市场降温购房更理性 房企巨头难迎“开门红”

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破纪录的融资计划和极低的销售业绩都是与“钱”密切相关的数据，揭示了2019年初主要房企的真实生活状况。

最近，约30家知名房地产企业公布了今年1月份的销售业绩。与去年同期相比，一些领先的房地产企业经历了急剧下降。据相关机构统计，30家房地产企业销售总额同比下降11%。其中，万科、恒大、碧桂园下跌逾500亿元。与此同时，近期各大房企纷纷披露融资计划，这正好从另一个侧面反映了房企的血压。

“三巨头”的业绩下降了532亿元

整体低迷的销售业绩并没有因前后排名而有所区别。相反，领先的房地产企业跌幅更大。

前不久，万科宣布今年1月份销售额为488.8亿元，比2018年1月份的679.8亿元下降了28%；恒大1月份的销售额为431.7亿元，也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%；碧桂园只公布了归属于股东权益的合同销售额330.7亿元。碧桂园没有公布去年同期归属于股东权益的合同销售额，但中原地产估计这一数字约为460亿元。因此，碧桂园也经历了28.1%的下跌。

至此，“三巨头”都经历了约30%的下滑。仅在这个月，三巨头的总销售额就下降到了532.2亿元。据中原地产研究中心统计，截至2月13日，今年1月共有30家房地产企业公布销售额，总销售额为3189.4亿元，较2018年同期的3574.76亿元下降11%。

30家房地产企业共减少11%，没有像三巨头那样暴跌，而是受益于一些中小房地产企业的“转危为安”。根据公布的数据，新城开发、金谷和凯撒都有不同程度的增长。“与去年相比，整体销售明显放缓。其中，领先的房地产企业同比下降，销售数据开始下降；分化现象依然明显，中小住房企业的数据仍在上升。”中原地产首席分析师张大伟表示。

市场降温买房更为合理

“销售业绩反映的是交易结束，但交易结束必然会受到供应结束的影响。”国内一家知名房地产企业的营销总监向记者分析，今年第一年的销售业绩显示，由于地方监管的深化，市场逐渐降温，热度下降，买家更加理性。

在房企内部，更接近市场的指标已经显示出降温的迹象。上述负责人以北京市场为例进行了介绍。2018年初甚至更早，市场温度更高，去除率更高，交易周期更短。据其内部统计，去年购房期约为一个月，而热门房地产期往往只有一两周；但是，从去年下半年开始，一些楼盘的看房时间甚至延长到了两三个月，只剩下了一个月左右的适用房时间。

许多业内人士认为，这一现象的关键原因是供应的增加。自去年下半年以来，北京市场上的竞争性住房和共有产权住房的供应进一步增加，吸引了一批急需的住房。"买家开始向开发商提出“要求”. "另一位房地产企业销售负责人表示，当消费者有更多的房产可供选择时，会有更详细的比较，而不是在楼市发高烧时“只看期望值，不看质量”。

此外，一些三级、四级城市曾在2018年发高烧。随着调控的深入，这些城市逐渐退烧，恢复了理性。对于一批依赖四线城市的领先房地产企业来说，销售业绩势必受到影响。

房企窗口时期亟待“补血”

2月12日，华夏幸福披露将向海外专业投资者发行1亿美元的高级无担保固定利率债券；一天后，融创中国还宣布发行2022年到期的8亿美元优先票据。

在业绩下滑的同时，这是一项针对房企的密集融资计划。今年1月以来，已有近90家房企宣布融资，融资总额超过2100亿元；春节后的最近几天，融资计划已达数十亿美元。

事实上，2018年，在融资监管更加严格的环境下，房企的融资渠道不断收紧。诸葛搜房首席分析师陈雷表示，从房企的就地融资来源分析，自2018年以来，国内贷款比例下降，自筹资金比例上升。自2017年以来，在公司债券收紧之后，海外债券的发行逐渐升温，发行率也立即上升。据《诸葛找房子》披露的数据，截至2018年底，海外融资利率为9.00%-13.75%，融资成本远高于国内融资利率3.69%-8.50%。

业内人士认为，越来越多的房企正在加快融资，以应对债务偿还的高峰期。“据公开统计，2019年，住房信托到期3669亿元，债券和中期票据到期4189亿元，总计7858亿元。”陈雷说。

来源：环球邮报中文网