龙光大湾区土储占比超8成 真材实料大湾区概念股成投资热门

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林佳乐居金融中央委员会发布了《大湾区发展纲要》，许多上市公司声称他们有“大湾区概念”。龙光地产(03380.hk)在该地区拥有大量土地储备，是“真正的”大湾区概念股。今年2月，中央刚刚发布了《大湾区纲要》，大湾区的发展就像当年的一带一路一样，成为投资热点。不管大湾区主要城市的作用如何，一旦经济发展，该地区的房地产业自然会崛起。

据招商银行国际数据显示，截至去年年中，龙光地产土地储备为3546万平方米，加上1240万平方米的M&A及旧城改造项目，土地储备总值达到6412亿元(人民币，下同)，其中大湾区项目占80%以上，主要分布在深圳、惠州、珠海、佛山等一、二线城市。

以公平的价格购买土地，现在就收获

在房地产市场的调控下，房价很难大幅上涨。许多中小房企有土地却缺乏建房资金，或者征地价格过高，有限销售利润微薄。

虽然这项政策在一定程度上影响了利润，但相对而言，拥有廉价土地储备的领先房地产企业自然可以在价格限制下赚取更多的利润空空间，而且他们的资金也相对充裕。政府限价实际上有助于消弱保强，这是房地产企业的无能。

龙光地产过去采取反周期和多元化的土地收购策略。在大湾区深耕的同时，土地成本相对较低，并有多个城市更新项目，成为集团最大的优势。市区重建可以以较低的地价获得高质量地段的大规模土地开发项目，回报率较高，同时也有助于巩固公司的领先地位。

深圳南宁有很好的销售

深圳是大湾区最重要的城市之一，其房价近年来也大幅上涨。去年上半年，集团在深圳的销售额达到190亿元，同比增长230%。据安信国际估计，其销售额在深圳排名第二，市场份额为12%。

龙光在深圳的项目基本上都在地铁沿线，甚至在地铁上，享受着一定的溢价。据招商银行国际估计，去年上半年，龙光在深圳的土地储备达到210万平方米。即使本集团在未来几年不增加新的土地储备，仍有足够的项目支持其未来几年的本地发展。该行还指出，集团并不急于开发深圳项目，只是每年推出一定数量的项目，以保持每年稳定的高利润率。

除大湾区外，集团去年在广西也相当成功，去年在南宁的销售额超过100亿元。考虑到南京、武汉等一线城市和二线城市出台了相当严格的房地产市场政策，许多投资者涌入南宁购房，其中近15%的买家来自北京和深圳，而去年当地房价涨幅高于广州。集团在广西拥有近800万平方米的土地储备。考虑到南宁的房价仍然相对较低，预计它将继续保持去年的好成绩。

今年的销售额预计将接近1000亿英镑

去年，集团销售额达到718亿元，同比增长65%，成功实现700亿元的目标，销售面积增长近80%。去年下半年，当内地楼市热度下降时，结果相当不错。管理层表示，今年将推出1600亿元的可销售资源。按照过去50-60%的去污率，今年的销售额应该在800亿元到960亿元左右。

在2015年楼市回暖之前，本集团以较低成本在大湾区多个城市积累了土地储备，尤其是深圳，且许多项目位于地铁沿线，因此龙光的银行间利润率相对较高，2017财年和2018年上半年分别为34.4%和37%。

融资成本低于同行

龙光的金融稳定性也不错。从去年第四季度至今，公司已经发行了三张美元优先票据和一张国内公司债券，分别募集了7.2亿美元和24.9亿元人民币。最新发行的3亿美元高级债券于今年2月20日宣布发行，年利率为7.5%。国内公司债券融资，票面利率为5.98%；一月份，本集团亦与多家银行签署融资协议，并取得16.1亿港元贷款。

公司的成功融资不仅对民营企业来说是一个相当大的规模，而且在同类公司中融资成本较低，为公司后续的土地投资和建设提供了良好的弹药。今年，集团分别在珠海和南宁赢得了多块土地。同时，公司在1月份两次回购股份，这不仅反映了管理层对集团估值的信心，也反映了公司资金充足。该集团财务状况良好，可以进攻和撤退。此外，大湾区有很强的房地产概念，而且该公司刚刚提前回购，因此其股价仍有上涨的潜力。它可以以目前约12港元的价格购买，目标价格为16.4港元。

来源：环球邮报中文网