“345战略”只差最后一步，2019保利发展能否冲回前三？

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2018年9月，保利地产正式晋升为保利发展控股集团有限公司(600048.sh，以下简称“保利发展”)。同时，公司宣布未来将从客户的角度考虑企业的发展价值和品牌魅力，以战略眼光和决心跨越周期，以保利精神聚集优秀人才。对于一家拥有27年历史的领先房地产企业来说，这是一次自我更新。

2018年，保利发展实现合同金额4048.17亿元，合同面积2766.11万平方米，分别增长30.91%和23.36%。

保利发展之前宣布的“345战略”目标是在2018年实现4000亿元的销售额，在2019年实现5000亿元的影响力。在2017年底的股东大会上，宋广菊董事长曾表示:“保利在2018年重返前五名是可以的，我有信心保利在未来两三年内将跻身前三名。”根据这些先前提出的目标，保利发展的业绩可以说是2018年的一个成功的结局。

在新华社全球杂志、中国投资协会投资咨询专业委员会和标准排名联合发布的2018年中国上市房企绿色信用指数50强报告中，保利发展以68.51的综合得分与远洋运输集团并列第13位。

土壤保持力减弱，去污压力降低

4000亿元销售的主要贡献区域仍主要来自一、二线城市及其都市区的核心城市。保利在2018年开发了新的土地储备。从征地总面积看，一线城市占9.4%，二线城市占44.3%，三四线城市占46.3%。从征地总量来看，一线占23.1%，二线占39.8%，三线和四线占37%。

从城市分布来看，征地量排名前五位的城市是广州、佛山、武汉、上海和杭州；按征地面积排名前五位的城市是武汉、广州、佛山、青岛和惠州。它们是一线和二线城市，是大都市地区的核心城市。

就金额而言，保利发展2018年的土地收购较2017年有所减弱。2018年，征地金额1940亿元，同比下降29.8%；征地面积3110万平方米，同比下降31.2%。

截至2018年上半年，保利发展的土地储备面积为2.19亿平方米，较年初的2.07亿平方米增长5.8%，累计签约销售面积为1453.9万平方米，同比增长37.9%。

截至2018年上半年，保利发展的土地储备倍数为15.03，较去年同期的16.12下降了6.8%，在标准排名统计的100家上市房地产企业中排名第24位，较2017年的17位有所下降，但远高于行业中位数10.78，土地储备相对充裕。

标准排名使用“库存/平均预收款”指数来衡量企业的去化学压力。保利发展销售的增加和土地收购的弱化导致了预付款收入的增加大于库存。

保利发展的“存货/平均预付款”指数除2017年略有上升外，近五年呈下降趋势。截至2018年第三季度，保利发展的“存货/平均预付款”指数为1.88，较去年同期的2.03下降了7.4%，低于标准排名统计中100家上市房地产企业的中位数2.69，消除压力较小。

截至2018年第三季度，保利发展的平均预付款为2713.87亿元，比去年同期的1930.45亿元增长40.6%，而949.21亿元的营业收入仅比去年同期增长25.7%，预付款周转率为0.35%。

尽管该指数从年中的0.23上升，但与去年同期的0.39相比，下降了10.3%。保利发展2018年年中的预收款周转率低于标准排名统计中100家上市房地产企业的1/4分位数，预收款结转收入效率较低。

利润水平继续提高，净负债率上升

由于近年来销售额的增加和恢复，保利发展业务的利润水平持续提高。

2018年上半年，公司毛利率同比增长4.59个百分点，达到35.39%，高于标准排名统计的100家房地产上市企业32.52%的中值，盈利能力进一步提高。2018年第三季度，保利发展毛利率为32.69%，同比增长0.48个百分点，增速较年中有所回落。

值得注意的是，随着计息负债规模的增加，一些直接融资项目的当期费用导致保利发展的财务费用快速增加。

2018年上半年，保利发展的财务支出为17.92亿元，同比增长137.04%，增幅为7.56亿元。截至2018年第三季度，保利发展的财务费用达到25.26亿元，比2017年全年的财务费用高出23.92亿元。

保利发展财务费用的持续增加将直接增加企业的经营成本，从而进一步侵蚀保利发展的利润率，影响企业的盈利能力。

负债方面，2018年上半年保利发展负债总额为6455.25亿元，较年初的5382.12亿元增加1073.13亿元，扣除预收账款后的资产负债率为67.8%，同比增长0.89个百分点，低于标准排名统计的100家上市房地产企业74.35%的中值。

此外，自2016年以来，公司的净负债率一直在上升。2018年上半年，保利发展的净负债率也同比大幅上升，净负债率为93.26%，比去年同期的86.57%上升了6.69个百分点，高于标准排名统计中100家上市房地产企业的86.29%的中位数。其中，净负债率上升的主要原因是长期贷款1907.49亿元，较年初的1476.54亿元增长29.2%。

截至2018年第三季度，保利发展调整后的资产负债率和净负债率分别为101.43%和68.03%，同比下降1.18和0.41个百分点，杠杆水平有所提高。

融资活动支持现金流，长期偿付能力持续下降

近五年来，经过发展调整后的保利速动比率总体呈上升趋势。

2018年上半年，公司调整速动比率为2.05，比去年同期的1.73提高了18.49%，超过了标准排名统计中100家上市房地产企业的3/4分位数1.14。2018年第三季度，公司调整后速动比率为2.18，同比增长22%，短期偿债能力非常好。

保利发展调整后的现金比率近年来也在增加。2018年上半年，调整后的现金比率同比增长7.5%，达到0.72，也超过了标准排名统计中100家上市房地产企业0.5分位数的3/4。

值得注意的是，保利发展的现金流中，投资活动和业务活动的现金流为负，其中投资活动的净现金流同比下降95.44%，业务活动的现金流同比下降2.35%。

与此同时，保利发展的长期偿付能力也在逐年下降。通过“(货币资金+存货+投资性房地产-预收款)/债务总额”指标来分析企业的长期偿债能力，2018年上半年，保利发展的“(货币资金+存货+投资性房地产-预收款)/债务总额”指标同比下降7.7%，至0.48，低于标准排名统计中100家上市房地产企业的1/4分位数0.5

与良好的短期偿债能力相比，公司的长期偿债能力不容乐观。

开始新的旅程

保利发展以49.1万平方米的二、三级建筑面积和68.51的绿色信用指数在“2018年中国住房上市企业绿色信用指数50强”中排名第13位。

其中，盐城保利荣获绿色建筑工程。文远虎子1-3号楼、5-13号楼、15-23号楼、徐州保利合景龙湾花园一期23-32号楼、34号楼、徐州保利合景龙湾花园二期16-22号楼、南京保利唐越第一幼儿园、珠海横琴保利国际广场二期绿色建筑“三星”项目。

在绿色施工方面，保利发展加大推进节能减排措施的实施力度，包括成品循环洗车槽、太阳能led照明、周转钢板路面硬化、预制施工道路、标准化预制防护措施、水雾抑尘系统、地面专用垃圾清运管道等几十项绿色环保施工措施，预制结构、预制室内、爬升脚手架、铝合金模板等多项先进节能环保施工技术在20多家子公司推广使用，覆盖面超过95%。

同时，在保利社区，我们将大力推广绿色生活方式，与业主共同创造绿色、健康、节能的生活环境。

2018年，保利地产升级为保利发展。随着新起源时代的开始，保利发展开始了新的发展历程。保利发展站在行业新起点，高喊“重回前三名”的口号，意味着在主营房地产业务中，保利发展以积极的态度寻求规模升级。但是，保利发展在“重回前三”的同时，也要注意自身的现金流状况和融资费用的不断扩大，防范公司长期偿债能力的不断弱化。

(来源:标准排名官方数字)

来源：环球邮报中文网