上海二手房市场“寒冬”依旧：降价成“标配”

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二手房价格往往是房地产市场真实需求的体现，这似乎已经成为业内许多人的共识。随着近年来房地产调控政策的频繁出台，新建住宅市场受到了一定程度的抑制。例如，去年许多城市的新房和二手房价格都是上下颠倒的。最近，国家统计局发布的70个城市的价格数据显示，今年1月，一线城市二手房销售价格环比下降0.1%，其中北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%。

近日，国家商报记者前往北京、上海、深圳等地走访当地二手房市场，向读者展示这些城市二手房市场的真实表现。

“这房子终于被卖掉了，这不容易。”雷虎(化名)见到记者时松了一口气。然而，雷虎的这栋房子在价格下跌120万元后被卖掉了。

住在上海松江区九亭镇的雷虎(音译)从2017年底就有了“换房”的想法:卖掉这栋建筑面积约为110平方米的两居室大公寓，在市区买一栋位置更好、学区更大的房子。然而，位于雷虎贝尚湾社区的这套大型两居室公寓的挂牌价格已经从最初的620万元降至590万元，现在已经以500万元的价格售出，实际成交价格比挂牌价格下降了近20%。

《全国商报》记者指出，二手房上市价格的下调也是近两年上海楼市走势的一个缩影。据国家统计局统计，自2017年4月上海实施摇号购房政策以来的22个月中，上海二手房销售价格指数仅在三个月内同比上涨，涨幅最高仅为0.8%；同比下降多达17个月。

降价已成为近两年上海二手房市场的主旋律。

“不降价我就卖不出去。”

“我知道目前的二手房市场并不好，但我真的没想到它会如此糟糕。”雷虎告诉《国家商报》记者，从最初的620万元到最后的500万元，20%的跌幅超出了他的想象。

雷虎在浦东陆家嘴地区从事金融工作，每天早上从松江区的家中出发，挤入地铁9号线，从西向东穿越上海市中心。整个旅程耗时近一个半小时，这让他“费时、费力，身心俱疲”。

在这种状态持续了近一年后，一些不堪忍受的雷虎在2017年底以每月约4000元的价格在公司附近租了一个单间，并把房子挂在中介处开始“换房”。“首先，我想离公司更近，然后我想找一个更好的学区来为未来做计划。”雷虎说。

“去年3月，我看中了闵行区中环附近的一个新址，靠近中环和知名开发商。关键是平均价格不到7万元。当时，它比周围的二手房便宜1万元左右。性价比非常好。”雷虎告诉《国家商报》记者，“但当时我手里的房子还没有卖出去，我只能先看看市场。”

根据限购政策，单身的雷虎目前只能在上海买一套房子。这意味着如果他不卖掉他的公寓，他就不能在城里买房子。虽然雷虎买不起房子，但他看了很多公寓。

“我在半年时间里看了六七个盘子，我明显感觉到二手房市场越来越冷了。”雷虎说:“今年上半年，有相当多的光盘，买房子基本上是靠抢劫。然而，最近几个月，很少有房地产能享受日光。”

在彩票购房、限价令等严格控制政策下，上海新建住房市场明显降温，并已传导至二手房市场，这直接影响了雷虎“换房”的进程。

“那时，来看房子的人太少了。去年5月1日，在中介的一再“逼迫”下，我把挂牌价格从620万元降到了590万元，但来看房的人还是不多。”雷虎告诉记者，“当时我真的很着急。”我在第11名跌至550万元后，有更多的人才来看房子。”

“不降价我就卖不出去。”虽然雷虎不愿意，但他“很满意”。"这栋房子已经买了将近10年了，回报还是比较客观的。"

《国家商报》记者注意到，贝尚湾在第三方平台上的均价为50175元/平方米，而雷虎购买的该套房单价不足10000元/平方米。在过去的10年里，房价上涨了四倍多。

尽管到去年年底，上述房屋仍以500万元的现价出售，但雷虎的“换房”之路只是第一步。

量价交易扩大了

从上市到交易，前后持续了一年多；从620万元到500万元，交易价格比预期低了近20%。这种价格趋势只是上海房地产市场的一个缩影。

在严格的楼市调控政策下，特别是自2017年4月推出摇号购房政策以来，上海楼市明显降温，已从一手住房市场转移到二手房市场。

根据国家统计局的数据，自2017年4月以来的22个月中，上海二手房销售价格指数仅增长了3个月，最高同比增幅仅为0.8%；同比下降发生在17个月内，并在2个月内保持平稳。

根据上海二手房指数办公室的数据，1月份上海二手房指数为3885点，比2018年12月下降9点，环比下降0.28%，环比上升0.13个百分点，同比下降2.42%。环比下降持续了14个月。

在价格下跌的同时，上海二手房的成交量也保持在较低水平。易居研究院的数据显示，2018年上海二手房累计成交量为16.4万套，虽然同比增长7.8%，但仍是近10年来第三低的年份，仅高于2011年和2017年，与2015年和2016年36万套的年成交量相比，缩水超过50%。

壳牌研究院的数据还显示，去年12月上海连锁客户的交易周期为51.2天，比过去两年的低点长25.1天，增长率为96%；住房交易周期为115.8天，比低点长54天，增幅为86%，交易周期明显延长。

房价下跌、交易量低、交易周期长，不仅意味着业主的财富在“缩水”，也使中介经纪行业“过着艰苦的生活”。

“价格下降了，有很多人在等着看，交易量也上不去。在这个市场上，每个人都很艰难。房主不降价，不仅看房的人少，更别说成交了。”宝山区一家房产中介的房产顾问告诉《商业日报》起诉记者。“幸运的是，附近有6到7个社区。我们中间只有一个人是中介，租金也不高。我们仍然可以坚持下去。”

去年11月，链家宣布将上海服务代理费从交易价格的2%提高到3%，并通过提高佣金率来提高服务质量，以应对上海二手房市场的“寒冬”。

“上海二手房市场成交量萎缩主要受严格监管政策的影响，成交量下降，二手房价格自然下跌，换价不可避免。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，量价交易对市场有明显的刺激作用，随着未来信贷政策的适度放松，二手房交易量可能会上升。

《全国商报》记者注意到，上海作为一线城市，虽然新建房屋的总价高达几百万元和几千万元，但在二手房市场上，总价不到300万元的房屋绝对是市场的“主角”。根据上海二手房指数办公室的数据，2019年1月，上海二手房交易量约为16500套，其中300万元以内的房屋总价占64.97%；营业额300万至500万元的占23.13%；500万元以上的房屋有11.91%售出。

来源：环球邮报中文网