房企逆市进军千亿的背后：起底荣盛发展战略版图

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近日，荣盛房地产开发有限公司(以下简称“荣盛发展”)披露了其2018年度业绩报告。当年，荣盛发展实现归属于母公司所有者的净利润76.61亿元，同比增长32.99%。

公告显示，2018年，荣盛公司各项业务指标保持良好增长态势，实现营业收入566.46亿元，营业利润110.43亿元，利润总额109.20亿元，归属于母公司所有者的净利润76.61亿元。分别增长了46.36%、42.17%、36.12%和32.99%

(荣盛收入数据来源:荣盛官方微型列表:nelly)

根据公告，营业利润增加的主要原因是随着公司房地产业务规模的扩大和结算项目的增加，各地区的收入同比增长更多。

根据2018年中国房地产企业净销售额排名，荣盛虽然排在第30位，但已经挤进了1000亿住房企业的行列，销售目标完成率位居中国前20位。

(资料来源:克里制表:耐莉)

(资料来源:克里制表:耐莉)

起初，荣盛吸引了人们的注意力。除了近年来业绩的惊人增长外，另一个原因是，在2017年中国房地产企业品牌价值前20名中，它突然出现并闯入一家名为“荣盛”的公司。

在房地产行业限购、融资政策收紧以及市场对房地产行业未来预测呈下降趋势的背景下。作为一个三线城市的房地产企业，荣盛的发展速度和业绩已经成为房地产行业的一颗闪亮之星。从整个企业战略和资本分布来看，荣盛像所有快速增长的房地产企业一样，在城市扩张、多元化业务发展和土地储备方面处于领先地位，但与其他地区不同。

从城市扩张的战略布局来看，1999年，荣盛建立了第一个住宅项目——方舟花园，该项目始于荣盛首富的故乡南京六合区。此后，受国家发展战略的启发，荣盛从长江三角洲进入京津冀腹地，主要集中在三个四线城市。从廊坊开始，我们将走向全国。这也可以看作是“农村包围城市”的战略。

近年来，随着国民经济和都市圈的快速发展，荣盛的战略布局也迅速转移，重点发展国家重点城市。到目前为止，荣盛已经发展了环渤海、长三角、珠三角和中西部四大经济区域，全国有50多个城市，共有300多个开发项目，成为极具发展潜力和竞争力的房地产品牌力量。2018年，它在中国房地产百强企业中排名第16位，在中国一线品牌中排名第一。

就企业多元化发展而言，荣盛控股公司官网显示，主要有房地产业、建筑业、工业园区和风险投资四个业务板块，投资发展战略为“3+x”，即“大房地产、大健康、大金融”+“新兴产业”。在卫生大部门，荣盛创办了荣盛康律，在中国规划了“大北京、大黄山、大华中、大海南、大上海、大西南”等六个康律区，以及欧洲、美国和东南亚市场，覆盖了康律的整个产业链，如“旅游度假、老年保健、康复医疗、生物保健、家庭和儿童”。与此同时，荣盛发展还参与河北银行进入金融领域，控股美国亚航空，进入通用航空空产业，并开发了“风靡全球”和“荣盛货币”等互联网产品。

由此可见，荣盛现已形成了以房地产开发为主业，以健康旅游、工业园区、工业、物业、商务管理、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位综合产业链。通过主辅产业的协调发展，公司的收入和利润快速增长。

房地产是资本的血液。在资本的使用中，购买土地一直是很大的一部分。土地储备关系到企业未来几年的发展，一直被视为衡量房地产企业资产规模的标准。

在荣盛的土地征用策略中使用“放松”的比喻并不夸张。近三年来，2016年，荣盛发展通过股权收购、招标、拍卖和挂牌等方式，在多个城市收购了80多个土地案例。，规划建筑面积873.81万平方米。截至2016年底，土地储备建设面积为2570.42万平方米，其中京津冀地区土地储备超过800万平方米。此外，2016年1月7日，荣盛在第一次世界大战的开发中创造了新的记录，并赢得了石家庄市的米安寺地块，成为2016年度土地之王。

2017年，荣盛在河北省霸州、张家口、沧州和安徽省庆阳县收购了17块土地，总销售面积为973，800平方米，成交额约为45.67亿元。其中，值得一提的是，仅在京津冀地区，荣盛就接收了65.47万平方米的仓储用地，涉及金额44.04亿元，占仓储总成本的96.43%。

今年的征地计划与熊安新区建设发展的大趋势一拍即合。不难发现，荣盛的发展已经开始加大京津冀的布局。根据荣盛发展局发布的公告，荣盛没有在熊安新区规划范围内预留土地。但是，熊安新区的建立和建设将带动周边地区和整个河北省的发展，而荣盛在熊安新区规划范围周围的霸州市、永清县、沧州市等地有一定数量的房地产开发项目和工业园区项目。

跟随熊安新区建设的趋势，作为荣盛的新概念股，荣盛发展的收益远远超过股票的上涨，以及未来京津冀房地产的发展。

2018年，在看到2018年上半年的销售数据后，荣盛停止了征地，收紧了各项基金的使用，全面实现了1亿元的收入目标。由于地价越来越贵，销售和融资环境越来越紧张，荣盛以前的土地储备足以保证销售的可持续现金流。截至2018年10月，荣盛已稳坐全国土地储备前15名的位置。

(资料来源:郭盛证券研究所，公司年度报告列表:耐莉)

荣盛2018年的战略发展目标可以用一句话来概括——现金为王。因此，2018年，荣盛的市场销售额达到1000亿元，实现净利润76.61亿元，同比增长32.99%。

就荣盛的发展模式而言，它一直被称为“小万科”，被称为业内模仿万科最相似的公司。起初，它以“小万科”的名义上市，进入资本市场。其“高周转率”的运作模式是万科的完美翻版。

这里值得强调的是，万科作为一个企业，被称为中国房地产业的象征和标志。在备受争议的舆论中，虽然历经数次风波，它已经放弃了房地产老板的宝座，但它的感情、王石的金字招牌和百年企业精神，使它依然如日中天，地位如此稳固。

然而，与万科相比，荣盛开发的产品质量与在行业内的声誉相差甚远，因此业内有人认为荣盛的开发是一个“实践的例子”。

此外，在这一系列行动的背后，荣盛的发展和成就不可避免地与荣盛的掌舵人有关。

耿建明，荣盛创始人，1962年9月出生，1996年创办荣盛房地产开发有限公司。现任廊坊市CPPCC副主席、河北省工商联副主席、廊坊市工商联主席、荣盛房地产开发有限公司董事长

“不要当地头蛇，要当江龙”是耿建明的发展思路，业内有些人认为他是一个逆向发展的思路。今年，荣盛可以突破1000亿大关，这与他直接相关。

57岁的耿建明可以说是房地产行业老板时代的“合适人选”。他是一群50后和60后“稳健而大胆”的老板。和56岁的融创董事长孙宏斌一样，在坚持企业“狼来了”发展的道路上，他注定要“买，买，买”，所以他被称为一个有规模情结的人。

2018年，荣盛控股公司抵押了荣盛发展公司的股份，并收购了一家新能源汽车动力电池公司。与此同时，为了拓展业务，荣盛控股还准备收购a股上市平台大同燃气。它准备以每股9.41元的价格以10亿元的价格收购大同集团持有的大同燃气29.64%的股权。

然而，这一高频质押后，给荣盛的发展和经营埋下了隐患，如现金流不足、融资规模扩大、资产负债率过高。从而促进高收藏率的发展态势。

由此可见，耿建明是一个大胆创新的人。

对于房地产行业的未来发展，耿建明似乎信心十足。

耿建明曾在接受记者采访时说:“未来二三十年左右，每年仍有约10万亿元的新房市场。此外，中国的工业化仍在继续；城市化也在加速；还有一些旧房子需要翻新；不同收入的人有不同的需求，这为房地产业的发展提供了发展空间。

这也解释了为什么荣盛加快了三四线城市的布局。在过去一个月左右的时间里，荣盛的子公司已经取得了张家口市、邢台市、河北省漳州市、陕西省咸阳市、山东省聊城市、江西省宜春市、浙江省嘉兴市等多处地块的国有土地使用权。；四川省什邡市三个地块的国有土地使用权通过股权收购取得。

然而，荣盛控股的资本行动并不止于此。同时，荣盛的发展也注重项目开发贷款融资，辅之以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化等新的融资方式，新增信贷融资约600亿元。

事实上，除了融资，荣盛对“买”的金融支持与“卖”是分不开的。荣盛的销售回报率绝对是业内为数不多的。据相关媒体测算，2013年至2017年，荣盛发展的销售回报率分别为90.74%、87.63%、80.26%、94.66%和90.13%。

逆水行舟，不进则退，描述了今天的房地产企业是资本市场上最好的。

被业界称为房地产的黄金十年已经过去，中国房地产已经正式进入寡头时代和资本时代。物竞天择，优胜劣汰，小房地产企业将被挤出市场，而大企业将变得越来越强。也许在未来，只有“强者”才会在中国房地产市场上相互争斗。

而荣盛，一个企业，似乎已经成为一个“强者”，仍然有很大的发展潜力。

但在这一系列光环的背后，也有令人不安的“因素”。随着融资规模的扩大，荣盛发展资产负债率居高不下。早在2015年，荣盛发展的总负债为808.49亿元，资产负债率为78.59%；2016年，负债总额为1205.36亿元，资产负债率为82.80%；2017年，荣盛发展资产总额为1917.33亿元，负债总额为1623.53亿元，资产负债率达到84.68%。根据这一计算，荣盛的债务在三年的发展中增加了815亿元。

关于住房企业负债率高的问题，事实上，在2017年排名前20位的住房企业中，有9家负债率高。例如，2017年万科、华夏幸福、绿城中国和中国海外发展的资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%和57.62%。

虽然国家发展和改革委员会发布了一份文件，支持企业进一步筹集资金，住房企业过度负债被排除在外。

2018年，在监管力度加大的背景下，房地产市场呈现出一种悲哀的基调，经济运行面临挑战。

对于房地产市场的下一步发展，原房改研究组组长、中国住房集团公司前董事长孟晓苏用“跳、擦、擦”的节奏描述了房地产业的发展，即2016年“跳”、2018年“擦”。对于2019年，孟晓苏还在今年的中国房地产观察颁奖典礼上表示，“2019年是一个飞跃，从2019年下半年开始。”此外，孟晓苏还表示，中国房地产市场不存在泡沫，在快速城市化的推动下，至少会有20年的好时光。

荣盛的发展大概也同意这种观点，即使在高负债率的风险下，它仍然冲破所有的烦恼，在风暴中艰难前行。

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来源：环球邮报中文网