北京房地产发展或面临拐点 住宅去化速度不甚理想

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今天，第一太平戴维斯发布了2018年第四季度北京房地产市场研究报告，重点解读第四季度写字楼、零售、住宅和大宗投资市场的表现，并展望未来趋势。

第一太平戴维斯(Savills)华北区董事长安托尼·麦奎德(Anthonymcquade)表示:总体而言，与前三季度相比，2018年第四季度北京房地产市场的整体表现有所下滑，这主要是由宏观经济放缓等多种因素造成的。在住房市场上，商品房的新房供应量远远高于成交量，住房项目的去工业化压力很大。写字楼市场正面临一些行业的调整，企业需求疲软，租金增速略有放缓。另一方面，国内和外资机构在投资市场都非常活跃。本季度订单频繁，北京现有资产的投资价值不断上升。

根据第一太平戴维斯研究部的市场调研，2018年第四季度，北京甲级写字楼市场迎来了两栋新写字楼的供应，分别位于望京和菜市口，导致空甲级写字楼的入住率略有上升，较上月上升0.3个百分点，至7.0%。受经济增长放缓、金融监管日益严格等诸多因素的影响，曾经作为主要租赁公司的金融和信息技术企业在第四季度都出现了一定程度的疲软，导致租金增长动力不足。目前，全市月平均租金为每平方米369.0元，租金指数环比小幅上涨0.9%。

经过多年的快速发展，北京甲级写字楼市场正面临需求疲软、增长放缓的新挑战。租户和业主都需要积极调整租赁策略，以适应当前环境带来的变化。此外，2019年，北京写字楼市场的新供应将集中在中央商务区的核心区域——中富大厦和李泽金融商务区。预计这两个地区的已完工项目将在今年内开始大量供应，这将对办公市场格局和供需关系产生重大影响。

零售市场方面，2018年1月至11月，北京市社会消费品零售总额同比仅增长3.0%，仍处于较低水平，但商业零售市场整体表现保持相对稳定。本季度，零售市场迎来了三个新项目的开业，分别是崇文门的合肥景泰富茂广场、回龙观的畅达万科广场和大兴区的凯德商城天宫苑。根据第一太平戴维斯研究部的市场调查，全市商场的入住率保持稳定，同比增长0.4个百分点，达到93.7%。全市商场一楼月平均租金为每平方米944.9元，租金指数环比增长0.5%，同比增长2.9%。

在住宅销售市场，2018年第四季度，房地产市场供应充足，但去工业化速度不理想，总体情况是供大于求，而新建商品房销售价格指数趋势保持稳定。根据第一太平戴维斯研究部的市场调研，2018年第四季度，一手普通住宅市场新增供应量继续增加，达到269.86万平方米，分别增长54%和271%；相应地，第四季度的交易面积为111.5万平方米，同比分别增长4.8%和73%。

在高端住宅租赁市场，2018年第四季度，服务式公寓的租赁需求和平均房价均稳步上升。

第一太平戴维斯研究部(Savills Research Department)的最新市场调查显示，该市服务式公寓的整体入住率较上月略有下降，下降了0.3个百分点，至90.1%，但与去年同期相比上升了2.5个百分点；月平均租金达到每平方米256.28元，租金指数环比增长0.7%，同比增长7.5%。

在投资市场方面，第四季度北京大型投资市场异常活跃，成交量极高的大额订单不断出现。本季度共记录了7笔大型房地产交易，总成交额为294.22亿元，为近十年来单季度最高值。外资机构和国内投资者都对北京股市表现出极大兴趣，并通过高度定向的投资改善了自身布局。

展望未来，在宏观经济下行压力加大的背景下，微调房地产相关政策的可能性越来越大。在中央层面，建立房地产调控长效机制、住房与无房、租贷并举等监管核心框架不会动摇，但也将适度下放权力给地方政府，强调城市治理、分类指导、强化城市政府主体责任。可以判断，2019年北京房地产市场将充满变化，这也要求所有相关从业人员保持高度警惕，顺势而为，迎接未知挑战。

来源：环球邮报中文网