案将会成为董家渡跨海地块的焦点。

但至少，由未来金融打造的“海洋公寓”傲然屹立在董家渡的多家住宅企业之中。至少，四年后，孙宏斌回到了董家渡。

在这次交易中，远洋终于去了武汉中央商务区进行退货项目。公告称，“武汉中央商务区项目是公司未来房地产业务的重要支撑，是发展金融和战略投资业务的重要载体。

也就是说，17年前，武汉还是“空军机”的所在地。

据卢淑君介绍，孙宏斌几年前与卢志强有过一些接触，并表示对泛海京华项目感兴趣，泛海京华项目也被称为国际住宅小区。

多年来，在董家渡过海并不容易。根据协议，“只有搬迁工作达到80%以上，才能申请土地使用权证。”

然而，进入董家渡后，孙宏斌像华润、中国浙江、绿城、远洋一样，难逃拆迁。

无论是人生的成败，还是商业战争的成败，孙宏斌仍然以一种高调的姿态看待外界。

接下来，让我们看看孙宏斌应该如何拆除和建设。

现在在董家渡，北部有2号和3号地块，拆迁是从2016年开始的，那年中国和浙江赢了。

董家渡旁边是外滩8-1地块，潘石屹的个体户和郭广昌的复星在这里打了三年零四个月的仗。

外滩8-1与中国民生投资有限公司董家渡金融城的共同点在于，它们都离不开“土地上市制度”。

唯一的区别是前者是一把真正的锤子；后者就快到了。

当然，董家渡金融城的地块最终是以招标方式出售的，在2014年的出售现场，1号和2号分别获得了一张卡。

来源：环球邮报中文网