無房 | 都市圈收获华夏幸福

本篇文章4077字，读完约10分钟

日内瓦公约、伯尔尼公约...瑞士是一个一言不发就签署了该公约的国家。

2017年11月，位于阿尔卑斯山脚下的小镇阿尔文也宣布了一项小镇大会:

每个成年人可以得到25，000瑞士法郎的住房补贴，每个儿童也可以得到10，000瑞士法郎。

据计算，一个三口之家带着包入住，净赚6万瑞士法郎，相当于40多万元人民币。

天上没有馅饼，但金条可能会掉下来。

阿尔文是一个典型的瑞士小镇，风景优美，空空气清新，像一个仙境，但这样一个好地方不能留住人。

2017年，镇上只剩下240名居民和7名儿童，人太少，甚至学校都关门了。

因为阿尔文没有企业，镇上的年轻人去了其他城市工作，市长不得不流血以吸引人们。

这是发达国家的普遍现象:

人口向中心城市的工业带流动，导致其他地方人口的严重流失。

中国的空村也是这种经济流动的产物。

自古以来，就有人说，要想安居乐业，就应该把安居乐业颠倒过来。

城镇和乡村不能提供充分的就业，小城镇的年轻人像洪水一样涌向北上广。一些特大城市的中心城市人口已经人满为患，出现了明显的“城市病”，需要向周边地区缓解。

当池塘充满水，但雨不停，水会溢出到周围的水槽，水位会迅速上升。这个周围的水槽现在也有一个高大的名词:

大都市区正在成为中国发展最快的地方。

自2014年以来，北京周边区县人口增长率开始超过核心区，成为北京都市区人口增长的主要区域。

对于人口快速增长的房地产企业来说，房子会卖得又快又好。

一家房地产企业曾多次“筛选”中国15个核心大都市，被称为华夏幸福。

上周，华夏幸福满怀感情地给股东写了一封信，冷静地做出了判断:

趋势机会正在消失，结构性机会将继续出现。

在过去的十几年里，华夏幸福一直在努力打造都市圈的城市，称之为工业新城，一个个建设工业园区，承接大城市的产业链转移。

它还承担了大都市地区的人口红利。

一个

从2017年开始，中国上演了一场无烟战争——一场掠夺人民的战争。

战争画的风格是这样的:

一个年轻人去Xi安探亲，在火车站被警察拦住了。警察问，“你是Xi人吗？"

男孩:“不，我是来探亲的。”

警察:“把它带回派出所，符合亲戚朋友定居的条件。”

另一个年轻人旅行了，换到了Xi火车站，被警察拦住了。警察问:“你受过什么教育？”

男孩:“大学生。”警察挥挥手说:“把它带回警察局，建立一个学术记录，并偿还火车票的钱。”

这还没有结束。一个年轻人在Xi安街闲逛，遇到了警察。警察问，“你是Xi人吗？"

“好了，别说了，我是本地人。”

警察:“把它带回派出所，让外地的大学生到派出所来接你，然后学生们就会安定下来。”

战争一直在升级。今年3月18日，石家庄推出了终极版“抢人”:率先在省会城市推行零起点结算政策，只要有身份证和户口簿，就可以结算。

一个外国人走在石家庄街，遇到了警察。谈话内容如下:

警察:你是人类吗？

局外人:。。。

警察:别说了。人们安定下来。

两千多年来，户籍制度一直是中国人口管理的基石。在过去，安家是极其困难的。既然它是好的并且完全自由化了，为什么城市管理者变得如此开放？

石家庄必须赶时间。2018年上半年，石家庄市商品房平均每平方米价格为10，558元，固安市为14，250元，大厂市为15，926元。

为什么省会城市的房价远低于省会城市？

只有在人口净流入的城市，才需要新的房地产，房地产的兴起才有基础。

根据《中国统计年鉴》的数据，2012年16-59岁人口首次减少345万，然后逐年减少，标志着中国“刘易斯拐点”的到来和人口红利的下降。

有人口的地方就有住房市场，这是这场抢人战争的直接原因，因为地方政府收入高，人口增长不可持续。

2002年，华夏幸福开了固安工业园。为了扬名立万，到处都发布了广告。在红色背景下，一个微笑的外国人举着一个牌子，上面写着:

我爱北京，在天安门广场以南50公里处。

当时，华夏幸福可能没有想到要踏入中国大都市的历史进程，在大城市旁边建一个工业园区。

2017年，大都市地区的城市人口净增长占全国净增长的三分之二，预计这一比例在未来将保持不变。

2018年，北京市常住人口减少16.5万人，周边区县人口增长4%。

固安和大厂位于北京周边地区，现在被称为都市区。人口正涌入中国的核心大都市地区，最大的压力来自以前的区域性中心城市。

除了北京和天津这两个直辖市之外，石家庄不可避免地将率先引入零起点定居政策。

据华夏幸福产业研究院统计，2018年，北京大都市区的大厂、固安、廊坊、沧州以及上海大都市区的嘉善、德清、太仓的房价均高于一些三、四线城市和省会城市。

这些城市在中国都有快乐的工业新城。

二

战国时期，梁担心人口减少，所以没有人能耕田打仗。他听说孟子很有权势，所以专程请他回答问题。

我非常致力于治理国家。每当有饥荒，我就把食物交出来，免费吃。为什么邻国的人口不能减少，而我们国家的人口不能增加？

孟子脱口而出说，你们吸引移民的政策只是"锅里倒黑"，并不比邻国好多少。只有实行仁政，不折腾人的生产，国家的人口才会增加。

今天，孟子可能不会看不起大城市的优先安置。真正增加人口的是工业发展。

大城市最容易吸引人，因为这些地方拥有最发达的工业。如上所述，随着城市核心人口规模趋于稳定，外环层成为新增人口的集中承载地。

然而，这些人口增长并不是均匀分布在核心城市周围，而是集中在周围的工业带。

2015年，在房价的压力下，逃离北上广变得流行起来，但许多逃回家乡的人很快就后悔了，北上广找不到的是房子，家乡找不到的是年轻人——稀缺的工作和僵化的市场让年轻人无法适应。

许多人回到了北京，他们发现城市周围有地方可以工作和定居。

2015年底，华夏幸福开始关注核心都市圈的整体布局。到目前为止，华夏幸福以发展型ppp模式建设和运营了近80个新兴工业城市。

选择大都市区建设新型工业城市符合工业发展规律。以上海都市圈为例，上海老汽车产业集群的下游零部件企业大规模向外围布局，而总部、R&D中心等关键职能则集中在城市，涵盖了价值链从中心到外围的不同环节:

城市群核心总部的管理和业务职能；30公里圈层重点关注技术研发、学校培训、汽车博览会等环节；50公里环形层在生产紧凑零件、发动机和其他零件方面更具优势；80公里圈主要提供物流、试验田、室内装饰制作等服务；120km主要负责物流运输、发动机和车辆生产；各方充分发挥各自优势，形成良性合作。

所有这些都表明，以中心城市为驱动的区域一体化区域在人口和产业承载能力上远远优于分裂或孤立发展的城市或区域。

人口是市场的基石，工业是发展的核心，是大都市发展的最大基础。

三

在股票时代，股票越多，越少，马太效应尤为明显。

日本作为世界上人口密度最高的国家之一，特别提出了人口密集区(did)的概念，它起源于1960年的日本人口普查，是指人口超过5000人、密度每平方公里超过4000人的基础调查区所形成的相邻区域。

截至2015年，日本的确承载了68.3%的人口和3.4%的国土面积。令人惊讶的是，这种空聚会的情况继续加强。

东京都市圈、名古屋都市圈和关西都市圈是日本的三大都市圈，分别占日本人口的51.3%和63.9%。

其中，东京都市区的人口密度高达9618人/平方公里，远远高于名古屋圈(8354人/平方公里)和大坂圈(5684人/平方公里)。

东京真的很热。

相比较而言，中国大都市地区的did人口仍有空.的大幅增长2015年，mainland China总人口为13.75亿，其中，日本人口达到1.56亿，占11.36%，远低于日本的68.3%。

从集聚规模来看，北京、广州、深圳三大都市圈的不到2000万人(不含主城区)，不到2100平方公里，不到总人口的50%。然而，东京大都市区的人口已达到3236万，面积已扩大到3365平方公里，占总人口的90%。如果以东京作为未来发展的参考，北京、广州和深圳仍有很大的改善空间。

人口增长的规律对房地产市场有着深远的影响。在2018年的业绩报告中，华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈布局，坚持加强工业新城的商业，结合空都市圈、精细化经营、房地产金融化等新趋势。，探索新领域、新模式和新区域。

从年报数据和给股东的信来看，有三点很好地反映了这一发展战略:

1.华夏幸福产业新城异地复制进入全面加速期。2018年，将新增18个工业城市，全部位于北京以外。外地收入同比增长83%，占总收入的31%。其中，对其他城市收入贡献最大的前五位都市区是杭州都市区、南京都市区、郑州都市区、武汉都市区和合肥都市区，同比分别变化190%、51%、1388%、370%和124%。

2.经过前几年的稳健增长，销售费用和管理费用在营业收入中的比重首次下降，标志着公司将由粗放经营向精细化经营转变；

3.随着华夏幸福与中国平安的携手，房地产的金融化正在加速，方兴未艾的资产证券化将使房地产“动”起来，将房地产转化为流动性更好的金融资产。房地产公司将不可避免地从单一债务模式转变为金融深化模式。

值得注意的是，华夏幸福的经营净现金流量缺口逐渐缩小，自2018年第二季度以来连续三个季度为正，融资净现金流量明显改善，表明一切都在正轨上。

这让华夏幸福有信心在给股东的信中欢呼:

2018年已经过去了！变化中的焦虑和跌宕起伏的痛苦已经悄然越过！美丽的春天和新的希望正在向我们走来！

四

2月21日，国家发改委发布了《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》，首次明确了都市圈的概念。

第二天，华夏幸福发表了一份研究报告——“中国已经进入大都市经济时代！》

后面有一个很重的感叹号，这在擅长理性的研究文章中很少见。

不同于传统的房地产业务，即购买土地和建造房屋进行销售，这种业务模式简单明了，而中国的幸福模式相对复杂且难以理解。

它的未来在哪里？

《终结者》中有一句话:未来对我来说就像是半夜里一条看不见的路，而人类在前进的旅途中不断地在这片未分割的土地上创造历史。

未来是可以改变的。我相信这是未来。

来源：环球邮报中文网