2019年房地产拐点来临 楼市调控从限涨走向了限跌

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“这是我预测的最大错误。”

1月8日，梅赛德斯-奔驰文化中心和易居企业集团首席执行官丁祖昱发布了2018年房地产市场观察报告。丁祖昱是房地产界的超级ip，他每年发表的报告将会引起业界的广泛关注和讨论。今年，在数千名观众面前，丁第一次承认他的一些预测是错误的。

例如，2018年初，丁祖昱预测房产税将在当年生效，但实际情况是，2018年9月，全国人大宣布房产税将在五年内进入立法程序。核心预测是，基于2017年住房开发市场规模为13.37万亿元，丁祖昱曾表示2018年住房开发市场规模将同比略有下降，但实际情况是2018年住房市场规模已接近15万亿元。

2018年对房地产行业来说仍然是好的一年吗？显然不是。今年，出现了太多奇怪的现象，这从各个方面都指向一个结论——房地产市场的转折点即将到来。例如，政府管制，从购买限制到销售限制，再到价格限制，已经从价格限制到价格限制。换句话说，房价既不能上涨也不能下跌，只能横向上涨。

土地拍卖也如潮水般涌来，全年超过1000次土地拍卖，下半年平均每天4次；2018年各地的那些单价地王项目基本上不能开业；许多已经开放的项目不是减少装饰就是减少配置；因此，消费者越来越多地维护自己的权利，包括质量保护、降价保护和交货保护。租赁市场更加混乱，出租的消息不断爆炸，面临着甲醛房间的问题和高租金投机的争议。

资料来源:图片受访者

纵观这些奇怪的现象，再看看2018年的15万亿元，唯一的解释就是市场在多年高速增长中积累的惯性。丁祖昱认为，这种惯性已经耗尽，2019年市场将真正走低，住宅开发市场规模将下降10%以上，至13万亿。

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一栋二手房倒塌了

住房市场的下降趋势有一个渐进的过程。

在一手住房方面，丁祖昱介绍说，当年，四个一线城市的销售面积同比下降，而22个二线城市的销售面积同比持平，一度火爆的三、四线房地产市场从10月份开始下滑。与此同时，北京和上海总价超过1000万元的豪宅成交量同比大幅下降。

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第一手住房市场的另一个指标是淘汰率，即住房的销售速度。在E-House统计的100个城市中，新开工项目的签约率从5月份的86%下降到年底的32%。

二手房也不容乐观。数据显示，2018年12月，一线城市二手房交易面积仅为256万平方米，而2017年3月，这一数字为742万平方米。与此同时，2017年下半年以后，武汉、郑州等城市的二手房价格出现了暴涨，现在它们都面临着“价格暴涨”，即价格跳水。

让丁祖昱感到危险的一个信号是，2018年，中国二手房经纪人平均每人卖出不到一套房子。

土地市场往往比销售市场对冷热市场的感知更为敏感。2018年，主要城市超过60%的土地价格下跌，而北京、上海和深圳的土地价格均下跌，深圳跌幅高达19%。土地市场的冷淡反映了开发商的谨慎投资。2018年，房地产百强企业的投资销售比(投资规模/销售规模)从去年的0.58降至0.38。

那么，未来会更好吗？显然，丁祖昱并不乐观。他认为，影响中国房地产市场未来的关键因素在于人口。自2013年以来，新婚夫妇的数量和一个孩子所生子女的数量一直在下降。尽管放开二胎政策刺激了生育率，但丹特认为这种刺激是短期的，未来出生的孩子数量仍将下降。

在现阶段，丁祖昱认为有必要警惕的是，仅仅需要它的人的购买力已经下降，过去几年中不断上涨的房价给仅仅需要它的人造成了巨大的压力。这种压力最终会导致购买力下降。事实上，在2018年，房价较高的城市的远郊只需要出售，这变得非常困难。

市场集中度有所提高

市场冷热交替的过程就是行业洗牌的过程。近年来，房地产开发行业集中度呈上升趋势，2018年这一现象更加明显。

丁祖昱提供了惊人的数据。2018年，在市场规模为15万亿元的前提下，前100家房地产企业的总销售规模达到10万亿元，占据了整个市场的三分之二。前30家房地产企业的市场份额达到46%，前10家企业的市场份额为26%。

今年，前100家公司售出了11425个项目，远远超过了2017年的8252个项目，平均每栋建筑的生产能力为8.76亿元。

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一些中型房地产企业在2018年表现迅速，1000亿俱乐部突然增加了13个会员，达到历史最高水平。

1000亿元，已成为前30名房地产企业的底线标准。与此同时，五大房地产公司都在有意识地控制增长率，尤其是碧桂园，该公司从第三季度开始踩刹车。

丁祖昱说:“强者永远是强者。”这个判断不会有错，因为去年百强房地产企业新增增加值的51%被十大房地产企业拿走了。

当然，在一刀切去杠杆化的背景下，融资难是每个企业都面临的问题。根据丁祖昱提供的数据，2018年房企融资规模同比下降，融资成本达到8.54%，为过去四年的峰值。与此同时，开发商的海外融资逐年增加，2018年达到33.6%。此外，当年有6家房地产企业在香港上市，但2017年只有一家。

“今天，大家都很冷。首先，穿得暖和些，不要想太多大事。”如家快捷酒店集团董事长孙坚在会上表示。

在经济下行压力下，2019年初，央行宣布RRR降息，人们普遍预期货币政策会更加宽松。然而，丁祖昱认为，即使央行放水，也解决不了房地产企业的燃眉之急。

中南地产董事长陈凯也不乐观。他认为，房地产市场未来的基本特征是，在这十个项目中，有两个能赚大钱，六个基本上高于无风险利率，两个赔钱。“我想大多数人都投了六个项目。市场是赚钱的好地方。如果市场不好，他们会很忙。”

不乐观的新兴市场

随着住房市场在最近两三年达到顶峰，一些新兴市场已经引起了业内的广泛兴趣，如租赁市场和写字楼。在8日的发布会上，丁祖昱对这些市场非常谨慎。

“2018年租金没有上涨”，这是丁祖昱的结论，因为在租赁市场，供求关系处于平衡状态。他发现，除了北京，其他城市的租金没有上涨，而在北京，租金上涨的驱动力确实是一些机构运营商。

丁认为，租赁市场既被高估又被低估。高估指的是市场容量。目前，一线城市和实力较强的二线城市的租赁需求能够得到充分满足，空购房率仍在15%以上。与南京等一线城市不同，非注册常住人口低于200万，是北京和上海的几倍，许多四线城市比南京差几倍。因此，在这些城市中，租赁市场的规模非常小，因此没有必要系统地实施它。

与此同时，丁祖昱认为，对低端租赁的需求被低估了，比如蓝领工人和大学毕业生，而市场供应的主流是中高端产品。

在写字楼市场，一匹黑马出现了。根据易居的数据，中国8.6%的甲级写字楼租金来自共享办公运营商，二线城市为9.8%。此外，就租金而言，2018年第一季度一线城市典型商业区的分摊办公租金高于传统办公租金。

然而，丁祖昱对整个写字楼市场非常悲观。他指出，除了2010年，从2009年到2018年前三个季度，全国写字楼租赁市场都处于供大于求的状态。据估计，从2018年到2022年，写字楼的平均供应量将达到670万平方米。

“每年，我们都在谈论去库存化，而住宅建筑的库存几乎是一样的，但办公楼的库存却在增加，而不是减少。近年来有太多了，未来的新数量是超乎想象的。路上有一波办公楼。对于单个城市来说，它们的杀伤力太强了。”丁祖昱说。

来源：环球邮报中文网