卖一买一成购房趋势 新年换房如何避免入坑?

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想要通过“卖一套买一套”来换房的房主经常会遇到经纪人，他们在出售房产时上门签订独家代理合同。最近，一些业主报告说，还有一个"限时价格合同"出售房屋；中介经纪人出示的合同显示，“超过已付房价的部分”属于中介公司。这种行为违法吗？

中介“吃差价”合法吗？

2018年11月初，杨先生想以118万元的价格出售位于海珠区姜堰路的一套小公寓。卖房子的信息在网站上发布的那天，他接到了几十个电话要看房子。

然而，来看房的人不是真正的买家，而是中介公司的经纪人。其中一名经纪人极力劝说杨先生与其公司签订“独家代理销售”协议，并向杨先生解释了协议内容:中介公司是该房屋的独家销售代理，保证该房屋在三个月内以118万元的价格售出，并向杨先生支付定金5000元。一旦房屋在三个月内没有售出，杨先生就不需要退还押金。

该经纪人还声称，一旦他们“独家代理”杨先生的房子，他们会把房子的信息放在每个网站的顶部，并很快出售。杨先生听后，同意签订独家代理合同，并收到定金5000元。

没想到在签约时，中介拿出一份“承诺书”让杨先生签字，并解释说这份承诺书“是独家代理合同不可或缺的一部分。”

承诺函中列出了杨先生出售该房产的实缴房款，并明确约定“超过实缴房款的部分，我愿意给予你无条件的一次性奖励。”我永远不会后悔这个承诺。”

由于杨先生确实急于出售该房屋，又由于中介一再保证他能在约定时间内出售该房屋，且中介收取的佣金极低，杨先生签署了合同。

目前该房屋已找到买家，中介给出的报价比杨先生的实付价格高12万元。

“有限溢价分享”非常普遍

上述情况是正常情况还是正常情况？本报记者采访了在广州二手房交易领域取得巨大成就的资深内幕人士周先生。

周先生说，这种吃差价的方法在一些中小中介公司非常普遍，通常有一个专业术语来形容它，这就是所谓的"有限溢价分享"，即中介告诉房主吃差价公开和诚实。为了省事，房主与中介签订了协议。房主确定已付房价后，中介与买方协商价格并签署协议。较高的差价属于中介公司或由中介公司和房主按照约定的比例分割。

“如果在大型中介银行发现这种情况，一旦属实，该方将被开除，并提交中介协会列入黑名单。”周先生说，但“对小中介的处罚并不那么严厉。”

“有限保费分享”是否构成犯罪？周先生说，由于"分成"是业主所熟知的一种报酬方式，业主愿意抽取一部分销售款来奖励经纪人，这具有"私下奖励"的性质，所以在法律层面上一般是不违法的。也就是说，即使一些买家后来发现他们已经吃了差价，他们也不能拿回差价。

周先生建议购房者在买房前应该四处逛逛。在同一套房里，问几家中介公司。"肯定会有正式的中介公司来报告业主的实际价格."此外，如果你遇到独家代理住房，你应该首先调查和了解同一社区和同一类型的住房在同一时期的市场价格水平，然后再作出决定。

当心低价竹笋背后的陷阱

因为黑中介会报告房主的房价以获取溢价。消费者逛完商店后看到的最低市场价格是业主的真实价格吗？

也不是。利用低价来吸引顾客，然后利用“业主反价格”的借口来抬高价格，也是黑市中介“吃差价”的常见手段。

记者曾在不同网站上搜索同一栋房子的销售信息，发现挂牌价格差异很大。为了辨别真假，选择了一个报价最优惠的中介和一个市场信誉好的中介，他们联系了挂在房产下面的经纪人，询问买家关于房价的情况。

"为什么你挂的价格和其他网站上的不同？"

报出最佳价格的中介回答说:“我有全网最好的价格，这是业主给我的底价。”如果你选择全额支付一笔交易，我可以和店主商量，给你多一点折扣。你可以先跟我看房，我们再谈价钱。”

这位信誉良好的中介回答说:“我们的卖价是完全真实的，有业主的记录和相关的合同证明。房价的每一次调整或变动都要经过业主的批准。此外，如果房主在没有通知的情况下改变价格，我们将取消上市，并等待真正的价格谈判，然后再把它上架。”

记者用这两个答案问周先生，从业内人士的角度来看，哪个是真的，哪个是假的？

周先生说，一是价格波动，说这是底价，但空还有谈判的余地；二是有直接证据证明房价的真实性，而房价的真实性已经凸显出来。一些非法中介经常利用低价房引诱顾客上钩，然后在顾客对自己的房子满意后向他们传达“业主反价格”的信息。“反价格”的价格只是“高溢价”的中间价格，而不是买家的实际售价。因此，顾客不得不支付高昂的购房成本，而房主也无法以最合理的价格出售房屋。

因此，购房者在遇到低价房时要保持清醒的头脑，“天上不会无缘无故地掉馅饼”。

来源：环球邮报中文网