融创被传分拆物业赴港上市 孙宏斌欲辟新战线

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7月24日，融创一个项目的一名退休员工向《时代周刊》记者透露，融创实际上早在一年前就开始筹划财产分割和上市。目前，融创的核心力量还在融创物业服务集团有限公司(以下简称融创服务)。

此前，路透社的子公司ifr援引知情人士透露，融创中国正考虑分拆其物业管理服务业务，并在香港上市，可能筹资10亿美元(约78亿港元)。

据知情人士透露，融创中国正就融创服务的上市事宜与财务顾问进行谈判，ipo最早可能在今年进行。

事实上，早在今年5月28日，在融创中国的年度股东大会上，融创中国首席执行官王梦德就表示，融创服务将于今年上市。

“我希望通过上市来激励团队并释放价值。此外，该服务集团的上市优化了融创的资产结构，支持提高净资产和降低负债率的战略，但目前还没有非常严格的时间表。”王梦德说道。

关于目前的上市进展，7月24日，《时代周刊》记者采访了融创，但截至发稿时，尚未收到任何回应。

同一天，一位接近融创的人士告诉《泰晤士报》记者，根据融创中国的现状，融创服务将通过赞助在香港资本市场上市。

负责融创服务的前首席财务官

《时代周刊》记者询问田燕，发现最近融创服务增加了一家外资企业，即北京融创贵信物业服务有限公司..公司成立于2020年7月14日，法定代表人程玲，经营范围包括物业管理。股权关系表明融创服务持有100%的公司股份。

7月25日，一位行业分析师向《时代周刊》记者承认，融创这次在北京成立了一家公司，可能是为了在房地产上市后更好地承接业务。

融创总裁孙宏斌曾在2019年业绩发布会上表示，融创在2020年将做的三件事之一是“优化资产结构”。他说，为了保持今年的高质量持有，一些东西将被添加，一些东西将被处置。

融创中国于2019年2月4日注册成立汇西(香港)投资有限公司，同年3月28日注册成立天津贾蓉物业服务有限公司

2019年9月，融创地产更名为融创服务，跟随融创17年的资深人士曹红玲被提升为融创服务总裁。

从那以后，曹红玲不再担任公司的首席财务官，而更多地关注房地产行业。融创中国的秘书兼副总裁高希于2019年9月23日被任命为融创中国的首席财务官。

随着曹红玲转到融创服务，融创住宅的控股股东由融创房地产集团变更为融创服务，曹红玲成为融创住宅董事长。根据天燕查的公开信息，曹红玲目前是融创的服务经理和执行董事，也是最终受益人。

融创的上述员工向《时代周刊》表示，曹红玲多年来一直负责融创的财务工作，这使得融创更容易在上市初期解决财务问题，推动上市进程。

2019年11月，融创服务将其注册资本从1亿英镑增至3亿英镑。目前，汇西香港拥有天津贾蓉100%的股份，天津贾蓉拥有融创服务100%的股份。

2020年5月7日，融创服务完成了对开元地产的股权收购。两天后，融创服务推出了一个全新的子品牌“全球融创服务”。

可以看出融创服务的拆分和上市进程正在有序推进。

业务规模再次扩大

根据融创中国2019年的财务报告，其物业管理收入为70亿元，占总收入的4.1%。虽然物业服务收入所占比例很小，但它只是物业销售项目。2016年至2018年，该收入分别为7.33亿元、22.1亿元和50.1亿元。

目前，融创服务已在中国141个城市部署，27家控股公司分布在石家庄、天津、北京、重庆、宁波、青岛、成都、湖北、浙江、海南等省市。

据公开信息，融创的服务业务包括融创服务集团和融创房屋维修公司，业务布局涉及高端住宅、g20会展、医院、公园、写字楼和文化旅游购物中心。融创利用自身的业务特点，将服务延伸至酒店、展览和文化旅游。

7月24日，据融创的相关工作人员告诉《时代周刊》记者，融创将通过并购和与其他企业的合作在全国范围内扩张，以增加其市场份额，并涉足更多的行业和业态。

根据融创2019年年报数据，融创的服务管理收入及其他收入较2018年同期的物业收入增长69%。该物业协议管理面积约为3.5亿平方米，其中，集团房地产部门现有项目储备面积为1.44亿平方米，拟改扩建合同面积为2.11亿平方米。

据嘉里数据显示，截至2019年，中国15家物业管理公司的管理面积已超过1亿元，碧桂园、万科地产、彩生活等龙头企业的管理面积已超过3亿平方米。

7月23日，诸葛房产数据研究中心分析师王晓宇向《时代周刊》记者承认:“房地产行业本身就是一个利润相对较小的行业，而房地产企业扩大收入、提高利率的最直接手段就是扩大经营规模。”

就收入构成而言，融创服务的收入构成略显模糊。融创服务2019年的总收入为70亿元，其中合资公司的物业管理费为6.52亿元，关联公司的物业管理服务费为5523万元，其余63亿元均列为公司收入。

房企瓜分了房地产市场

事实上，融创并不是今年第一家拆分房产并上市的房地产公司。

根据中智地产的调查，今年以来，香港股市新增了6家物业服务企业。仅在7月初，金融街地产(01502.hk)、红阳服务(01971.hk)和郑融服务(06958.hk)三家企业就在一周内集中摇铃上市。截至7月10日，已有30家物业服务企业在港股和a股上市，另有10家企业提交了表格。

尚不清楚尚未提交表格的融创服务能否赶上今年的上市巴士。然而，自2018年以来，亚人寿()和碧桂园()等多家房地产公司的上市，确实引发了一波房地产企业的拆分浪潮。

据华盛证券统计，绿城服务、凯撒丽人、殷诚人寿、亚人寿、保利地产、奥园健康、时代邻里、滨江服务等10家物业管理公司的股价较发行价涨幅均超过100%，增长率分别达到352.76%、260.34%、239.45%、221.54%和133%

显然，物业服务已经成为房地产企业的第二条战线。今年上半年，当整个市场稳定下来时，房地产行业仍然取得了不错的成绩。

风能数据显示，上半年26只a股+h股的平均增长率为53.6%，加权平均增长率为117%。

随着房地产市场的逐渐升温，房地产行业已经进入股票游戏，抢占市场份额已经成为房地产企业面临的问题。

一些业内人士认为，房地产公司可以剥离房地产上市，一方面可以将原本需要输血的企业变成造血企业，拓宽融资渠道；另一方面，它有助于降低债务杠杆。如果融创中国能够成功剥离其资产，它将增加融创中国的资产，并间接减少其负债。

根据融创中国2019年年报，截至2019年底，融创中国贷款总额为3222.7亿元，总资产为9606.49亿元，总负债为8465.55亿元，资产负债率为88.12%。

7月24日，同策研究所所长肖云祥向《时代周刊》记者承认，融创服务上市有两个主要含义。一是融资效应，通过拆分房地产上市直接为资本市场融资，提高融创的整体实力。财务实力和市场估值也能创造稳定的现金流。同时，获得融资后，还可以减轻集团的财务压力；第二，目前，房企越来越重视对现有物业的管理，许多房企拆分物业，分业上市，这是龙头企业发展的必然趋势。通常情况下，上市获得资金后，可以加快自身服务管理和运营模式的优化，以充足的资金实现大规模的横向收购。

肖云翔表示，一些物业管理的增值服务实际上有很高的毛利率，可以优化数据报表，促进公司估值。

7月23日，58房屋研究院院长张博告诉《时代周刊》记者，物业服务本身属于轻资产行业，收入波动相对较小，物业服务企业自身受COVID-19肺炎疫情影响相对较小，市场预期相对稳定，所以目前节点表现相对较好。

来源：环球邮报中文网