房地产调控成果显现 投资增速持续小幅回落

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国务院发展研究中心研究员刘为民

2018年，房地产开发完成投资12.03万亿元，自2017年8月以来累计同比增速略有下降。年投资增长率为9.5%，比2017年高2.5个百分点。其中，住宅投资8.52万亿元，增长13.4%，比2017年增长4个百分点。总体而言，房地产投资增速运行平稳。

促进2018年房地产投资相对稳定增长的主要因素如下:一是土地补充因素。受部分城市存量下降、发展周期等因素影响，2018年7月后，部分城市征地热情增加，征地增速大幅提升。全年征地面积2.91亿平方米，同比增长14.2%。第二，由于城市政策因素。为避免“一刀切”的问题，本轮房地产调控实施了“一城一策”，调控精度明显提高。对于供应紧张和库存高的城市，实行分类监管，使自住需求有序释放。同时，政策性住房制度及其实物建设的创新也缓解了商品房建设的下行压力。第三，市场预期因素。在坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的背景下，市场预期有所提高。从房地产投资的后续趋势来看，房地产市场的调控仍将坚持不懈、毫不动摇的基调。资金方面，2018年房地产开发资金来源同比增长6.4%，其中银行贷款同比下降5.6%。这种总体资金紧张的局面将继续下去。在土地层面，中部的土地溢价下降。以2018年12月为例，一线城市、二线城市和三线城市的地价分别为2.29%、7.48%和11.45%，与过去30%以上的地价形成了明显对比。因此，从资本和土地的角度来看，2019年房地产开发投资的增长率将继续下降。

随着房地产市场主体责任的加强，一系列市场调控措施得到有效实施，房价快速上涨得到明显抑制。从2018年12月新增商品房环比价格变化分析，除一线城市新增商品房销售价格同比上涨1.0个百分点外，31个二线城市和35个三线城市新增商品房价格同比分别下降0.3个百分点和0.2个百分点。2018年，商品房销售面积同比增长1.3%，处于历史低位。此外，由于资金供应紧张和对资金周转率的要求，项目降价和付款的动机增强。因此，预计2019年房地产市场价格仍将处于调整阶段。

建议进一步加快建立房地产长效机制和基础体系，重点支持“新市民”和首次置业者购买中小套型和低价位住房，完善新市民政策金融体系，制定更加合理的税收优惠政策，积极探索多层次土地供应渠道等。，提高政策目标群体的住房承受能力，加快充实和完善政策住房供应体系，有序推进中低收入新市民进入住房保障体系，促进实现全体居民住房。

来源：环球邮报中文网